房源多，愁客戶！北京租房市場(chǎng)遭遇“倒春寒”
“我的房子掛了半個(gè)月了都沒人來看?！?月8日，北京市大興區(qū)業(yè)主于先生苦惱地對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。中介告訴于先生，目前該區(qū)域租房市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房源多，愁客戶”。這對(duì)于持續(xù)上漲多年且常?；鸨谋本┳夥渴袌?chǎng)而言，是罕見的現(xiàn)象。
北京租房市場(chǎng)無論是成交還是租金通常呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即便偶有下跌也屬季節(jié)性因素。不過，這次于先生遇到的情況可能不是個(gè)案。為了了解北京租房市場(chǎng)真實(shí)現(xiàn)狀，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研了30家房產(chǎn)中介。此次調(diào)查采取電話采訪的形式，分別隨機(jī)選擇每個(gè)區(qū)的鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)以及安居客。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京租房市場(chǎng)整體穩(wěn)中帶降。受相關(guān)政策和事件影響，北京大部分區(qū)域租賃價(jià)格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所減慢。
考慮到租房市場(chǎng)可能也受到季節(jié)性因素影響，我們還對(duì)比了同期的其他城市。諸葛找房選取北上廣深杭蓉這六個(gè)綜合實(shí)力強(qiáng)的“年輕人逐夢(mèng)之地”，也是流動(dòng)人口眾多租賃市場(chǎng)發(fā)展快體量大的代表城市來一探究竟。
從租房成交量上來看，春節(jié)后各城市3月的租房成交環(huán)比2月都有明顯的提升。一線城市中，北京3月成交量環(huán)比上漲8.70%，若刨除2月春節(jié)幾天假期來看，3月的租房成交并未出現(xiàn)預(yù)期中的提升，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。而廣州、深圳3月租房成交量均上漲5成以上，市場(chǎng)小高峰明顯。珠三角區(qū)域人才吸附能力增強(qiáng)，租房成交量修復(fù)。
北京租房市場(chǎng)遇冷
春節(jié)過后，多地租房市場(chǎng)季節(jié)性回暖跡象明顯，但北京等熱點(diǎn)城市租房市場(chǎng)在節(jié)后出現(xiàn)租金下降的消息也備受關(guān)注。北京流動(dòng)人口基數(shù)大、租房需求旺盛，租房市場(chǎng)一直看漲。不過今年春節(jié)后租房小高峰，北京租房市場(chǎng)卻未有大幅漲租現(xiàn)象，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)房屋租不出去的窘境。
從季節(jié)角度來看，3、4月份當(dāng)屬租賃市場(chǎng)的旺季。諸葛找房分析，一方面2月本身自然日少，另一方面在租賃市場(chǎng)周期中，春節(jié)后往往有一波租房小高峰。節(jié)后，大部分人回歸工作崗位，大多數(shù)一二線城市如期迎來租房小高峰。但諸葛找房卻發(fā)現(xiàn)，北京等城市卻并未出現(xiàn)如期中的租房小高峰。
他們發(fā)現(xiàn)，租房市場(chǎng)相比住宅市場(chǎng)對(duì)季節(jié)周期反應(yīng)更快。熱點(diǎn)城市租房市場(chǎng)在2018年底傳統(tǒng)租賃淡季表現(xiàn)冷淡，成交均價(jià)持續(xù)下跌。春節(jié)假期過后，2月的后兩周即開始快速恢復(fù)，2月份整體上前冷后熱，導(dǎo)致2月租房成交均價(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲或下跌。3月一部分城市延續(xù)節(jié)后的租房熱度，而北京、上海、杭州等城市則快速冷靜下來，恢復(fù)正常成交節(jié)奏，3月份整體租房成交價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研的30家房產(chǎn)中介也證實(shí)了這一現(xiàn)狀。從調(diào)研結(jié)果來看，核心區(qū)域的房產(chǎn)中介都反映租金相對(duì)穩(wěn)定，但望京、豐臺(tái)、通州、順義、大興、昌平等區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均反映房租呈現(xiàn)下降，降幅從幾百到上千不等。尤其是于先生所在的大興區(qū)，我愛我家潤星家園店的李先生表示，該區(qū)域一居室房租降幅約在300元/月，現(xiàn)在租房市場(chǎng)不怎么景氣：房子多，客戶少，需求量不多。他舉了一個(gè)例子，現(xiàn)在一位租客可以匹配到3~4套房源，而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源；昌平區(qū)三家房產(chǎn)中介公司均表示該區(qū)域租房房價(jià)有所下降，降幅區(qū)間在100-300元/月，均表示來北京的人少，離開北京的人較多，所以租房需求沒有像去年那么多，房源比較充裕。
來自云房數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，和2018年同期相比，2019年平均租金走低的站點(diǎn)顯著增多，僅30個(gè)站點(diǎn)租金走勢(shì)由跌轉(zhuǎn)漲，而由漲轉(zhuǎn)降的站點(diǎn)則高達(dá)81個(gè)。其中，房山、大興、通州、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)的偏遠(yuǎn)站點(diǎn)，價(jià)格下調(diào)幅度明顯。房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城平均租金幾乎腰斬，大興線的義和莊站和6號(hào)線的物資學(xué)院路站，租金降幅也都超過了三分之一。
他們離開了北京
“先后租我房子的三家租客：第一家是從事教育培訓(xùn)的小老板，第二家是搞裝修承包的，第三家貌似是浙江人，做批發(fā)的。他們現(xiàn)在都離開了北京?！庇谙壬鷮?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。實(shí)際上，于先生也在十年前離開北京，轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州。
整體來看，3月以杭州、成都為代表的熱點(diǎn)二線城市的租房成交量上漲程度明顯高于一線城市。杭州、成都3月租房成交量上漲近8成。完善的城市建設(shè)、豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)加之人才政策的傾斜，使得二線城市的人才吸引力加速提升，春節(jié)后恐怕也有一些“逃離北上廣”的人群選擇在二線城市開始新的工作、生活。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者針對(duì)30位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)北京租金市場(chǎng)遇冷，他們普遍反映有三個(gè)原因：第一，去年像自如、蛋殼、相寓等長租公寓機(jī)構(gòu)抬價(jià)搶房，導(dǎo)致租房價(jià)錢虛高，租房市場(chǎng)冷淡，但后期資本運(yùn)作失敗后租金又重回正常水平；第二，近年來政府著重排查地下室房等一系列不合規(guī)租房市場(chǎng)，導(dǎo)致租房成本增高；第三，北京市疏解人口相關(guān)政策使得外地人口流失較多。根據(jù)我愛我家地壇北里店的店員介紹，從詢問房源的人數(shù)減少來看，北京整體人口數(shù)量在下降。
根據(jù)北京市官網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年末全市常住人口2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人。其中，常住外來人口764.6萬人，比上年年末減少29.7萬人，占常住人口的比重為35.5%，與2017年年末相比，下降了1.1%。這是1997年以來的常住人口第二次下降，也是自2017年以來連續(xù)兩年下降，人口呈負(fù)增長趨勢(shì)。這也符合“十三五”規(guī)劃中北京非首都功能疏解帶動(dòng)人口調(diào)控政策。
當(dāng)然，疏解人口的同時(shí)，國家大力鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展也對(duì)市場(chǎng)化租金產(chǎn)生影響。北京市主要聚焦符合條件人才的住房職住平衡，按照“租購并舉，以租為主；產(chǎn)城融合、職住平衡”原則，以配租公共租賃住房為主，配售共有產(chǎn)權(quán)住房為輔，在就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才聚集區(qū)域，籌集房源就近解決人才居住生活需求”。截至2018年6月，北京已經(jīng)在12個(gè)城區(qū)公布了44個(gè)地塊的集體土地租賃住房項(xiàng)目，總體供地達(dá)到431.49公頃。目前推出的44個(gè)項(xiàng)目中，位于六環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有31個(gè)，六環(huán)外的項(xiàng)目13個(gè)，分別位于房山、順義、延慶、門頭溝、平谷、懷柔六個(gè)區(qū)。公租房主要針對(duì)的是中低端小區(qū)的公租，面向人群也大多是中低收入人群，而所建設(shè)的區(qū)域也大部分在離市區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，滿足了相關(guān)人群的住房需求。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，常住人口的變動(dòng)對(duì)租賃市場(chǎng)的影響是潛移默化的，北京常住人口的變化趨勢(shì)除了總量變化之外，更值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)性變化，即未來將會(huì)有更多“高精尖”人才流入，而普通人才則會(huì)向二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)中低收入人群的比例變化則并不明顯。因此未來針對(duì)于中高檔次的租賃需求會(huì)呈現(xiàn)緩慢增長，而中低收入人群的租賃需求變化則并不明顯。
