中國(guó)社科院：住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，需防止市場(chǎng)大幅波動(dòng)
5月23日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》。藍(lán)皮書(shū)顯示，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。2019年預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%。
藍(lán)皮書(shū)指出，在經(jīng)歷了2017年“最嚴(yán)調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場(chǎng)供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。
發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，實(shí)行局部試探性微調(diào)
藍(lán)皮書(shū)顯示，2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨；“一城一策”則體現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。
藍(lán)皮書(shū)中指出，預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。
不同城市的市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果將明顯分化：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，已完成去庫(kù)存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強(qiáng)政策托底，加之市場(chǎng)需求透支，市場(chǎng)銷售有可能進(jìn)一步回落。
藍(lán)皮書(shū)報(bào)告課題組指出，2018年12月19~21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場(chǎng)：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”在2018年的政府工作報(bào)告中將落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步明確，意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。如果說(shuō)“因城施策”帶有中央定調(diào)的意味，那么地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中提出“一城一策”則體現(xiàn)了政策的靈活性。強(qiáng)調(diào)“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)、庫(kù)存狀況、房?jī)r(jià)狀況各不相同，城市政府根據(jù)實(shí)際情況制定政策，承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。除了限制市場(chǎng)需求的行政性措施和市場(chǎng)管理權(quán)限之外，作為地方稅種的房地產(chǎn)稅也可能將是落實(shí)城市主體責(zé)任的一個(gè)重要手段。
2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資面臨較大回調(diào)壓力
藍(lán)皮書(shū)顯示，2018年1~12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然2018年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持高速增長(zhǎng)，但增速比前11個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從不同城市看：2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢(shì)；二線城市投資低速徘徊，年底市場(chǎng)熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調(diào)壓力。
總體來(lái)看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級(jí)的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環(huán)境。雖然在2018年第四季度市場(chǎng)流動(dòng)性有了較為明顯的緩解，但對(duì)于房企的直接拉動(dòng)作用仍有限，從而導(dǎo)致了房企投資增速放緩。2018年下半年以來(lái)，土地拍賣市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，底價(jià)成交、流拍頻現(xiàn)。鑒于市場(chǎng)下行壓力不斷積聚，商品房銷售面積、土地購(gòu)置面積增速雙雙下滑，將顯著抑制企業(yè)新開(kāi)工意愿，短期內(nèi)新開(kāi)工面積將進(jìn)入下行通道，年內(nèi)不排除步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間的可能性。
展望2019年，藍(lán)皮書(shū)報(bào)告課題組認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，新開(kāi)工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調(diào)壓力。
防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)
藍(lán)皮書(shū)指出，2019年商品住宅市場(chǎng)應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)問(wèn)題。
一方面，住宅市場(chǎng)去庫(kù)存基本成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。藍(lán)皮書(shū)顯示，2018年住宅投資和住宅新開(kāi)工面積實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，而竣工面積增速大幅下降，結(jié)果施工面積持續(xù)增長(zhǎng)。從銷售看，現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降，這就形成一個(gè)剪刀差，即竣工增長(zhǎng)放緩，部分城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，2019年預(yù)測(cè)銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進(jìn)一步減少，可能對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生更大壓力。應(yīng)在相應(yīng)城市增加和加快住宅供給。
另一方面，因城施策和分類調(diào)控實(shí)施效果開(kāi)始顯現(xiàn)。2018年各地出臺(tái)450余項(xiàng)調(diào)控政策，說(shuō)明因城施策和分類調(diào)控已經(jīng)深入推進(jìn)。正是因城施策，使住宅市場(chǎng)建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，其中有很多新的態(tài)勢(shì)需要進(jìn)一步調(diào)研和跟蹤研究。中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制雖然是有一個(gè)過(guò)程，但其緊迫性也是顯而易見(jiàn)的。筆者認(rèn)為，因城施策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的形成。
藍(lán)皮書(shū)報(bào)告課題組認(rèn)為，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。2018年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。2019年預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，這是全國(guó)平均水平。可以推測(cè)，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這個(gè)預(yù)期水平。應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。
