4月樓市調(diào)控政策超60次 看5月格局如何分化
此前被炒得沸沸揚揚的樓市“小陽春”，在4月樓市調(diào)控頻率明顯增長的背景下，出現(xiàn)分化格局，多地行情不再，個別城市熱度延續(xù)。
研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月，北京等重點城市“小陽春”行情不再，3月強勁反彈的北京二手房市場成交明顯回落。不過，仍有蘇州等地二手房市場熱度延續(xù)，4月二手房成交量繼續(xù)反彈，其中，蘇州環(huán)比增長99.0%。
值得注意的是，5月以來，國家發(fā)改委和央行相繼明確樓市調(diào)控方向不變。
5月10日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向是沒有改變的，是一貫的。2019年人民銀行還將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。
具體有幾方面的重點：第一是配合實施好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。第二按照“因城施政”的原則，落實好差別化住房信貸政策。第三是會同相關(guān)管理部門，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場資金管理的相關(guān)工作。第四是完善相關(guān)制度，加大對住房租賃市場的金融支持和規(guī)范，促進(jìn)形成“租售并舉”的住房制度。
5月6日，國家發(fā)改委針對此前放寬落戶引發(fā)的調(diào)控放松猜想給出明確回應(yīng)，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。要始終堅持好房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個底線，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制，防止房價大起大落。
另外，5月以來多地仍從嚴(yán)樓市調(diào)控政策，繼續(xù)出臺穩(wěn)定樓市的相關(guān)政策。
5月9日，青海省出臺進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的實施意見，要求堅持“房住不炒”定位，全面規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作，12月底建立全省房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供決策依據(jù)和支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，要加強房屋交易資金監(jiān)管工作，加強房屋網(wǎng)簽備案價格監(jiān)測。
“五一”小長假期間，北京市住建委查處了25家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，嚴(yán)厲打擊發(fā)布“商改住”、“產(chǎn)改住”、委托手續(xù)不全、違法群租與違規(guī)租賃等違法違規(guī)行為。截止目前，2019年已依法對145家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月以來中央一系列表態(tài)體現(xiàn)了維持市場平穩(wěn)運行的決心，預(yù)計5月部分城市二手房成交量將有所下滑，二季度房地產(chǎn)市場的“回暖”將出現(xiàn)波動和反復(fù)，城市分化格局恐將延續(xù)更長時間周期。
4月調(diào)控政策多達(dá)60次
在3月樓市出現(xiàn)“小陽春”，房價、地價出現(xiàn)波動后，4月各地樓市調(diào)控政策再次密集發(fā)布。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4月，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，環(huán)比上漲300%，調(diào)控頻率明顯增長。
其中，合肥、北京、長沙、西安、丹東等市場波動較大的城市出臺了下調(diào)土地最高限價、國管公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”、暫停二套房契稅優(yōu)惠、啟動住房公積金“資金流動性風(fēng)險防控一級響應(yīng)”、限購限價限售等收緊政策；深圳、哈爾濱、甘肅、合肥等地對房地產(chǎn)市場、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房企等亂象和不規(guī)范行為的專項整治；成都、大連、東莞、南寧等地對住房公積金提取政策的規(guī)范。
另外，中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”定位不動搖；住建部對一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展專題調(diào)研并對房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；自然資源部重新強調(diào)商品住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)；銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文稱繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。
與此同時，呼和浩特、寧波等近20個城市發(fā)布了各種人才吸引政策，其中有半數(shù)以上都有購房相關(guān)補貼內(nèi)容。
“在一季度市場‘小陽春’下，最近房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化，雖然很多城市依然在發(fā)布人才吸引政策，但針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策最近轉(zhuǎn)變成為收緊為主?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
北京等重點城市“小陽春”行情不再
受一系列調(diào)控收緊政策影響，4月樓市成交沒有延期3月的熱度，而是有“降溫”趨勢。
克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環(huán)比均降2%，自一季度以來的回升勢頭沒能強勢保持，但仍較2019年月均增長20%，說明“銀四”不再，但整體市場成交仍在相對高位。
具體來說，一線城市成交面積環(huán)比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是廣州、深圳都階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均在30%左右；二三線城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%，超2019年月均20%。24個重點城市同、環(huán)比均呈漲跌參半、分化加劇之勢，其中西安、蘇州、大連環(huán)比皆增30%以上，成都、昆明、福州、長春、徐州、佛山、東莞等成交面積較上月環(huán)比跌20%左右。
值得注意的是，3月強勁反彈的北京二手房市場，并沒有延續(xù)“小陽春”的熱度，在4月出現(xiàn)了明顯回落。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房住宅簽約14440套，環(huán)比下調(diào)了10%。因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，4月實際市場真實成交量比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，4月更加即時的北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降34%。
對于北京二手房市場成交量下調(diào)的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面是房價漲了，購房者出現(xiàn)觀望。一季度北京市場反彈最主要原因是部分二手房價格明顯調(diào)整，出現(xiàn)了明顯的性價比，購房者認(rèn)為購買時機到了。但隨著這部分房源成交后，后續(xù)業(yè)主開始上調(diào)價格，市場再次出現(xiàn)了博弈。另一方面是新建住宅特別是限競房井噴，吸引了部分二手房購房者，導(dǎo)致市場成交放緩。此外，部分政策預(yù)期又開始出現(xiàn)變化，北京國管公積金政策收緊，疊加之前一直出現(xiàn)寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策又出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向變化，購房者再次猶豫。
蘇州等地“小陽春”熱度仍延續(xù)
不過，蘇州等熱點城市則延續(xù)了3月的“小陽春”熱度，二手房成交量繼續(xù)反彈。
4月，易居研究院監(jiān)測的10個城市二手房成交量為8.2萬套，環(huán)比增長25.9%，同比增長27.9%，不僅延續(xù)了3月“小陽春”態(tài)勢，還創(chuàng)下了兩年以來的成交量新高。其中，除北京環(huán)比下降外，其余9城(蘇州、深圳、杭州、成都、南京、廈門、青島、無錫、金華)中，蘇州環(huán)比增長99.0%，增速最為顯著。
按易居二手房成交量能度的排行看，廈門和蘇州量能度較強，量能度分別為92%和70%；而最弱的城市是金華和杭州，量能度均為-17%，主要是歷史成交基數(shù)較大，量能度受同比增速影響。
(注：二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20% +月度同比增速*20% +年初累計同比增速*20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度*40%。)
易居研究院研究員姚方表示，10城整體二手房市場轉(zhuǎn)暖，一是受熱點城市“搶人”政策影響，購房需求增加；二是部分城市土地市場火爆，購房者擔(dān)心房價將隨之大漲；三是市場信心明顯增強，購房者積極入市。
部分城市“小陽春”或難持續(xù)
對于北京二手房市場成交量的環(huán)比下降，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，是意料之中的走勢。因為一季度和3月份北京市場的升溫是“升而不熱”，與過往幾年的年初升溫沒有太多的不同。一季度升溫原因主要是首次購房者進(jìn)入市場，但沒有能力啟動大規(guī)模換房鏈條而推高房價。4月成交的環(huán)比下滑是成交在3月集中釋放后自發(fā)回落。
“為了防范部分城市再次出現(xiàn)房價上漲壓力，中央政治局會議重申“房住不炒”的總基調(diào)，住建部開始啟動對房價過快上漲城市的考核，表明中央維持市場平穩(wěn)運行的決心?！痹S小樂說，未來金融監(jiān)管會加強，年初支撐首次置業(yè)購房者的杠桿可能會受到抑制，市場快速升溫的動力難以為繼。而且線上注冊、瀏覽等先行指標(biāo)表明，5月北京交易量或與4月基本持平。
上海、廣州、深圳等一線城市貝殼研究院及鏈家的人士也表示，從未來短期看，市場復(fù)蘇欠缺后勁，后期市場或成交回落。
而對于4月成交大幅反彈的蘇州，姚方認(rèn)為，近期蘇州土拍市場較瘋狂，不符合“穩(wěn)地價”調(diào)控目標(biāo)，持續(xù)過熱恐將迎來新一輪調(diào)控升級。
姚方還表示，4月19日，住建部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示，堅持房住不炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。預(yù)計5月部分城市二手房成交量將有所下滑。
克而瑞研究中心也認(rèn)為，在基于二三季度地方政策仍將持續(xù)走向分化，各地調(diào)控方式有收有放，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節(jié)奏會有所放緩的政策預(yù)期判斷下，預(yù)計二季度房地產(chǎn)市場的“回暖”將出現(xiàn)波動和反復(fù)，城市分化格局恐將延續(xù)更長時間周期。
