“小陽(yáng)春”或陷“隧洞思維” 局部回暖需理性看待
告別了去年底樓市的冷清，今年對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)似乎是個(gè)溫暖的春天?！吧钲?000萬(wàn)豪宅秒光”、“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”、“南京3000人看房團(tuán)”的消息不斷出現(xiàn)，3月集中召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，開發(fā)商雖然預(yù)期謹(jǐn)慎但態(tài)度已經(jīng)比去年樂觀?！皹鞘谢嘏卑俣人阉髦笖?shù)在今年2、3月份也有大幅走高的態(tài)勢(shì)，這表明樓市回暖的輿論氛圍確實(shí)存在。
在心理學(xué)上有個(gè)詞語(yǔ)，叫做“隧洞思維”。意思是說，就像在隧道中開車，所有的眼光只聚集在前方那個(gè)亮光，使勁全力去追逐而自動(dòng)屏蔽了旁邊的信息。關(guān)于今年樓市的“小陽(yáng)春”，某種程度上也存在“隧洞思維”。
“小陽(yáng)春”真的全面到來了嗎？它會(huì)延續(xù)嗎？上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《10城二手房市場(chǎng)半月報(bào)》顯示，3月1日至15日，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為32330套，較2018年3月下半月增長(zhǎng)7.6%，較2月下半月（2月14日至28日）增長(zhǎng)37.6%。因2018年春節(jié)為2月16日，2019年春節(jié)為2月5日，為剔除春節(jié)影響，報(bào)告選取了2018年3月下半月（3月16日至30日）的成交量進(jìn)行比對(duì)。但值得關(guān)注的是，將2019年3月上半月和2018年3月下半月對(duì)比，10個(gè)城市二手房成交量行情好壞參半。廈門、成都、蘇州、北京、南京成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，而其余的5個(gè)城市成交量均有所下降。
成交量區(qū)域分化明顯，三四線代表城市仍在降溫。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心對(duì)全國(guó)45個(gè)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至2019年3月26日整體市場(chǎng)成交同比有所反彈，累計(jì)同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長(zhǎng)，但三四線代表城市市場(chǎng)仍在降溫。
房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)分化局面。從58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的商品住房市場(chǎng)來看，一二線城市的一手房?jī)r(jià)的變化較小，截至3月25日，環(huán)比2月僅北京有2.6%降幅，上海和廣州都分別微幅上漲0.8%、0.03%。二線城市中長(zhǎng)沙、成都、南京等都僅有微幅上揚(yáng)，而另一部分城市沈陽(yáng)、天津、廈門、合肥的一手房?jī)r(jià)格已呈現(xiàn)微跌，相比之下三四線城市的分化則更為明顯，部分城市例如秦皇島、濰坊、臨沂一手房?jī)r(jià)上漲的幅度較高。
為了驗(yàn)證統(tǒng)計(jì)報(bào)告的準(zhǔn)確性，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還針對(duì)深圳、天津、杭州、武漢、石家莊、南昌等不同級(jí)別城市進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研顯示，根據(jù)城市級(jí)別不同，市場(chǎng)熱度不同。越高級(jí)別城市，市場(chǎng)熱度最大。深圳、杭州出現(xiàn)了小陽(yáng)春；武漢、石家莊樓市正在趨穩(wěn)；南昌即便出臺(tái)了人才落戶政策，樓市成交量也依舊低迷。而天津，最近正因一知名開發(fā)商降價(jià)引發(fā)高度關(guān)注。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，三月份的小陽(yáng)春只是體現(xiàn)在部分城市，而且主要集中在東部城市。例如北京、上海、廈門、天津、杭州、環(huán)京、蘇州等等。這些城市的共同特征就是處于東部地區(qū)，降溫時(shí)間比較早，或者說降溫幅度比較大，其中只有蘇州是個(gè)例外；而東部的部分城市調(diào)整時(shí)間比較短的、降溫時(shí)間比較短的城市，基本上沒有反彈，比如青島、濟(jì)南、無(wú)錫、金華這些地方，小陽(yáng)春不明顯，主要是因?yàn)榻禍貢r(shí)間短，降溫幅度不是很大。中西部地區(qū)大部分都是沒有小陽(yáng)春的，中西部地區(qū)樓市基本上是從去年的八月份之后開始降溫的，并且降溫時(shí)間短，降溫幅度小，所以目前也沒有能量反彈；而那些調(diào)整時(shí)間比較長(zhǎng)的城市，自住需求被抑制了一年半到兩年左右，這種需求被抑制一段時(shí)間之后，有釋放的需要。其次就是房貸政策，尤其是房貸利率略有下滑，已經(jīng)連著下滑三個(gè)月了，加上貸款的審批速度加快，這是個(gè)小利好。另外，部分城市放松政策，因城施策，部分城市局部放松政策，這也對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了偏強(qiáng)，偏利好的效應(yīng)。
楊紅旭認(rèn)為，目前支持樓市反彈的外部因素還不是很多，支撐力不是很強(qiáng)，從目前的政策面來看，東部城市的政策面基本上見底了，但基本上都沒有出現(xiàn)明顯的放松，貨幣面是趨松了，但是貨幣面目前主要是定向小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，樓市的融資面依然保持偏緊。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，三月市場(chǎng)的確在回暖。但是這樣的回調(diào)并不只是在今年出現(xiàn)。去年從四月開始，也是出現(xiàn)了一波成交升溫狀況?！叭ツ?月樓市開始回暖，基本上延續(xù)到了八九月份，到了四季度，樓市開始降溫。每年樓市都會(huì)衍生出一部分的需求。包括另外一部分購(gòu)房者，他們看到了當(dāng)前相對(duì)來說性價(jià)比更高的一些產(chǎn)品，也會(huì)通過賣舊買新這樣的行為來實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)升級(jí)，因此也會(huì)激發(fā)一部分需求。但是從北京新房的整體市場(chǎng)來看，橡樹瀾灣的熱銷確實(shí)只是個(gè)案，還有更多的限競(jìng)房處在庫(kù)存去化的一個(gè)難題中。特別是一些位置條件不是特別理想，限競(jìng)房的項(xiàng)目數(shù)量又比較集中的區(qū)域，從成交的表現(xiàn)上來看，更是不太樂觀?！?
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從基本面來看，2019年市場(chǎng)并不具備大漲基礎(chǔ)：其一，政策面上不允許，從國(guó)家2019年樓市調(diào)控的目標(biāo)來看要保持“三穩(wěn)”，換言之樓市小幅的上下波動(dòng)屬于正常的穩(wěn)定范疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房?jī)r(jià)快速上升一定會(huì)被控制；其二，市場(chǎng)面上難實(shí)現(xiàn)，一二線樓市的調(diào)控并未出大放松，尤其是限購(gòu)需求的不放松導(dǎo)致了需求難以在短期快速增加，三四線城市則面臨2019規(guī)劃棚改面積同比大幅縮水的現(xiàn)狀，也依然難以支撐樓市的大陽(yáng)春；其三，行業(yè)面難保證，2019年不少品牌房企都調(diào)低了業(yè)績(jī)?cè)鏊偕踔潦钦{(diào)低了業(yè)績(jī)目標(biāo)，拿地依然謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2019年商品房的成交金額將難以超過2018。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)尤其擅長(zhǎng)造勢(shì)，影響市場(chǎng)情緒。這一點(diǎn)，需要購(gòu)房者冷靜看待，按照需求合理購(gòu)房。
