專家：放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放
戶籍問(wèn)題一直是影響置業(yè)者購(gòu)房的一個(gè)重要條件，4月8日,國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,其中指出，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上,對(duì)Ⅰ型大城市全面取消落戶限制,對(duì)Ⅱ型大城市放寬落戶限制,對(duì)超大特大城市大幅增加落戶規(guī)模。戶籍制度進(jìn)一步放寬，影響范圍有多廣，會(huì)給哪些城市帶來(lái)變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義何在，都是值得探討的話題。
除北上廣深成渝等9城外 大部分城市或受益
按照國(guó)務(wù)院2014年出臺(tái)的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn),以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑,將城市劃分為“五類七檔”。
城區(qū)常住人口50萬(wàn)以下的城市為小城市,其中20萬(wàn)以上50萬(wàn)以下的城市為Ⅰ型小城市,20萬(wàn)以下的城市為Ⅱ型小城市;城區(qū)常住人口50萬(wàn)以上100萬(wàn)以下的城市為中等城市;城區(qū)常住人口100萬(wàn)以上500萬(wàn)以下的城市為大城市,其中300萬(wàn)以上500萬(wàn)以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬(wàn)以上300萬(wàn)以下的城市為Ⅱ型大城市;城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市;城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。
也就是說(shuō),按照《任務(wù)》提出的要求,除了超大城市和特大城市,大城市都將放開(kāi)放寬落戶條件。按照住建部發(fā)布的《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》,城區(qū)人口500萬(wàn)以上的超大特大城市有上海、北京、深圳、重慶、天津、成都、廣州、南京、武漢,即除此之外的絕大多數(shù)城市都有望在新政策中受益。
放寬落戶 專家：不等于調(diào)控轉(zhuǎn)向
從9·30、3·17再到3·26，自2016年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策一直處于緊繃狀態(tài)，2018年甚至被認(rèn)為是“房地產(chǎn)市場(chǎng)”的寒冬。戶籍制度放寬，被認(rèn)為是市場(chǎng)調(diào)控放松的一個(gè)標(biāo)志。
對(duì)此,貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為戶籍制度的放松不是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。2016年10月,國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》,指出在“十三五”期間,城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除,配套政策體系進(jìn)一步健全,戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上。2018年3月,國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》,指出繼續(xù)落實(shí)1億非戶籍人口在城市落戶方案。在他看來(lái)，戶籍制度的放寬只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措,本身是為了打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的障礙,推動(dòng)城市發(fā)展高質(zhì)量城鎮(zhèn)化,為保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐,并不是調(diào)控政策的放松。
短期內(nèi)刺激需求釋放 但影響會(huì)被逐漸消化
同時(shí)，許小樂(lè)指出，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)放寬落戶短期內(nèi)刺激需求釋放,但影響會(huì)被逐漸消化。放寬戶籍制度一定程度上打破了限購(gòu)門(mén)檻,也就意味著更多的人可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。在落戶政策寬松背景下,近幾年部分二線城市紛紛出臺(tái)了人才引進(jìn)政策,短期吸引了一定購(gòu)房需求。以西安和天津?yàn)槔?西安在實(shí)施人才落戶政策后,落戶人口大增,房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)也快速上漲;天津在2018年實(shí)施人才政策后二手房成交量激增。
落戶政策帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期刺激需求短期內(nèi)釋放,但落戶政策并不必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲,需要與供給不足、信貸充裕相結(jié)合才會(huì)發(fā)揮作用。當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下,房貸監(jiān)管較為嚴(yán)格,一些城市的庫(kù)存逐漸走高,人口進(jìn)入城市也不一定造成供需緊張。落戶政策刺激起來(lái)的購(gòu)房熱情往往不可持續(xù),比如天津和西安在人才引進(jìn)政策后,市場(chǎng)仍然隨著調(diào)控環(huán)境的嚴(yán)厲而出現(xiàn)回落。
放松戶籍制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)利好。放松戶籍制度是提高城鎮(zhèn)化發(fā)展,可以吸引人才流入,為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展注入活力,從而帶來(lái)持續(xù)的購(gòu)房需求增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看,城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生正向積極作用。
對(duì)于人口吸引力不足的城市影響相對(duì)較弱
本次對(duì)于大城市的落戶限制進(jìn)一步放松,尤其是城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的大城市全面取消落戶限制。許小樂(lè)認(rèn)為，對(duì)于部分仍有社保繳納年限的基本面較好的城市,其購(gòu)房需求短期內(nèi)可能會(huì)有所增加,比如廈門(mén)、長(zhǎng)沙和蘇州這些城市。但石家莊、太原等經(jīng)濟(jì)基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)較弱。對(duì)于I型大城市,將全面放寬落戶條件,并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制,濟(jì)南、青島、杭州等城市將迎來(lái)利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門(mén)檻已經(jīng)很低,人口引進(jìn)紅利已在2018年被消耗掉一部分。
對(duì)于超大和特大城市,雖然要求加大落戶規(guī)模,但對(duì)于北京和上海來(lái)說(shuō)落戶將依舊困難,需求難以短期內(nèi)釋放。而對(duì)于深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生利好。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得階段性成效,房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制,部分城市放寬落戶限制,是推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的必要舉措,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展也將產(chǎn)生正向積極作用。但同時(shí),在在放開(kāi)戶籍限制時(shí),也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng),實(shí)行“人地掛鉤”,避免供需矛盾擴(kuò)大。繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管控,防止借機(jī)炒作,造成短期市場(chǎng)波動(dòng)。
