融資環(huán)境趨緊償債期來臨 房企擴張面臨“資金劫”
時間：2017/9/6
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在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸已經(jīng)明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速也明顯下降。
統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.4萬億元，同比增長18.3%；其中，保障性住房開發(fā)貸款余額2.97萬億元，同比增長36.2%，增速比上季末低11.5%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.36萬億元，同比下降17.9%，降幅比上季末縮小3.6%。
《每日經(jīng)濟新聞》根據(jù)多家上市房企的半年報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在“銀根”收緊的情況下，銀行貸款依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商最為倚重的資金來源。萬科半年報顯示，今年上半年，萬科的有息負債合計人民幣1391.6億元，其中銀行借款占比為61.3%，應付債券占比為22.4%，其他借款占比為16.3%。
金地半年報顯示，截至2017年6月末，公司有息負債合計人民幣413.93億元，其中，銀行借款占比為53.31%，債券占比為44.51%，其他借款占比為2.18%，債務融資加權(quán)平均成本為4.48%。
不少央企如招商蛇口等，其主要資金來源也是銀行。招商蛇口半年報指出將銀行借款作為主要資金來源，截至2017年6月30日尚未使用的銀行借款額度為373億元，其中尚未使用的短期銀行借款額度為60.3億元。
不僅大型房企，對于融資渠道相對較少的中小型房企而言，銀行貸款也是它們最為倚重的融資渠道。
花樣年近年來一直在轉(zhuǎn)型路上探索，其半年報顯示，截至2017年6月30日，期末公司包含短期借款、優(yōu)先票據(jù)及債券、長期借款等在內(nèi)的有息負債規(guī)模為224億元；而同期發(fā)布的花樣年債券報告則顯示，公司獲得的銀行綜合授信額度為77億元，剩余額度為22億元。
包括銀行、開發(fā)商和券商等在內(nèi)的多名業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前銀行的房地產(chǎn)貸款仍然可以操作，只不過在向開發(fā)商投放貸款時會更為謹慎，對于用途的監(jiān)管則非常嚴格，且融資成本也相應有所上浮。
尋求海外債券和信托融資
最為倚重的融資渠道被收緊，房企不得不多方發(fā)力，從更多的渠道尋求資金。其中，海外債券和信托融資有明顯抬頭的趨勢。
民生證券的一份研報指出，今年上半年房企發(fā)行美元債的募集規(guī)模達到了244億美元，高出2016年全年發(fā)行規(guī)模近75%。
而中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，7月單月，房企海外融資合計達到32.8億美元；房企年內(nèi)累計海外融資額度達到255.7億美元，相較2016年同期的82.7億元上漲了209%。
比如走在復蘇路上的佳兆業(yè)，今年已經(jīng)發(fā)行了35億美元的債券。此外，中國海外發(fā)展、龍湖、碧桂園和綠地等，均發(fā)行了5億~10億不等的境外債。
除了“出?！睂で筚Y金，從信托渠道獲得資金的房企也明顯增多。
據(jù)用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年二季度房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模達到了993.8億元，而一季度的規(guī)模為471.01億元。早前用益金融信托研究院的數(shù)據(jù)指出，今年1-5月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比逐月上升，其中5月的成立規(guī)模單月為256.61億元，同比上漲250.64%。
值得注意的是，房地產(chǎn)信托正受到監(jiān)管層的關注。信托業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，未來信托投向房地產(chǎn)的規(guī)模應該會持續(xù)下降?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)可能繼續(xù)下行，這會累積風險；其次，信托行業(yè)房地產(chǎn)信托集中度上升，后續(xù)對于相關業(yè)務的風險管控要求會更高；此外，監(jiān)管部門也會密切關注房地產(chǎn)信托走向，不排除給予窗口指導的可能?！?
如何面對償債期
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于房企加杠桿的資金周期一般為2年左右，也就是說，始于2015年年中的房企加杠桿資金，將會在2017年下半年開始到期。
如何應對即將到來的償債期？多數(shù)房企的方式是通過發(fā)新債替換舊債改善財務結(jié)構(gòu)。6月22日，佳兆業(yè)及附屬公司擔保人額外發(fā)行4筆中長期境外債券，共26.58億美元；8月4日，又增加2.85億美金的本金與其中三筆債券合并，總額29.43億美元，約合人民幣197億元。
佳兆業(yè)公開表示，新票據(jù)發(fā)行所得的現(xiàn)金款項凈額將用來替換去年境外債務重組時向債權(quán)人發(fā)行的美元債券。
上半年雖有部分企業(yè)將短期債務置換為長債，但就整個行業(yè)而言，債務壓力仍會很快到來。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的長期債務比例為30.85%，中短期負債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債壓力仍然較大。
張宏偉指出，伴隨供應量增加與回籠資金壓力，房企已在2017年年中降價開售。本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及高價地頻出的板塊，極有可能率先降價，市場也將進入降價周期，投資客開始退場，核心城市周邊城市也會降溫。市場將回歸以居住和改善為主的市場，或延續(xù)到2018年上半年。
海通證券首席經(jīng)濟學家姜超指出，企業(yè)分化將加劇，大型房企緩沖能力強于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱，未來可能有償債風險。
