深圳寫字樓退租仍在持續(xù) 租金最高下跌30%
深圳寫字樓的壓力已經(jīng)爬上山頂。
2018年年中起，由P2P爆雷引發(fā)的金融企業(yè)離場(chǎng)、包租公司退租的風(fēng)波仍在持續(xù)。大半年過去，深圳寫字樓市場(chǎng)并無(wú)明顯起色。
夏日的氣息已經(jīng)充溢整座城市，但寫字樓的市場(chǎng)尚未入春。作為從業(yè)十?dāng)?shù)載的資深中介，李茂（化名）形容今年市場(chǎng)極差，深圳甲級(jí)寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域福田中心區(qū)，多個(gè)寫字樓租金出現(xiàn)跳水。“以福田一個(gè)著名寫字樓為例，去年這個(gè)時(shí)候租金高達(dá)450元／平方米，但現(xiàn)在降到300元/平方米不到。由于選擇空間多，現(xiàn)在租客要求也變多，成交不易?！?
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民幣每平方米每月225.8元。市場(chǎng)反映出的數(shù)據(jù)似乎更為嚴(yán)峻，多名中介表示，深圳多個(gè)寫字樓租金與去年相比出現(xiàn)2-3成的跌幅。
大量新增供應(yīng)入市，已成為近兩年來(lái)深圳寫字樓市場(chǎng)的常態(tài)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下金融業(yè)退租，與放量供應(yīng)齊齊把深圳甲級(jí)寫字樓的空置率推高至18.2%，使租售失色。
過去十年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有一段不俗的發(fā)展時(shí)期，租金復(fù)合增長(zhǎng)率是一線城市中最高。然而當(dāng)下，業(yè)主們失去了部分談判能力，李茂們也失去了強(qiáng)烈信心。
寫字樓退租仍在持續(xù)
至少在去年年中前，深圳寫字樓市場(chǎng)一片好景。
高力國(guó)際通過研究數(shù)據(jù)指出，2008年以來(lái)，深圳甲級(jí)寫字樓租金復(fù)合增長(zhǎng)率是一線城市中最高，達(dá)5.1%，而同期，上海甲級(jí)寫字樓租金復(fù)合增長(zhǎng)率是2.8%、廣州是1.8%、北京是－0.4%。
但去年下半年，市場(chǎng)氣象有了變化，租金下滑，空置率升高。
深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)大增不是2018年以來(lái)的事情，“放量”是深圳寫字樓近年來(lái)的關(guān)鍵詞。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一直向前追溯到2006年，可見深圳的寫字樓市場(chǎng)僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其他均為供大于求。近年來(lái)深圳市場(chǎng)第一次出現(xiàn)放量，是在2011年，此后便是2016年。
值得注意的是，2016年已是統(tǒng)計(jì)期限內(nèi)最高峰，但到了2017年，深圳全市甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)仍在此基礎(chǔ)上增加3成，至850392平方米，但同期吸納量只有767471平方米。
到了2018年，全年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量略有減少至70萬(wàn)平方米，吸納量也下行至45.6萬(wàn)平方米，但仍是供過于求。
從此看來(lái)，供過于求已是市場(chǎng)常態(tài)，但過去以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使深圳在全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下顯得突出，寫字樓也是一派繁花燦爛。
高力國(guó)際深圳分公司辦公樓服務(wù)部董事周之惠告訴記者，深圳寫字樓市場(chǎng)中租賃主力行業(yè)包括金融、科技、專業(yè)服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)，其中金融和科技占五成。
福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū)，租金動(dòng)輒就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利潤(rùn)的金融行業(yè)需要有好的門面，也有足夠的租金承受力，金融公司散布在福田多個(gè)寫字樓中。
但從2018年5月起，P2P企業(yè)的爆雷、債券的違約，凸顯了放量供應(yīng)背景下深圳寫字樓的高空置率。
從2018年3季度起，深圳寫字樓退租的跡象有所加劇，最典型的莫過于深圳地標(biāo)平安金融中心一次性被退租10層樓共計(jì)3萬(wàn)平方米。金融公司退租，使二房東面臨高空置率最終出現(xiàn)資金問題無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，最終醞釀了這場(chǎng)大型退租。
但到了2019年，市場(chǎng)也并無(wú)明顯好轉(zhuǎn)。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇告訴記者，福田中心區(qū)部分金融企業(yè)為節(jié)省成本縮減租賃面積，致使今年一季度全區(qū)凈吸納量為-1.2萬(wàn)平方米。
深圳一家小型設(shè)計(jì)公司創(chuàng)始人告訴第一財(cái)經(jīng)，“去年行業(yè)形勢(shì)不好，公司生意差了許多，到年末時(shí)收入和利潤(rùn)都很不理想，為了減少開支我們只能裁員，中心區(qū)的寫字樓也租不起了，現(xiàn)在只能搬去皇崗一個(gè)100多平方米的小辦公室。”
空置率高至兩成
受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)為節(jié)約成本維持經(jīng)營(yíng)，或減少承租面積，或搬到外圍區(qū)域，甚至直接離場(chǎng)，成為深圳寫字樓當(dāng)前面貌。
就連在寫字樓市場(chǎng)極受關(guān)注的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商，多數(shù)都反映今年在深圳不再計(jì)劃擴(kuò)展。要知道，過去兩年，他們?cè)谏钲趽屨际袌?chǎng)和規(guī)模，是吸納主力軍之一。
然而，新增供應(yīng)仍在入市。2019年一季度，有7個(gè)項(xiàng)目超50萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，新增供應(yīng)創(chuàng)2005年以來(lái)單季最高，但是市場(chǎng)單季僅僅錄得25.9萬(wàn)平方米新增吸納，這意味著，有近一半的新增供應(yīng)仍在空置中。
第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，今年一季度末，深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。
新增供應(yīng)入市，吸納量不足，空置率上升帶來(lái)的最直接影響便是租金下降。
近日，記者走訪深圳福田，發(fā)現(xiàn)多個(gè)入市多年寫字樓仍存在空租情況。譬如位于福田中心區(qū)購(gòu)物公園一帶的卓越時(shí)代廣場(chǎng)，目前便有多個(gè)單位招租，月租金從212元／平方米到330元/平方米不等，分化較大，而兩年前這個(gè)寫字樓絕大部分成交租金均價(jià)都在320元 /平方米以上。
資深中介李茂告訴記者，目前深圳多個(gè)寫字樓租金都出現(xiàn)2-3成的跌幅。“以前做寫字樓是很好成交的，往往物業(yè)一放出來(lái)，就被人拿下了，二房東很愛做寫字樓改造，改完以后租金又漲了一輪，但現(xiàn)在這種方法行不通了，寫字樓太多，租客不好找，金融業(yè)受創(chuàng)，能承受中心區(qū)高昂租金租客更不好找?！?
租客的議價(jià)空間和談判能力都增加了，業(yè)主不降價(jià)，只能接受空租。在租金出現(xiàn)疲軟的同時(shí)，寫字樓售價(jià)同樣走低，不過與租賃行情相比，并不那么明顯。今年一季度，深圳甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)環(huán)比下跌0.1%，至55257元／平方米。
盡管一季度的單季新增供應(yīng)，已是近十余年來(lái)最高，但短期內(nèi)，深圳寫字樓高供應(yīng)的局面還將持續(xù)。
謝靖宇預(yù)計(jì)，2019年將有約109.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓交付，主要集中于福田中心區(qū)和前海，分別占總新增供應(yīng)的28.8%和25.5%。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳寫字樓市場(chǎng)到了供應(yīng)高峰期，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，或?qū)?dòng)寫字樓大宗交易達(dá)成。但事實(shí)上，不論是住宅還是寫字樓，深圳的物業(yè)租售比均偏低，即使是核心區(qū)域物業(yè)，凈回報(bào)率還是很難達(dá)到傳統(tǒng)基金要求的3.5%以上水平。
再加上當(dāng)前市場(chǎng)資金面仍未全面放松，投資者能否罔顧凈回報(bào)率偏低的限制入市，依然待觀察。
記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)需求依然存在，但電商等行業(yè)的補(bǔ)充短期內(nèi)依然難以緩解金融業(yè)需求回落的壓力，空置率持續(xù)上升將成為大概率事件。寫字樓市場(chǎng)向來(lái)和緩，如今也有了住宅市場(chǎng)的跌宕之味。
