房企土地策略之變：二線城市受青睞
“土地市場的火熱現(xiàn)象估計不會長久?！敝兄笖?shù)研究集團副總監(jiān)李建橋向時代周報記者指出，目前國家的政策調(diào)控基調(diào)依然保持不變。就在4月19日，住建部按照《穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市作出了預(yù)警提示。
土拍市場變化背后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然保持謹(jǐn)慎理性的基本態(tài)度。多家房企的投拓人士在接受時代周報記者采訪時均表示，投資策略并未發(fā)生明顯調(diào)整，并不會盲目跟風(fēng)加大投資，目前在土地市場仍然以觀望為主。
二線城市受青睞
在這一波購地潮中，一二線城市及部分強三線城市升溫明顯。
CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份二三線城市地價同環(huán)比均呈上漲趨勢，其中二線城市表現(xiàn)最為突出，成交均價環(huán)比大漲43%，達到5075元/平方米，是自2018年1月以來時隔13個月首次回升到5000元/平方米之上。
在克而瑞監(jiān)測的2019年一季度的平均土地成交溢價率榜單上，排名前22的城市也主要以二線城市為主，合肥2019年一季度的平均溢價率高達86%，比2018年四季度大增42%；廈門一季度的平均溢價率為39%，比2018年四季度增長25%。
企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整和規(guī)模擴張促使二線城市土地市場持續(xù)回暖。在3月召開的業(yè)績會上，多數(shù)房企都表示了2019年主要的投資重心會聚焦一二線城市。陽光城(6.75 -2.32%,診股)、雅居樂、金茂、正榮等企業(yè)都明確提出聚焦一二線城市。
而從實際拿地數(shù)據(jù)來看，今年一季度萬科共新增37個房地產(chǎn)項目，分別位于北京、上海、廣州、西安、天津、成都等19個城市，占地面積合計341.2萬平方米。在新增項目里，一二線城市的占比超過70%。
在融創(chuàng)2018年度業(yè)績報告中，一二線城市的土地儲備占到85%。延續(xù)其一貫布局戰(zhàn)略， 進入2019年，融創(chuàng)拿地主要集中在上海、天津、重慶、合肥、濟南等一二線城市。
龍湖集團(18.26 -0.54%)主席吳亞軍在2018年業(yè)績會上表示，對于近期愈加瘋狂的土地拍賣市場，龍湖的第一原則是堅守一二線城市。
花樣年首席財務(wù)官張惠明向時代周報記者表示，花樣年的拿地聚焦在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三個城市群。除此之外，西安、鄭州、重慶、南昌、長沙、貴陽也是重點關(guān)注城市。
“考慮到京滬等一線城市的人口規(guī)模控制，預(yù)計新一線城市與二線城市中的熱點城市會成為下一步開發(fā)商重點爭奪的對象?！?蘇寧金融研究院高級研究員付一夫向時代周報記者表示。
除了二線城市之外，部分圍繞在核心都市圈的強三線城市也備受青睞。根據(jù)自然資源部發(fā)布的《2019年一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好之下，珠海、佛山順德、惠州、東莞、中山等城市住宅地價漲幅均超過 10%。
除此之外，臨沂、平頂山、安慶、株洲四個內(nèi)陸城市2019年一季度地價上漲幅度也較為突出。其中，安慶一季度住宅地價環(huán)比增速為4.47%；株洲住宅地價同比增速達35.52%。
房企拿地依舊謹(jǐn)慎
投資拿地方面，“理性”“謹(jǐn)慎”依然是房企2019年的關(guān)鍵字。
融創(chuàng)董事會主席孫宏斌在3月29日的業(yè)績會上稱，2019年房地產(chǎn)市場不太樂觀，融創(chuàng)投資會小心一點。
萬科管理層在業(yè)績會上表示，萬科投資非常謹(jǐn)慎，會按照城市圈、經(jīng)濟圈、人口的導(dǎo)入、城市基礎(chǔ)設(shè)施或者產(chǎn)業(yè)閉合，還有政策導(dǎo)向等進行。
大多數(shù)房企都表示按照既定拿地銷售比來安排土儲資金。花樣年、陽光城分別表示按照回款的30%、55%進行拿地。萬科首席運營官張旭也表示，萬科設(shè)置“雙閥門”機制，根據(jù)銷售回款比例以及現(xiàn)金流限制土地投資金額，原則上保持土地儲備滿足未來兩到三年的開發(fā)銷售。
今年前三月碧桂園(8.35 +0.00%)拿地金額僅有74億元。去年同期，碧桂園以365億元拿地總額奪得拿地頭把交椅。去年前3月以341億元拿地總額位居第二的龍湖集團，今年同期拿地金額只有137億元。
“目前土地市場還是需要多觀察，謹(jǐn)慎下手，還未到最佳購地時機?！睆埢菝飨驎r代周報記者解釋，“雖然土地市場火熱，但銷售市場的表現(xiàn)并未跟上?！币患掖笮头科髲V深區(qū)域的“投資拓展”負責(zé)人也向時代周報記者表達了同樣的觀點：“目前土地市場還是存在風(fēng)險的，銷售市場情況并未如預(yù)期那么好?！?
受市場調(diào)控政策總體從緊的影響，一季度房地產(chǎn)銷售端以放緩為主。
根據(jù)《2019年一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》，1 2 月份，商品房銷售面積同比下降 3.6%。2 月份，企業(yè)土地購置面積同比下降34.1%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 100.57，比 2018 年 12 月份回落 1.27 點，是 2017 年以來的次低點位，僅略高于 2019年 1 月份的 100.55，市場處于弱景氣區(qū)間。
“我們已經(jīng)歇了好長一段時間沒拿地了?！?一家廣州本地房企的投拓人士向時代周報記者說道，“自從 去年12月份之后就沒有拿地了，近期也沒收到要加大拿地力度的相關(guān)通知?！?
觀望背后，房企拿地依然將盈利空間、現(xiàn)金流回籠周期作為第一指標(biāo)。該投拓人士表示，至少要符合10%以上的凈利潤率公司才會考慮。對于高價地項目，會量力而行，不會刻意追求?！敖衲晡覀児矃⒓恿耸鄨龅呐馁u，但實際只拿下兩塊地。”
