一二線城市寫字樓空置率面臨上升壓力
5月23日，中國(guó)社科院城市所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》指出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩所導(dǎo)致寫字樓需求下滑與持續(xù)充沛新增供應(yīng)疊加，導(dǎo)致一些熱點(diǎn)城市寫字樓空置率提升加快。全國(guó)一二線城市寫字樓空置率面臨上升壓力，武漢、長(zhǎng)沙、青島寫字樓空置率將達(dá)到歷史最高。
寫字樓供應(yīng)大幅增
根據(jù)上述藍(lán)皮書，2019年，全國(guó)17個(gè)城市的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破1000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%。上海新增供應(yīng)持續(xù)超百萬(wàn)平方米，京津和成渝新增供應(yīng)將大幅上升，廣州市場(chǎng)也將走出前3年持續(xù)供應(yīng)不足的局面。
寫字樓供應(yīng)上升的同時(shí)，需求卻在下降。
根據(jù)上述報(bào)告，預(yù)測(cè)2019年全國(guó)17個(gè)城市寫字樓新增需求總量將小幅下滑至約530萬(wàn)平方米。這就是說(shuō)，實(shí)際需求只有供應(yīng)量的一半。
導(dǎo)致如此的原因是，經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及共享辦公形式出現(xiàn)。
上述報(bào)告指出，中美貿(mào)易摩擦對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響將更加清晰。與2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏脈絡(luò)相似，與服務(wù)高度相關(guān)的寫字樓市場(chǎng)需求亦呈現(xiàn)先高后低趨勢(shì)。共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張，但受下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的影響，全年新增需求537萬(wàn)平方米，同比下跌12%。2019年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩，中美貿(mào)易摩擦前景不明也給企業(yè)決策增添不確定性。
從2018年凈吸納量來(lái)看，對(duì)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易依賴度更高的港口和沿海地區(qū)城市寫字樓新增需求出現(xiàn)較為明顯下降，而內(nèi)陸城市則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定；四個(gè)一線城市受到影響同樣較大，寫字樓存量需求直接影響為10%左右。
另外共享辦公進(jìn)入下半場(chǎng)，行業(yè)集中度不斷提高，這對(duì)已有的寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。
2018年，共享辦公在國(guó)內(nèi)主要城市繼續(xù)跑馬圈地，9個(gè)知名共享辦公品牌在7個(gè)國(guó)內(nèi)主要城市新增125個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，新增工位數(shù)超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，相比2017年均有明顯增長(zhǎng)。上海已成為最大的共享辦公市場(chǎng)，共享辦公在寫字樓面積中占比達(dá)3.5%。
大舉擴(kuò)張之際，共享辦公行業(yè)集中度不斷提高，并購(gòu)整合頻繁出現(xiàn)。2018年，共享辦公的大型并購(gòu)交易達(dá)6筆，而2017年僅為2筆。同時(shí)，資本投向也呈現(xiàn)向頭部企業(yè)集中趨勢(shì)，2018年優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、夢(mèng)想加等國(guó)內(nèi)共享辦公規(guī)模排名前五的企業(yè)獲得投資近95億元，在行業(yè)總計(jì)獲得投資額中占比超過(guò)九成。
武漢、長(zhǎng)沙、青島將迎來(lái)歷史空置率峰值
上述報(bào)告指出，一二線城市的寫字樓都面臨空置率上升的壓力。
預(yù)計(jì)至2019年底，17個(gè)城市平均空置率將突破20%，其中15個(gè)城市空置率將同比上升。武漢、長(zhǎng)沙、青島將迎來(lái)歷史空置率峰值，廣州和南京兩個(gè)城市空置率仍將保持在10%以下，而成都2019~2021年新一輪供應(yīng)高峰來(lái)臨，將令其空置率重回上升通道。
在二線城市，近30%的空置率意味著大部分二線城市供過(guò)于求的狀況并未得到改善，2019年二線城市寫字樓平均租金預(yù)計(jì)將下跌超過(guò)1%。需求走弱及供應(yīng)高峰將使華北和華中二線城市租金呈現(xiàn)加速下跌趨勢(shì)。華東仍是二線城市表現(xiàn)最穩(wěn)健區(qū)域，南京將領(lǐng)漲全國(guó)二線城市，杭州、蘇州租金也將小幅上漲。
一線城市寫字樓也好不到哪里去。此前有數(shù)據(jù)稱，2018年，北京市甲級(jí)寫字樓存量持續(xù)攀升，截止到年底，總存量已達(dá)1058萬(wàn)平方米。2018年第四季度，北京全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.1%。
藍(lán)皮書預(yù)計(jì)北京CBD和麗澤商務(wù)區(qū)諸多項(xiàng)目于2019年集中入市，將拓寬租戶選擇，市場(chǎng)空置率將略有上升，并對(duì)現(xiàn)有老舊項(xiàng)目租金形成一定壓力，預(yù)計(jì)租金僅微幅上漲。
上海的寫字樓去化仍是2019年上海市場(chǎng)關(guān)鍵詞。隨著新增供應(yīng)分布進(jìn)一步向核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)傾斜，北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務(wù)區(qū)等板塊將加速崛起，對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶的爭(zhēng)奪將是業(yè)主間的主題，新興區(qū)域租金將面臨更直接的下行壓力。
深圳的前海等新興板塊供應(yīng)將持續(xù)放量，但交通和配套不足令租戶仍偏好福田等CBD區(qū)域，尤其是金融租戶升級(jí)需求將利好核心區(qū)甲級(jí)寫字樓需求。預(yù)計(jì)2019年深圳寫字樓租金走勢(shì)將在核心區(qū)與新興區(qū)域間出現(xiàn)分化。
廣州2019年寫字樓租金增速將有所放緩。原因是新增供應(yīng)不斷入市。此前2018年廣州寫字樓租金上漲10.7%，領(lǐng)先全國(guó)。
