房企負(fù)債率下降仍現(xiàn)隱憂
長期以來，房地產(chǎn)是高負(fù)債行業(yè)。自2018年起，大部分房企提出“三低一高”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，降低企業(yè)負(fù)債率。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年，64家重點(diǎn)房企的加權(quán)凈負(fù)債率為89.06%，同比下降6.56%，凈負(fù)債率下降的企業(yè)占比為56.3%。數(shù)據(jù)打眼的背后，房企負(fù)債隱憂已現(xiàn)。
融資收緊 成本或持續(xù)增加
除業(yè)績大幅增長外，房企2018年負(fù)債率下降背后另有緣由。實(shí)際上，“住房不炒”的大方針為2018全年調(diào)控措施定下了基調(diào)。在企業(yè)融資方面，上半年證監(jiān)會、銀監(jiān)會等多個相關(guān)部門出臺了多項(xiàng)政策，加強(qiáng)對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制，并且對房企境外發(fā)債的融資用途加強(qiáng)了監(jiān)管。
克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者，“2018年融資受阻，使得大部分房地產(chǎn)不得不通過大量銷售回款、優(yōu)化財務(wù)狀況以增加持有現(xiàn)金，這使得企業(yè)在2018年負(fù)債率有所下滑?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士則表示，面對當(dāng)?shù)厝谫Y環(huán)境，企業(yè)無疑更需要規(guī)模與現(xiàn)金流以度過本輪周期，“融不到錢使得負(fù)債率下降”實(shí)屬無奈。
錢難借也意味著錢更“貴”了?？硕鹧芯恐行谋O(jiān)測數(shù)據(jù)就顯示，受杠桿加大、調(diào)控持續(xù)收緊、公司債發(fā)行受限等因素影響，2018年64家重點(diǎn)房企融資成本結(jié)束了連續(xù)兩年的下降，回升至6.65%；其中，84%企業(yè)融資成本有所提高，企業(yè)財務(wù)壓力加大。
“境內(nèi)外融資持續(xù)收緊，成本上升，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，未來整體融資成本或?qū)⒗^續(xù)水漲船高?！痹诜苛峥磥?，融資環(huán)境收緊也讓房企拿地更為謹(jǐn)慎。
現(xiàn)金增加 難掩負(fù)債上升尷尬
融資受阻使得房企不得不增持現(xiàn)金流以確保企業(yè)運(yùn)行安全。數(shù)據(jù)顯示，176家上市房企2018年底現(xiàn)金持有量為28715億元，年初增長18.4%，其中64家重點(diǎn)房企增長達(dá)22.7%?！半S著行業(yè)集中度不斷上升，規(guī)模房企的資金融通也更具優(yōu)勢。”房玲稱，截至2018年底，超過六成企業(yè)的持有現(xiàn)金出現(xiàn)不同程度的上漲，持有現(xiàn)金超千億的企業(yè)有5家，其中恒大和碧桂園的現(xiàn)金持有量更超2000億元，遙遙領(lǐng)先其他企業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，64家重點(diǎn)企業(yè)中現(xiàn)金增長的企業(yè)占比更高，達(dá)85.9%，其中增幅超過50%的企業(yè)就達(dá)到了21家。從各梯隊(duì)來看，百強(qiáng)企業(yè)平均現(xiàn)金持有量有所增長，百強(qiáng)之外的企業(yè)平均現(xiàn)金持有量則有所下降。現(xiàn)金增幅最為顯著的是30-50強(qiáng)企業(yè)，上述企業(yè)在2018年普遍加大了財務(wù)優(yōu)化力度。
“影響房企現(xiàn)金變動的因素，主要有企業(yè)的銷售回款、投資開發(fā)力度以及融資償債規(guī)模?！狈苛岱Q，一方面增加負(fù)債仍然是多數(shù)房企現(xiàn)金增加的主要手段；另一方面，大部分房企在持有大量現(xiàn)金的同時，為了促進(jìn)規(guī)模增長和提升市場占有率，進(jìn)一步增加投資開發(fā)力度，這使得企業(yè)負(fù)債規(guī)模持續(xù)加大。
2018年末，176家房企總有息負(fù)債規(guī)模為68456億元，同比增長16.6%；其中，64家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債58109億元，同比增長18.7%，重點(diǎn)房企債務(wù)增加幅度大于其他房企。據(jù)房玲介紹，2018年千億房企達(dá)到30家，同比增長13家。其中，TOP30的房企合約銷售約67729億元，同比增長32.2%。而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，規(guī)模的擴(kuò)張也伴隨著負(fù)債的增長，2018年末TOP30房企的上市房企總有息負(fù)債規(guī)模為41626億元，同比增長17.0%，負(fù)債增長與規(guī)模增長基本一致。
短期償債壓力不大 企業(yè)再現(xiàn)分化
負(fù)債規(guī)模雖有所上升，就房企整體而言，財務(wù)結(jié)構(gòu)仍較為穩(wěn)健，現(xiàn)金與去年持平，短期內(nèi)總體償債壓力不大，部分企業(yè)也需警惕償債風(fēng)險。實(shí)際上在房地產(chǎn)調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊的背景下，不少房企都喊出了“降杠桿、降負(fù)債”的口號，2018年房企整體加權(quán)平均凈負(fù)債率下降了3.95個百分點(diǎn)至85.15%。然而，2018年末房企融資出現(xiàn)回暖的同時，企業(yè)間卻再次出現(xiàn)分化。大型房企可通過自身品牌力獲取融資，部分國企、央企在融資渠道和拿地成本等方面也更具優(yōu)勢，然而部分中小企業(yè)仍面臨困境，相比頭部房企而言，融資壓力較為明顯。
上交所信息顯示，在2019年1月和2月，融僑集團(tuán)的商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以及公開發(fā)行2018年公司債券均已獲得通過，擬發(fā)行金額分別為20.1億元和20億元。而融僑集團(tuán)近期也發(fā)行了多期非公開發(fā)行公司債券，合計(jì)已逾50億元，年利率均為7.5%；當(dāng)代置業(yè)日前則發(fā)布公告顯示，其額外發(fā)行的2020年到期的2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，該款項(xiàng)用于為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及為在岸項(xiàng)目開發(fā)融資，年利率高達(dá)15.5%。這已經(jīng)是最近這家公司接連發(fā)的第二筆高息債券了。在此次額外票據(jù)發(fā)行之前，當(dāng)代置業(yè)已于2018年12月21日公告發(fā)行一單2020年到期的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，年利率同樣高達(dá)15.5%。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，中小房企的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量都要差一些，融資壓力相對較大，融資額度受到限制，融資成本也比較高。
優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu) 創(chuàng)新融資方式
在當(dāng)前市場環(huán)境下，“高息發(fā)債”無疑是飲鴆止渴。在未來，房企想要獲得更多的發(fā)展空間、市場占有率，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)自身建設(shè)。在行業(yè)競爭加劇的市場環(huán)境下，房企的盈利水平依然決定于企業(yè)自身的運(yùn)營管理方式以及成本控制能力。其中，管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等“三費(fèi)”是房企成本的重要組成部分，也是各房企在降低企業(yè)成本的舉措中最先想到的解決方法。
除此之外，融資是房企的生命線，房企正嘗試創(chuàng)新型融資方式、拓寬渠道。
如租賃融資及各類資產(chǎn)證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。目前，2018年已有多家房企在資產(chǎn)證券化融資方面獲得了不俗成績，以購房尾款、物業(yè)費(fèi)、供應(yīng)鏈、商業(yè)租金、長租公寓等為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項(xiàng)債券也受到鼓勵。
今年1月1日，上交所在新年致辭中更明確表示，未來將進(jìn)一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs。除此之外，國家還明確鼓勵發(fā)展綠色ABS，鼓勵“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及雄安新區(qū)建設(shè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，預(yù)計(jì)也將會有更多的房企參與其中。
