東莞CBD+南城總部基地 或?qū)⒊蓶|莞未來新中心
東莞市政府提出，2019年將按照“多中心、分片區(qū)、網(wǎng)絡(luò)化”的發(fā)展理念，加快建設(shè)中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)“三位一體”的都市核心區(qū)空間格局，推動城區(qū)片區(qū)、松山湖片區(qū)、濱海灣片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，共同構(gòu)建“三心六片”城市格局。
東莞CBD的規(guī)劃發(fā)展再次成為城中熱點。近日，東莞市自然資源局發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布東莞市南城國際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃重大調(diào)整申請的批前公示》，根據(jù)《公示》，今后南城國際商務(wù)區(qū)將提高品質(zhì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，升級為7天24小時活力的“東莞國際商務(wù)區(qū)”，也就是東莞CBD。
記者走訪了解到，目前國際商務(wù)區(qū)仍處于待開發(fā)階段，而與國際商務(wù)區(qū)毗鄰的南城總部基地已漸具規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今后東莞國際商務(wù)區(qū)加上總部基地，將形成一個非常集聚、非常龐大的CBD，有望形成東莞未來新中心。
同時，隨著TOD項目的增多，未來可以想象這樣一個場景：市民將居住在容積率非常高的TOD項目里，周邊商業(yè)、教育、交通等配套較為完善，市民將通過軌道交通出行去CBD或者產(chǎn)業(yè)園上班。
現(xiàn)狀：CBD仍待開發(fā)，總部基地漸具規(guī)模
記者了解到，東莞國際商務(wù)區(qū)由三元路、東莞大道、環(huán)城路和宏圖路圍合，面積約2.14平方公里。目前國際商務(wù)區(qū)已出讓用地有18宗，其余為空地和水澗頭村，片區(qū)仍尚待開發(fā)。
沿著東莞大道往南，毗鄰國際商務(wù)區(qū)的，便是位于宏圖片區(qū)中部的南城總部基地。早在2009年，南城街道便在總部基地規(guī)劃細(xì)化里提出：逐步開發(fā)東莞大道沿線，規(guī)劃近1000畝土地建設(shè)總部經(jīng)濟大廈群。
十年過后，南城總部基地里眾多高樓大廈拔地而起，基地已逐漸形成規(guī)模。記者走訪了解到，總部基地規(guī)劃為三期，其中一期為寰宇匯金中心，共9座商業(yè)金融大廈，包括凱建大廈、凱匯大廈、凱宏大廈、凱越大廈、凱尊大廈、凱業(yè)大廈、凱泰大廈、凱旋大廈及萬科大廈。萬科大廈由東莞萬科獨立開發(fā)運營，目前已投入使用；其余8棟則由多家東莞本土知名企業(yè)聯(lián)合打造，部分大廈仍然在售中。這9棟大廈的地下空間將打通相連，并無縫對接軌道交通2號線蛤地站。
二期共8宗地塊，由浙商大廈、國金大廈、碧桂園中心、環(huán)球財富大廈、恒兆商務(wù)中心、中熙時代大廈、中世和發(fā)大廈以及東江水務(wù)拍下的地塊構(gòu)成。記者了解到，二期并未能像一期一樣聯(lián)合開發(fā)，因此未能將地下空間打通相連。其中浙商大廈已投入使用，國金大廈也已建成并完成銷售，其余項目則仍在施工當(dāng)中。
三期則位于一二期的西北部，南城政府將通過“三舊”改造將其作為總部基地第三期用地。
踩盤：一期基本建成 二期也在緊張施工中
寰宇匯金中心是總部基地片區(qū)目前最大型的商務(wù)綜合體項目，建筑面積達到75萬平方米。其銷售人員告訴記者，從軌道交通2號線蛤地站出來，可從地下直通項目的商業(yè)街區(qū)。項目共有六棟寫字樓和三棟公寓，其中一棟寫字樓為250米高的超高層建筑——凱旋大廈，預(yù)計今年年中可面市。
銷售人員介紹，目前兩棟公寓已經(jīng)售罄，還有一棟在售，約有300多套loft復(fù)式公寓，單價在22000元/平方米左右。公寓有兩種戶型，一種是42平方米的一房單位，加上贈送面積約有60多平方米，總價約100萬；一種是52平方米的兩房單位，總價約110萬。
根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前南城區(qū)一手住宅的均價約為23000元/平方米，相比之下，總部基地的公寓產(chǎn)品均價略低于住宅產(chǎn)品?！捌瑓^(qū)在建的高層建筑有20多棟，到今年年底，這20多棟寫字樓、公寓基本都能完工?！痹撲N售人員對片區(qū)的前景信心滿滿。
一期的9棟大廈中還包括了萬科大廈，萬科大廈是東莞萬科傾力打造的綠色三星甲級寫字樓項目，據(jù)萬科物業(yè)相關(guān)人士介紹，目前萬科大廈出租率在70%左右，入駐企業(yè)主要是以網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)、律師事務(wù)所、外貿(mào)公司等為主。
與寰宇匯金中心一路之隔，則是總部基地二期的多個項目。其中，集5A甲級寫字樓、loft公寓、商業(yè)裙樓為一體碧桂園中心仍在施工中，據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其loft公寓已經(jīng)售罄，寫字樓銷售也基本到了清貨階段。
此外，環(huán)球財富大廈、恒兆商務(wù)中心、中熙時代大廈和中世和發(fā)大廈仍在施工當(dāng)中，后兩者預(yù)計將于今年亮相。
業(yè)內(nèi)探討
焦點一：南城國際商務(wù)區(qū)為何會升級為東莞國際商務(wù)區(qū)？
具有重要戰(zhàn)略意義，CBD+總部基地將成城區(qū)重要名片
南城國際商務(wù)區(qū)為何會升級為東莞國際商務(wù)區(qū)？對此，東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳認(rèn)為，在這一輪大灣區(qū)規(guī)劃落地之后，應(yīng)該說東莞有三個區(qū)域承接了這一輪灣區(qū)發(fā)展的大利好，這三個重點布局的區(qū)域分別是：南城國際商務(wù)區(qū)、濱海灣新區(qū)以及水鄉(xiāng)新城，這三個地方各自承擔(dān)著非常重要的戰(zhàn)略性意義。
從東莞CBD來看，東莞一直以來寫字樓比較分散，CBD不是很集中，不是非常成規(guī)模，集群效應(yīng)不是很強。東莞提出要打造“現(xiàn)代國際化”城市，但這種城市形象其實是不如很多二線城市，所以CBD將成為城市中心區(qū)一個很重要的名片。一個城市只有一個CBD，所以這個CBD的規(guī)模形象其實是充分反映了這個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市價值和城市形象，是一個城市綜合實力的表現(xiàn)。
海灣新區(qū)處在大灣區(qū)的珠江口，環(huán)珠江口的一個經(jīng)濟圈，它是大灣區(qū)核心圈當(dāng)中的一部分，可以承接很多優(yōu)質(zhì)高端的資源。所以，海灣新區(qū)的打造應(yīng)該說是東莞前所未有的級別和規(guī)格。因為做好之后，對整個東莞的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型能起到重大助推作用，應(yīng)該是既松山湖之后，第二個非常重要的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型引擎。
水鄉(xiāng)新城也很重要，因為它是打通跟廣州和佛山的一個很重要的門戶，所以它的定位應(yīng)該是一個城市的副中心，是西北片區(qū)一個很重要的面向廣州和佛山的重要門戶。莞惠、廣佛城際線輕軌都可以在這里換乘的情況下，這里其實也是一個很重要的城市窗口。
車德銳認(rèn)為，大灣區(qū)規(guī)劃下來之后，東莞抓住了這一重大機遇，會重點在這三個板塊進行布局?！八阅铣巧虅?wù)區(qū)為什么要升級成東莞國際商務(wù)區(qū)？就是剛剛說的這個重要的戰(zhàn)略意義所在。有理由相信，今后整個東莞的CBD連成一片，包括南城總部基地和現(xiàn)有的CBD連成一片，整個CBD的形象應(yīng)該是相當(dāng)現(xiàn)代化和國際化的，這對于外來的投資者、開發(fā)者來說，來CBD走一回，應(yīng)該對這個城市信心滿滿?！避嚨落J稱。
焦點二：對樓市將帶來哪些影響？
土地增值，產(chǎn)業(yè)含金量高，人才流入消費力聚集
對于房地產(chǎn)市場來說，本次調(diào)整也能帶來很深遠(yuǎn)的影響?！癈BD的建設(shè)投入很大，這么多錢砸在一個地方，今后這塊土地是大幅增值的，那上面的物業(yè)也會大幅受益而升值。所以CBD里面的物業(yè)，當(dāng)然這里沒什么住宅，公寓會有一些。但是周邊的這些寫字樓、商鋪等等，各種物業(yè)應(yīng)該都是水漲船高，因為本身的價值大幅提高了。就像南昌的新CBD投入了幾百個億；同樣，整個西安城CBD周邊的寫字樓、住宅，都大幅升值。那么未來東莞的CBD國際商務(wù)區(qū)也是一樣的道理?！避嚨落J認(rèn)為，土地增值然后物業(yè)增值，這是一個大趨勢。
同時，除了看到土地增值的一面，也看到了人才流入的一面。建設(shè)東莞CBD，未來這里就會聚集很多世界五百強的企業(yè)總部，包括東莞本土、外來的這種企業(yè)總部都可能會聚集在這里，所以人才也相對聚集在這里，包括交通配套等等也會越來越完善。所以產(chǎn)業(yè)的含金量特別高，未來可能金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，還有一些高科技的、新興的、戰(zhàn)略性的這種產(chǎn)業(yè)也會在這里聚集。
而當(dāng)這些產(chǎn)業(yè)、人才和消費力聚集的時候，就會給整個樓市帶來一個整體的、大幅增值的影響，片區(qū)樓市未來應(yīng)該還有很大空間。
值得留意的是，由于東莞國際商務(wù)區(qū)與南城總部基地毗鄰，雙方在發(fā)展路線上會有何差異？對此，合富研究院高級分析師李興旺認(rèn)為，東莞國際商務(wù)區(qū)在定位上明顯比南城總部基地更高，所以它承接的是更加高端的一些企業(yè)，所以這個還是有區(qū)別的。南城總部基地現(xiàn)在還屬于一個大開發(fā)階段，還有一些地塊可以繼續(xù)開發(fā)，可適當(dāng)開發(fā)一些商住產(chǎn)品。
