10年后“100萬(wàn)”房產(chǎn)值多少錢(qián)？看完內(nèi)行人分析不淡定了
房子，作為一種特殊商品，這些年來(lái)受到很多人的追捧，不僅是使用它的居住功能，也在于房子能夠保值增值，讓不少人在房產(chǎn)上獲得了巨大財(cái)富。所以，我們有些人除了自住房，還會(huì)買(mǎi)第二套，甚至第三套房。
所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們不少閑置資金也沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大水池，這也在一定程度上緩解了其他商品通脹壓力。
不得不說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的這二十年，也創(chuàng)造了中國(guó)樓市的奇跡。房?jī)r(jià)從幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)一套上漲到幾百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)一套，用幾何級(jí)增長(zhǎng)來(lái)形容也不為過(guò)。特別要注意的是，就在最近三年，從2015年下半年起到2018年底，即使在很多人看來(lái)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，也就是房?jī)r(jià)基數(shù)已經(jīng)很高了，但結(jié)果是很多城市的房?jī)r(jià)還是再次翻番。
那么問(wèn)題就來(lái)了，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)什么走勢(shì)呢？是回歸，還是繼續(xù)漲？下面我們來(lái)看看內(nèi)行人怎么說(shuō)。
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先舉個(gè)例子，二三十年前，一件價(jià)格1毛的商品，現(xiàn)在要花10元錢(qián)才能買(mǎi)到，價(jià)格翻了一百倍。同樣，當(dāng)時(shí)的房子只需要500元一平米，一套100平米的房子只需要5萬(wàn)元，而現(xiàn)在呢，需要5萬(wàn)元一平米，100平米房子就要500萬(wàn)元。從表面上看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了495萬(wàn)，而商品只增長(zhǎng)了9.9元，商品漲的這價(jià)格簡(jiǎn)直就不值得一提。但問(wèn)題在于，當(dāng)時(shí)1毛錢(qián)在500元面前也不值得一提，事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲跟商品價(jià)格上漲本質(zhì)上沒(méi)有什么區(qū)別，都是上漲100倍，只是同比例擴(kuò)大化了。
那么，未來(lái)10年，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？要弄清這個(gè)問(wèn)題，必須找出影響房?jī)r(jià)的3大因素：
第一大因素：人口增減因素
人口因素是分析房?jī)r(jià)不可回避的因子。這輪房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市，無(wú)一例外的都是人口流入明顯的城市，如西安、鄭州、成都、杭州等城市。按照聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2030年時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)化人口為10.2億，正好對(duì)應(yīng)70%的城鎮(zhèn)化率，差不多未來(lái)10來(lái)年時(shí)間凈增加兩億城市人口。
對(duì)此，恒大研究院團(tuán)隊(duì)對(duì)此數(shù)據(jù)進(jìn)行了分解論證。新增的2億城市人口主要分布在國(guó)家規(guī)劃的城市群。其中長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝、山東半島、長(zhǎng)江中下游、中原七大城市群將流入6成人口，約1.2億，其余4成人口，約0.8億主要進(jìn)入剩下的12個(gè)城市群。所以，城市人口繼續(xù)增加與人口增長(zhǎng)率趨緩并不矛盾，這些新增城市人口是各地樓市持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
第二大因素：貨幣貶值速度因素
根據(jù)測(cè)算，09到18年10年間，按照購(gòu)買(mǎi)力算，貨幣年均貶值幅度大概在7%左右，這與統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的CPI是有區(qū)別的，因?yàn)槔锩嬗泻芏囝?lèi)項(xiàng)是不包含在里面的。從這個(gè)角度看，貨幣貶值幅度主要是看國(guó)家每年發(fā)行了多少貨幣。
我們先來(lái)看一個(gè)例子：
假如國(guó)家發(fā)行貨幣共計(jì)10萬(wàn)億元，社會(huì)上的某件商品是10元，整個(gè)社會(huì)的商品總值10萬(wàn)億元，10年后，貨幣發(fā)行總額是50萬(wàn)億元，那么全社會(huì)商品總值就變?yōu)?0萬(wàn)億元，具體到這件商品價(jià)值就上升到50元。從這個(gè)角度看，不是商品本身價(jià)值提升了，而是貨幣增加導(dǎo)致的價(jià)格上漲。如果當(dāng)時(shí)我們手中擁有的10元錢(qián)不作任何安排的話，顯然是不能購(gòu)買(mǎi)到現(xiàn)在所謂價(jià)值“50元”的商品，手中一直持有的現(xiàn)金被大幅稀釋。
第三大因素：土地價(jià)格走向
土地價(jià)格，作為房?jī)r(jià)最主要的成本，遠(yuǎn)比人工、原材料等上漲帶來(lái)影響更大。所以，民間常把土地比作面粉，商品房售價(jià)比作面包，在樓市實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，兩者相互作用。根據(jù)當(dāng)前的商品房平均成本測(cè)算，土地成本約占商品房售價(jià)的6到7成，也就是說(shuō)你買(mǎi)的房子大部分成本是土地。
所以，決定房?jī)r(jià)高低的一定你所在城市腳下的土地，即使同一個(gè)城市，不同區(qū)位下的土地價(jià)值也不一樣，也必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大相徑庭。
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10年后，“100萬(wàn)”房產(chǎn)大概值多少錢(qián)？看完內(nèi)行人分析有些不淡定了
房產(chǎn)，既然作為過(guò)去不少家庭的重要投資渠道，就應(yīng)了解持有房產(chǎn)在未來(lái)是不是能夠抗通脹，甚至增值。
特別是我們處在這樣一個(gè)“未富先老”的當(dāng)口，在相關(guān)保障不是很健全的情況下，大部分家當(dāng)放在房產(chǎn)上是不是明智呢？下面，我們以市價(jià)“100萬(wàn)”房產(chǎn)作為基礎(chǔ)，推測(cè)10年后的房產(chǎn)到底能值多少？主要也是3個(gè)方面：
1.土地財(cái)政依賴(lài)度有所降低，但土地價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上漲。
2017年全國(guó)賣(mài)地收入占地方平均財(cái)政24%，未來(lái)隨著制造業(yè)回歸，特別是人工智能等日益壯大，財(cái)稅體系會(huì)有一個(gè)化，預(yù)計(jì)未來(lái)10年，土地收入占地方財(cái)政下降到15-20%，當(dāng)然，這是平均，比如二線城市可能只有8-12%，三四線城市可能有20-30%。加之國(guó)家設(shè)有土地紅線，可供建設(shè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地并不多，撇除配套和工業(yè)用地后，住宅用地更少，由于土地的稀缺性，未來(lái)10年的土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上行，增長(zhǎng)速度有所下降，年均在5-8%這個(gè)范圍。同時(shí)，也不認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)土地價(jià)格有多少影響。
2.城市人口繼續(xù)增加，城市之間出現(xiàn)分化。
正如上面數(shù)據(jù)分析，城市化還會(huì)繼續(xù)，未來(lái)10年，兩億人口必然流向各大城市群，人口數(shù)據(jù)雖然可量化，但流入到不同城市群后對(duì)房?jī)r(jià)的影響則無(wú)法量化，并且也是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)過(guò)程。按照最近5年，年均1%城市化流入速度，未來(lái)10年可能降到0.8%左右，相比之前助力房?jī)r(jià)有所減弱，影響因子如果算10分的話，暫且按得8分計(jì)算。不同等級(jí)城市得分會(huì)有較大分化。
3.貨幣增速會(huì)趨緩，但貶值壓力仍大。
在2016年之前，M2的增速都保持在11%以上，而在最近的2017和2018年均下降到8%出頭，貨幣跟經(jīng)濟(jì)增速一致，均呈“L”型走勢(shì)，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)，未來(lái)貨幣發(fā)行速度會(huì)保持穩(wěn)中有降，預(yù)計(jì)未來(lái)10年，貨幣增速大概在5-6%左右，期間可能有所反復(fù)，但不足以影響趨勢(shì)。
綜合上面的3大因素推導(dǎo)出：
未來(lái)10年房?jī)r(jià)不可能延續(xù)此前的凌厲走勢(shì)，如果把人口因素作為附加分值，輔以10%的速度分值，結(jié)合土地價(jià)格5-8%、貨幣增速5-6%年均增速，預(yù)計(jì)未來(lái)10年房?jī)r(jià)平均增速在6-8%左右比較合適，當(dāng)然，不同等級(jí)城市差別較大，可能有的城市只有3-4%，有的城市還會(huì)有10%以上增速。
如果算平均的話，現(xiàn)在“100萬(wàn)”的房產(chǎn)，未來(lái)差不多在180萬(wàn)到240萬(wàn)之間。
