置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變 北京二手住宅成交量回落
時(shí)間：2019/6/2
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今年春節(jié)后，北京（樓盤）二手房市場(chǎng)短暫回暖，部分需求重新釋放，市場(chǎng)熱度上升。3月，北京二手房成交量創(chuàng)新高，市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。不過(guò)，中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)(博客,微博)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步降低，二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)回落。購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生改變，市場(chǎng)也逐漸回歸理性。業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)升溫的空間并不大。
北京二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比降二成
北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽11434套，環(huán)比下降20.8%，同比下降36.8%。從網(wǎng)簽量來(lái)看，與去年同期相比相差甚遠(yuǎn)。從年度數(shù)據(jù)來(lái)看，截至5月28日，今年北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽58495套，網(wǎng)簽面積為510.87萬(wàn)平方米，同比去年同期基本持平，今年二手住宅成交量仍然以穩(wěn)為主。
北京二手住宅成交量回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原 2019年5月數(shù)據(jù)截至5月28日
值得注意的是， 5月北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降，但由于改善盤占比增加，帶動(dòng)了均價(jià)有所上漲。來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，在北京全市二手房成交下降的背景下，教育資源一枝獨(dú)秀的西城區(qū)，成交量環(huán)比增加近4%，且總價(jià)千萬(wàn)以上改善小區(qū)的成交活躍度增加。改善型需求提升的情況下，5月北京二手房成交均價(jià)62641元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比持平。
此外，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。5月房源端成交周期為91天，客源端成交周期為81天，與市場(chǎng)較熱時(shí)約1.5個(gè)月的成交周期比，當(dāng)前市場(chǎng)成交緩慢。
業(yè)主報(bào)價(jià)方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近半年，業(yè)主新增掛牌均價(jià)穩(wěn)定于調(diào)控后低位，月度環(huán)比變動(dòng)幅度在0.5%以內(nèi)。市場(chǎng)給業(yè)主的反饋并不積極，業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)占絕對(duì)主流，5月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。
麥田房產(chǎn)認(rèn)為，政策層面上，對(duì)市場(chǎng)需求有實(shí)質(zhì)性影響的“認(rèn)房又認(rèn)貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類市場(chǎng)成交主力仍受入市門檻所制約。市場(chǎng)需求在3月份的“小陽(yáng)春”階段性集中釋放之后，出現(xiàn)回落是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。
新房分流剛需，置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變
值得注意的是，二手住宅成交量之所以持續(xù)回落，與新房分流不無(wú)關(guān)系。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從北京全市來(lái)看，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。一方面，北京新房供應(yīng)增多，5月末北京新房庫(kù)存達(dá)8.6萬(wàn)套（去年同期為5.4萬(wàn)套），限競(jìng)房成為主流，“剛需化”特征明顯。2019年前5月新房成交中，90平方米以下占比達(dá)68%，總價(jià)在350萬(wàn)及以下占比達(dá)62%，二手房市場(chǎng)上的剛需受到一定程度的分流。
北京中原市場(chǎng)研究部亦表示，今年北京市場(chǎng)來(lái)看，新房供應(yīng)量加大，包括純商品房、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類型物業(yè)產(chǎn)品均有所增加，很多購(gòu)房者置業(yè)邏輯發(fā)生改變，不再把二手房作為第一置業(yè)選擇，優(yōu)先購(gòu)買新房或變?yōu)橹髁髦脴I(yè)觀念。
值得注意的是，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心4月12日出臺(tái)新政，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬(wàn)元。貸款期限不得超過(guò)25年。新政將自4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。
此次政策調(diào)整釋放出公積金貸款收緊的信號(hào)，對(duì)最近的樓市“小陽(yáng)春”帶來(lái)了一定的影響。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，市管公積金貸款和國(guó)管公積金貸款的相繼收緊，進(jìn)一步削弱市場(chǎng)購(gòu)買力，5月鏈家二手房購(gòu)房者采用純公積金貸和組合貸的占比環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。
我愛(ài)我家研究院指出，5月北京二手房市場(chǎng)整體走勢(shì)，符合4月北京樓市政策加碼后的預(yù)期，按照政策消化期2-3月的估計(jì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在7月后止跌回溫。
業(yè)內(nèi)：未來(lái)北京二手房市場(chǎng)升溫空間不大
“整體來(lái)看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對(duì)水平看市場(chǎng)并不冷，‘穩(wěn)’是新常態(tài)?！痹S小樂(lè)指出，近期住建部、銀保監(jiān)會(huì)及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)聲，加強(qiáng)鞏固“三穩(wěn)”目標(biāo)，堅(jiān)決避免房地產(chǎn)過(guò)度泡沫。因此，政策的大幅放寬及隨之而來(lái)樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn)，政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。預(yù)計(jì)北京6月市場(chǎng)與5月基本相當(dāng)。
北京中原市場(chǎng)研究部亦認(rèn)為，在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松、新房持續(xù)分流等因素綜合作用下，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)升溫的空間并不大。
北京二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比降二成
北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽11434套，環(huán)比下降20.8%，同比下降36.8%。從網(wǎng)簽量來(lái)看，與去年同期相比相差甚遠(yuǎn)。從年度數(shù)據(jù)來(lái)看，截至5月28日，今年北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽58495套，網(wǎng)簽面積為510.87萬(wàn)平方米，同比去年同期基本持平，今年二手住宅成交量仍然以穩(wěn)為主。
北京二手住宅成交量回落
數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原 2019年5月數(shù)據(jù)截至5月28日
值得注意的是， 5月北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降，但由于改善盤占比增加，帶動(dòng)了均價(jià)有所上漲。來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，在北京全市二手房成交下降的背景下，教育資源一枝獨(dú)秀的西城區(qū)，成交量環(huán)比增加近4%，且總價(jià)千萬(wàn)以上改善小區(qū)的成交活躍度增加。改善型需求提升的情況下，5月北京二手房成交均價(jià)62641元/平方米，環(huán)比上漲1.9%，同比持平。
此外，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。5月房源端成交周期為91天，客源端成交周期為81天，與市場(chǎng)較熱時(shí)約1.5個(gè)月的成交周期比，當(dāng)前市場(chǎng)成交緩慢。
業(yè)主報(bào)價(jià)方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近半年，業(yè)主新增掛牌均價(jià)穩(wěn)定于調(diào)控后低位，月度環(huán)比變動(dòng)幅度在0.5%以內(nèi)。市場(chǎng)給業(yè)主的反饋并不積極，業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)占絕對(duì)主流，5月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。
麥田房產(chǎn)認(rèn)為，政策層面上，對(duì)市場(chǎng)需求有實(shí)質(zhì)性影響的“認(rèn)房又認(rèn)貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類市場(chǎng)成交主力仍受入市門檻所制約。市場(chǎng)需求在3月份的“小陽(yáng)春”階段性集中釋放之后，出現(xiàn)回落是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。
新房分流剛需，置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變
值得注意的是，二手住宅成交量之所以持續(xù)回落，與新房分流不無(wú)關(guān)系。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從北京全市來(lái)看，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。一方面，北京新房供應(yīng)增多，5月末北京新房庫(kù)存達(dá)8.6萬(wàn)套（去年同期為5.4萬(wàn)套），限競(jìng)房成為主流，“剛需化”特征明顯。2019年前5月新房成交中，90平方米以下占比達(dá)68%，總價(jià)在350萬(wàn)及以下占比達(dá)62%，二手房市場(chǎng)上的剛需受到一定程度的分流。
北京中原市場(chǎng)研究部亦表示，今年北京市場(chǎng)來(lái)看，新房供應(yīng)量加大，包括純商品房、限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等多類型物業(yè)產(chǎn)品均有所增加，很多購(gòu)房者置業(yè)邏輯發(fā)生改變，不再把二手房作為第一置業(yè)選擇，優(yōu)先購(gòu)買新房或變?yōu)橹髁髦脴I(yè)觀念。
值得注意的是，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心4月12日出臺(tái)新政，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬(wàn)元。貸款期限不得超過(guò)25年。新政將自4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。
此次政策調(diào)整釋放出公積金貸款收緊的信號(hào)，對(duì)最近的樓市“小陽(yáng)春”帶來(lái)了一定的影響。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，市管公積金貸款和國(guó)管公積金貸款的相繼收緊，進(jìn)一步削弱市場(chǎng)購(gòu)買力，5月鏈家二手房購(gòu)房者采用純公積金貸和組合貸的占比環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。
我愛(ài)我家研究院指出，5月北京二手房市場(chǎng)整體走勢(shì)，符合4月北京樓市政策加碼后的預(yù)期，按照政策消化期2-3月的估計(jì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在7月后止跌回溫。
業(yè)內(nèi)：未來(lái)北京二手房市場(chǎng)升溫空間不大
“整體來(lái)看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對(duì)水平看市場(chǎng)并不冷，‘穩(wěn)’是新常態(tài)?！痹S小樂(lè)指出，近期住建部、銀保監(jiān)會(huì)及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)聲，加強(qiáng)鞏固“三穩(wěn)”目標(biāo)，堅(jiān)決避免房地產(chǎn)過(guò)度泡沫。因此，政策的大幅放寬及隨之而來(lái)樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn)，政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。預(yù)計(jì)北京6月市場(chǎng)與5月基本相當(dāng)。
北京中原市場(chǎng)研究部亦認(rèn)為，在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松、新房持續(xù)分流等因素綜合作用下，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)升溫的空間并不大。
