面朝大海，該不該買？當海景房的理想照進現(xiàn)實
小滿節(jié)氣一過，仲夏六月將至。和夏天最具關(guān)聯(lián)度的詞語中，一定少不了“大?！?。
而“?！钡姆康禺a(chǎn)衍生品“海景房”，也開始進入了一年一度的熱宣促銷期。平均十個推銷電話中，至少有三五個的話術(shù)是“養(yǎng)生度假、投資養(yǎng)老，40平起一線海景房了解下……”等等此類。
“面朝大海，春暖花開”，大概是海子的詩中被普及和傳誦度最高的一句。也因為這八個字，中國人對于海景房有著非同一般的追求甚至是執(zhí)念。反過來，這句詩也成了開發(fā)商們信手拈來的“洗腦說辭”。
不少海景房購買者認為，擁有一套開窗見?！辽偈青徑＿叺姆孔?，是一項人生理想的實現(xiàn)，是詩畫生活的開端，甚至是與“茍且”的分界和去遠方的起點。
但實際上，習慣于“報喜不報憂”的開發(fā)商們，隱瞞掉了關(guān)于海景房的實用性、居住舒適度、持有成本、保增值空間等諸多相關(guān)問題。而這些“憂”，又大多會轉(zhuǎn)嫁到購房人頭上化成“悔”。
海景房的理想和現(xiàn)實間，到底隔了多長的海岸線？
海景房，國人夢？
有說法是，中國人的兩大高級甚至是終極居住夢，一是別墅，二就是海景房。
別墅自不必說，海景房被趨之若鶩的原因則更多一些。
中國海岸線總長3.2萬公里，適宜居住段更短，再平均給14億人口，數(shù)字就更少得可憐。
物以稀為貴，“稀缺性”是開發(fā)商們兜售海景房時，廣告文案和案場銷售口中出現(xiàn)頻率最高的一個詞。也是搔到大眾“人無我有”普遍心理的那把癢癢撓。
同時，影視作品渲染出的“?！?，也總是突出其“清新悠然”、“自由浪漫”那一面的屬性，讓人平添親近的渴望。
而比起動輒千萬起步的別墅，海景房的門檻低很多，黃海、渤海、北海等海域的三四線城市的海景房，平均總價都不到百萬，有的首付只要幾萬塊?？韶摀院涂蓪崿F(xiàn)性強。
再加上近年來內(nèi)陸城市空氣污染問題日益突出，霧霾圍困下的人們急需一個躲避凈地；中國進入老齡化社會，50后和60后的養(yǎng)老問題迫在眉睫；海邊成了承接這些需求的優(yōu)先選擇之一，海景房順勢熱銷。
于是，資金充裕的去海南，三亞是首選，退而求其次的蔓延向文昌、儋州、五指山；資金有限的放眼山東、遼寧等地，青島貴點，威海、煙臺水漲船高，乳山等地還是“地皮價”；大連、營口、秦皇島，最低十幾萬就能成為“海景房業(yè)主”。
去自家海邊的“二套”看海景、吹海風、吃海鮮，“候鳥式”度寒暑，成了中國家庭達成“小康”或“小富”的一大標志。
就這樣，在前些年比較強烈和旺盛的“海景房置業(yè)潮”下，品牌房企紛紛上馬，能拿到相關(guān)地塊要上，拿不到，創(chuàng)造條件填海也要上。
很快，供過于求，不少海景房項目——尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)和文化支撐的那些，苦守沙盤多年也盼不來買單客戶。
典型例證之一就是佳兆業(yè)東戴河。其從2010年就與遼寧綏中濱海新區(qū)簽訂協(xié)議。擬投資500億元，以6年-8年時間，打造規(guī)劃面積約11平方公里的中國北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項目。
但來自《經(jīng)濟觀察報》今年3月的一篇報道顯示，迄今8年已過，東戴河項目建設(shè)完成率尚不足20%。面對媒體對該項目開發(fā)進度問題的質(zhì)疑，佳兆業(yè)董事局主席郭英成未作正面回復，僅表示“已經(jīng)尋找到成熟的發(fā)展模式”。
無法回避的事實是，以佳兆業(yè)東戴河為代表的該區(qū)域樓盤，長期以來銷售堪憂，空置高企。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2010年確立該新區(qū)并著手開發(fā)的五年內(nèi)，區(qū)域入住率始終在10%左右徘徊。直到2016年京津冀核心城市全線限購，熱錢開始流向鄰近區(qū)域，這里的情況才略有好轉(zhuǎn)。
即便如此，這個因佳兆業(yè)得名的新區(qū)，至今仍屢屢列名“中國鬼城排行榜”。因為新區(qū)產(chǎn)業(yè)動能不足呈空心化，人口增長乏力，有效購買人群不能長期生活居住等問題，無法在短期內(nèi)和根本上得到解決。
而佳兆業(yè)東戴河只是一個代表，國內(nèi)眾多海景樓盤的買賣雙方面臨的尷尬大同小異。
海景房的“背陰面”
海邊生活的益處當然不少，這里暫不詳述。但去除浪漫濾鏡后，其真實景象中的“噪點”也多到無法視而不見。
依據(jù)開發(fā)商的一般定義，海景房按距離分為“三檔線”?！耙痪€”通常指距海灘300米以內(nèi)，可直觀海的房子；“二線”指距海800米內(nèi)，步行至海灘時間在5分鐘以內(nèi)的房子；800米開外的均可歸為“三線”海景房。
從字面上就可理解，一線最貴，二線其次，三線相對最便宜。同一區(qū)域內(nèi)，戶型能否看到海的價差可以在20%甚至更高。
但實際上，距海愈近的房子隱患愈大。總結(jié)起來主要有四方面：吵、潮、腐、危。
“枕著海浪聲入睡”，聽上去很美。但試想好像水龍頭整夜沒關(guān)“嘩嘩”放水一般的響動，只會讓人神經(jīng)衰弱，哪可能睡得著？
有人說潮是北方海景房的弊病，南方不存在。但潮濕本就是一個詞，北方的叫潮，南方的叫濕，后者比前者含水度更高。
以海南為例，3.54萬平方公里的全省陸地總面積，以《中國國家地理》的條件標準，被劃分為五個氣候濕度區(qū)。其中只有三亞屬于半干旱半濕潤區(qū)，其他地區(qū)分布于濕潤區(qū)、半濕潤區(qū)、山地濕潤區(qū)和半干旱區(qū)。
濕潤區(qū)的文昌、瓊海、萬寧，半濕潤區(qū)的儋州，以及山地濕潤區(qū)的白沙、保亭、五指山，很多房子在非夏季日照時間不夠時，新的四壁冒滴水珠，舊的通體長毛霉爛。這種室內(nèi)環(huán)境對人的皮膚、關(guān)節(jié)等方面的影響可想而知。很多海邊居民都患有風濕病、滑膜炎等區(qū)域性氣候病。
海風“咸咸的味道”，同樣聽上去迷人實際上坑人。其中夾帶的鹽分，對裝修材料和家具家電的腐蝕性極強。有電器品牌曾在一年內(nèi)突然猛增大量報壞維修服務(wù)要求，后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，報修者幾乎全部是該品牌在之前為其定制配套產(chǎn)品的某海景項目業(yè)主。
而風如果相對溫柔，破壞性還是循序漸進的。如果是臺風，那就是摧枯拉朽式的。
仍以海南為例，每年6月-11月，是臺風高發(fā)期。海南省氣象局氣候中心編撰的《海南臺風歷史之最》宣傳手冊顯示，1949年-2017年近68年間，海南全島最多臺風年的臺風數(shù)多達20場，最少一年也有4場。
其中，1973年的第14號臺風“瑪琪”，曾造成全省死亡926人，重傷1690人，輕傷4470人。
而2014年登陸的9號臺風“威馬遜”，登陸時中心附近最大風力17級，中心最低氣壓910百帕，為1949年有氣象記錄以來，登陸海南的最強臺風之一。這場臺風同時也是造成經(jīng)濟損失最大的一次，直接導致海南18個市縣共216個鄉(xiāng)鎮(zhèn)受災，受災325.829萬人，倒塌房屋23163間，直接經(jīng)濟總損失119.5226億元。
試想如此臺風直接作用于那些沒有植被或其他建筑物遮擋的“一線海景房”，堪稱恐怖。
也因此，海南省在2013年就出臺限制規(guī)定，宣布不再審批在海岸線最高潮位200米范圍內(nèi)的住宅用地。
而很多海景房缺失的，不僅是安全性，還有合法合規(guī)性。
比如來自2018年2月的相關(guān)報道顯示，位于青皮林保護區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目華潤石梅灣九里當時已建設(shè)至第五期。盡管已獲得了相應(yīng)的土地使用權(quán)及項目規(guī)劃建設(shè)等許可，但未辦理林地手續(xù)，并且踩了青皮林保護區(qū)生態(tài)紅線。
最近，此前持續(xù)受到當?shù)卮迕衽e報，被指強行霸占開發(fā)澄邁縣大豐鎮(zhèn)鹽丁村海岸線，破壞海洋生態(tài)環(huán)境的富力紅樹灣項目，被當?shù)胤抗懿块T叫停銷售，并暫關(guān)其合同網(wǎng)簽。文件規(guī)定，禁止解除前，富力不得對該項目進行任何銷售和宣傳。 這樣的懲戒源于項目在開發(fā)過程中大規(guī)模破壞了面積超過9畝的珍稀紅樹林。
好風景不等于好前景
胡潤研究院發(fā)布的《2018中國奢華旅游報告》顯示，調(diào)查樣本中的近一半高端旅游者購置了度假房，其中首選海景房，而三亞又在海景房所在地中最受青睞，選擇率達12%。但一年之內(nèi)對度假房的使用率明顯不高，入住1-3次的人數(shù)比例僅為22%，少于1次的比例更高。
北京某資深操盤手總結(jié)，“凡車程在3小時以上的所謂‘度假房’，年均使用率基本低于3次?！?
海景房似乎等同于一件穿上捂得慌脫了凍得慌，唯一作用只?？梢造乓拔矣小钡钠A克，不去心向往之難免可惜，去一趟又舟車勞頓身心俱疲。
因此上述操盤手建議，若非有十分必要和情結(jié)，即便喜歡海邊度假也完全可以選擇下榻酒店、短租民宿等更無負擔的方式?！斑€不占用大量資金，也不必背上房貸?！?
若還是對海景房心心念念，記住以下幾個要點。
首先，看房時選“反季”。旅游季時的景象都是美好的，淡季時才能體現(xiàn)出項目硬軟件的真正水平。
其次，注意看規(guī)劃。商超、醫(yī)院是底線，最好還有學校和酒店，這樣幾個條件下，項目所在區(qū)域淪為“鬼城”的可能性較小。
最后，最好還有文化魅力，才能讓人久住不厭。海再美，天天看也會疲倦。只有項目所在城市的文化和旅游資源有差異化，才能讓人玩累了回家看海，看膩了出門再玩。
而如果不僅是為了休閑自住，還想使購入的海景房增值保值的置業(yè)者，則更需注意。
單純依托景觀而非需求的房子，因為缺乏穩(wěn)定租金回報，融資、抵押、套現(xiàn)等功能也極弱，基本不具備投資屬性，甚至不能叫做資產(chǎn)——因為不能帶來收益。尤其是在當前南方海景房市場限制嚴苛，北方海景房市場空置高企的背景下，不少海景房，恐怕難逃乏人接盤、價格下跌的命運。
福布斯金融理財師評審委員劉磊的觀點是：無論國內(nèi)海外，只渲染風景吸引客戶，卻不提增長率、空置率、收益率等核心因素的房產(chǎn)營銷，都不足為信。這是一種利用購房者的夢想和信息不對等劣勢，制造市場的投機活動和賺差價思維舉動，最終數(shù)錢的是開發(fā)商，賠了血本為他們買單的，是老百姓。
