國稅總局原高官：房地產(chǎn)稅未達成共識！
房產(chǎn)稅可能沒那么快
大家翹首以盼的房產(chǎn)稅，可能沒那么快跟我們見面了！
3月25日，中國(海南)改革發(fā)展研究院舉辦的2019經(jīng)濟學(xué)家年會·中改院論壇在海南?？谡匍_。
論壇上，聯(lián)辦財經(jīng)研究院專家、國家稅務(wù)總局原副局長許善達表示，目前房地產(chǎn)稅進度在研究起草階段還沒有形成共識，還有很多問題還在研究，并且意見分歧不小。
意思就是目前房地產(chǎn)稅還有很多問題。
而在許善達看來，房地產(chǎn)稅的設(shè)立之路還很長，而且實際出臺效果，可能與人們想象中，有著很大的出入。
說真的，房產(chǎn)稅這個東西，就像女人的大姨媽一樣隔斷時間就要傳要來了，我聽得都累了。
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房地產(chǎn)稅立法面臨了哪些問題
1、地方政府其實一點兒也不積極。
從財政的角度來說，房產(chǎn)稅有兩個目的。
其一是希望這個房產(chǎn)稅能夠作為地方稅的主體稅種。
因為營業(yè)稅改增值稅了，營業(yè)稅原來是上萬億，現(xiàn)在沒有了，然后地方稅也要有主體稅啊，主體稅是什么概念呢？要地方建？主體稅要是上萬億的。
這個房產(chǎn)稅從數(shù)目上太少，根本不符合。而且結(jié)果就是上海、重慶從來沒有公布居民試點。
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其二是希望緩解地方政府財政困難。
中央地方的財政收入收支不平衡，地方政府非常困難，這個現(xiàn)實是存在的，當時有專家就建議說，如果地方開征房產(chǎn)稅可以緩解地方財政困難。如果收入那么少能夠緩解困難嗎？呵呵，所以這個目的也沒有解決。
所以,2012年上海試點了兩個稅。一個是營改增，就是部分行業(yè)營改增，一個是房產(chǎn)稅，這么幾年下來，什么結(jié)果呢？
營改增當年試點不到半年，就有很多地方政府給國家打報告，我們省的地方也要參加這個試點，我們不能再等了，我們要馬上參加。
但是房產(chǎn)稅這幾年沒有一個地方要參加，沒有一個地方政府說我要試點，我要加入試點，沒有。
2、只有人大立法規(guī)劃和政府工作報告可信，其他專家說啥都是白扯。
現(xiàn)在對房地產(chǎn)稅立法發(fā)表意見的，預(yù)測通過人大的幾審，那些專家都不預(yù)測了。專家預(yù)測實際都不對的。
最重要的是政府工作報告和全國人大權(quán)威的表達，去年用的是“穩(wěn)妥的推進”，今年用的是“穩(wěn)步推進”，全國人大在講到整個立法計劃的時候，這個法那個法沒有房地產(chǎn)稅法，全國人大新聞發(fā)言人在講到2019年的立法里面沒有這個法。
房地產(chǎn)稅現(xiàn)在處于哪一個階段呢？在研究起草階段。
研究是什么意思？還沒有形成問題還沒有形成共識，現(xiàn)在研究起草就是還有很多問題還在研究。
3、本屆人大并不承諾在任期內(nèi)完成立法。
人大和機關(guān)說“在研究起草之中”，說明有很多問題還在討論。
這個意見分歧看來還是不小的，所以我覺得穩(wěn)步、穩(wěn)妥，什么意思？不能急，要穩(wěn)步推進。
所以再時間點上，你明白是啥意思了吧。
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房地產(chǎn)稅能降房價嗎？
我們先來看看韓國日本美國征收房地產(chǎn)稅后，房價有沒有抑制住。
1、韓國
韓國從1965年之后就曾經(jīng)歷過幾輪房產(chǎn)泡沫期，但每輪調(diào)整后又是一路上行，2001年-2006年上漲，尤其是2005、2006年暴漲，當時韓國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了82%，按理是不該漲了，但因為韓國采取低利率，貨幣寬松，導(dǎo)致房價暴漲。
為了抑制房價上漲，韓國政府隨后出臺了房價調(diào)控政策，規(guī)定一人在購買第二套房時要交稅，第三套、第四套房以此類推，稅收不斷加重，2005年開征房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。
但房價只漲不跌的神話，當時并沒有因為房產(chǎn)稅的開征而破滅，2006年，首爾江南區(qū)的一套房價每周漲10萬元人民幣司空見慣。
2007年，美國次貸危機開始爆發(fā)，韓國的樓市才開始調(diào)整，其實最主要的還是加息起的作用，房產(chǎn)稅頂多算輔助。
最近十年來，據(jù)房地產(chǎn)114的消息，2016年第一季度首爾公寓平均買賣價約為5億6449萬韓元（人民幣約321萬），比十年前（2006年第一季度）上漲了約1億2285萬韓元（人民幣約70萬），可見房產(chǎn)稅的實施，并不決定房價的漲跌。
2、日本
日本的情況大家比較熟悉，我之前也寫過文章，日本房地產(chǎn)最后一輪瘋狂是1986-1991年。
日本也是為了調(diào)控樓市，1992年，想出了房產(chǎn)稅，對土地、房屋等征稅，稅率1.4%，政府給你房子的估價，乘以1.4%，就是一年要交的稅錢。從長遠來說，針對大量囤積土地的人，來改變市場供需。
但政府要估價非常麻煩，畢竟每套房子情況都不同，就只能按便宜的估，所以最后真正要交的稅率，并不多，比如500萬的房子，一年只要一兩萬。
總以為房地產(chǎn)稅是抑制地價上漲的大殺器，但實際上只是作為日本房地產(chǎn)調(diào)控的其中一個手段而已，最后捅破日本泡沫的，其實不是房地產(chǎn)稅，外部因素是美國簽訂廣場協(xié)議后，讓日元先升值，吹大日本資產(chǎn)泡沫后日元又只能貶值，日本內(nèi)部最后被迫通過加息抑制泡沫。
3、美國
美國從20世紀初就開始征收房地產(chǎn)稅了，目前各州的平均房產(chǎn)稅率在0.28%-2.35%之間。
2008年之前的那一輪美國房地產(chǎn)暴漲周期，也是因為貨幣極度寬松，利率低刺激，導(dǎo)致房產(chǎn)稅就完全失效了，不管稅率高低，房價普遍大漲。
在泡沫刺破回歸理性后，經(jīng)過幾輪QE，過去五年，美國房價漲了45%，但房產(chǎn)稅最高的新澤西州，房價同期僅上漲5%。而房產(chǎn)稅較低的科羅拉州和亞利桑那州，房價則分別大漲59%和83%。
對于美國而言，正常時期，房地產(chǎn)稅確實有利于調(diào)價房價漲幅。但并不能完全阻礙房價的上漲。紐約所在地紐約州房產(chǎn)稅率偏高，為1.62%，但房價依然是美國最高的。
從國外經(jīng)驗來看，整體而言，利率下降、經(jīng)濟繁榮、需求上升，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繁榮的主因。而利率上升、經(jīng)濟衰退和需求下降才是房地產(chǎn)市場低迷的主要原因。
房產(chǎn)稅雖然對房地產(chǎn)市場有重要影響，但像美國，其主要作用還是作為地方政府收入的來源，而非房地產(chǎn)調(diào)控的手段。
韓國和日本相似的是，在房價暴漲時，推出房產(chǎn)稅，作為一種調(diào)控手段。但同時又在不斷加息，所以很難判斷因房產(chǎn)稅導(dǎo)致房價下跌了多少，因為美國07年只是加息，房產(chǎn)稅率這一因素不變，房價同樣下跌了三分之二。
如果把時間稠度拉長點，你會發(fā)現(xiàn)，韓國日本房地產(chǎn)稅產(chǎn)生的作用千差萬別。日本連續(xù)加息，配上房地產(chǎn)稅，使房價進入萬劫不復(fù)的深淵。韓國連續(xù)加息，同時配上房地產(chǎn)稅，房價短期跌了，但長期而言，房價照樣漲。
同樣是有了房產(chǎn)稅，同樣是高城鎮(zhèn)化率，為什么房價漲跌幅不同？歸根結(jié)底，還是取決于一個國家的人口，經(jīng)濟活力。韓國的經(jīng)濟增速在1990年后，除了1998年，始終大大高于日本。
國外的實踐告訴我們，房產(chǎn)稅不能夠有效來降房價，即使征收了，也只是將房價轉(zhuǎn)移到了房價上面。
重慶和上海的試點怎么樣了？
而本次國家稅務(wù)總局原副局長許善達表示，房地產(chǎn)稅應(yīng)該分兩個階段看，第一階段是2012年重慶、上海試點的時候。
2012年時，重慶上海率先成為房地產(chǎn)稅試點城市，然而從結(jié)果看來，重慶、上海的房價，因為房地產(chǎn)稅的試點而跌了嗎？
那個方案實踐證明，當時說的幾個目的沒有一個目的實現(xiàn)了。
這幾年，房產(chǎn)稅傳聞來了又走，走了又來，一會加速，一會推遲，不知道你們是咋想？
我都頭疼了。
