一季度深圳甲級寫字樓空置率升至18.2%
據(jù)了解，今年一季度，深圳出現(xiàn)了包括怡景中心城、深業(yè)泰富廣場以及華僑大廈在內(nèi)的多宗金額達(dá)數(shù)十億甚至超百億的大宗交易。不過，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳的甲級寫字樓空置率卻環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至18.2%，租金環(huán)比和同比分別小幅下跌1.7%和4.1%。
全市甲級寫字樓年均供應(yīng)量大于凈吸納量
根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳甲級寫字樓無新增供應(yīng)（注：新增供應(yīng)口徑——獲得消防許可且至少合規(guī)搬入一個租戶，下同），截至一季度，深圳甲級寫字樓總存量為608萬平米。2014年-2018年，深圳甲級寫字樓年均新增供應(yīng)約64萬平米；而同期年均凈吸納量約為49.5萬平米，二者相差不小。而今年一季度全市甲級寫字樓凈吸納量僅為4.7萬平方米，尚不足季度平均值的4成。
根據(jù)上圖，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至18.2%，同比下降0.6個百分點(diǎn)。就子市場的空置率來看，前海、寶安和后海分別以58.8%、44.6%和23.6%的空置率高居前三位。而從子市場的存量來看，福田中心區(qū)占比較高，由于該片區(qū)部分金融企業(yè)為節(jié)省成本縮減租賃面積，因此致該區(qū)凈吸納量為負(fù)1.2萬平方米。盡管福田中心區(qū)自身的空置率并不算很高，但是由于該片區(qū)在總的存量中占比較高而推高了全市的空置率。
租金方面，全市甲級寫字樓一季度平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%至人民幣每平方米每月225.8元。受新增供應(yīng)入市的影響，全市供過于求的情況或?qū)⒊掷m(xù)，預(yù)計短期內(nèi)平均租金將持續(xù)下跌。售價方面，平均售價環(huán)比下跌0.1%至約5.5萬元/平米，同比上漲2.8%。
未來五年全市甲級寫字樓空置率或超26%
2018年經(jīng)濟(jì)放緩對深圳甲級寫字樓產(chǎn)生的影響?yīng)q存，今年第一季度，全市甲級寫字樓市場需求增長疲軟。不過，科技園片區(qū)的子市場由于租金水平相對較低，交通、配套等較為成熟便利，綜合性價比較高，因而吸引了部分企業(yè)入駐，租賃市場較為活躍。
數(shù)據(jù)顯示，2019年全市預(yù)計新增109萬平米供應(yīng)量，主要集中于福田中心區(qū)和前海，分別占總新增供應(yīng)的28.8%和25.5%。而至2023年，新增供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)430萬平米；其中，前海子市場預(yù)計新增供應(yīng)入市量約207萬平米，占新增供應(yīng)總量的48.1%。
第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，2019年深圳甲級寫字樓市場租賃需求增長仍將乏力，隨著新增供應(yīng)的入市，全市供過于求的狀態(tài)將持續(xù)，預(yù)計全市空置率將持續(xù)上升。不過，他認(rèn)為區(qū)域之間的空置率會分化，如福田中心區(qū)及車公廟等片區(qū)發(fā)展早，已經(jīng)成為高度成熟區(qū)域，空置率保持相對平穩(wěn)；而后海與前海仍處于大體量建設(shè)期，不可避免地會產(chǎn)生空置率走高的狀態(tài)。
深圳寫字樓仍為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 外資看好
不管是外資的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金入手福田中心區(qū)的怡景中心城，還是內(nèi)資企業(yè)通過共同出資設(shè)立地產(chǎn)并購基金整體收購華僑城大廈，并以業(yè)主身份將物業(yè)進(jìn)行整租的大宗交易，都說明了內(nèi)外資機(jī)構(gòu)看好深圳商業(yè)和寫字樓市場。
據(jù)第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿透露，今年以來，考察深圳商辦物業(yè)的機(jī)構(gòu)比平時大概多出一倍，差不多每周都要接待兩家外資機(jī)構(gòu)進(jìn)行考察帶看深圳項(xiàng)目，這是一個明顯的信號。他認(rèn)為，雖然目前外資在深圳的大宗交易還不多，但是隨著大灣區(qū)利好的推進(jìn)，外資持續(xù)看好中國和深圳，中國金融市場的不斷開放也將為外資帶來更多發(fā)展機(jī)會。他預(yù)計未來兩三年，外資買入深圳的大宗交易會越來越多。
