全國租售比南北失衡 一線城市房租占租客收入百分之六十
在我國，不得不面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前租售比的不平衡性。一線城市中，北京租售比為1∶715，也就是說需要用59.6年的租金才能回本。
對(duì)于房產(chǎn)持有者來說，當(dāng)前較低水平的租售比、租金回報(bào)率讓持有房產(chǎn)租賃在房產(chǎn)出售變現(xiàn)的巨大回報(bào)面前毫無競爭力，巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報(bào)的渠道。
另一方面，房價(jià)節(jié)節(jié)高企，租金亦水漲船高，年輕的漂一族想繞開房價(jià)大山，卻又被租金遏住去路。
一線城市租金回報(bào)率均低于2％廈門需89年“回本”
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。中國由于房價(jià)的高企，租金還無法追上房價(jià)上漲的步伐，一線城市的租售比已經(jīng)小于1∶600。
某數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從全國大中城市租售比來看，在統(tǒng)計(jì)的66個(gè)城市中，北京排在租售比低陣營的TOP10里。前10中，三四線城市僅有2個(gè)，二線城市占到了70％。整體分城市等級(jí)來看，一線城市平均租售比為1∶659，回本時(shí)間達(dá)55年；二線城市平均租售比為1∶551，如果房價(jià)不變，在二線城市收回買房成本的時(shí)間，比在一線城市縮短了9年；三四線城市雖然房價(jià)相對(duì)較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1∶556。
一線城市中，北京租售比墊底，突破1∶700。上海租售比最高，租金回報(bào)率高于1.9％。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不到2％。房價(jià)、租金雙高的深圳和雙低的廣州租金回報(bào)率均在1.8％-1.9％之間。
售租比的表現(xiàn)更加直觀，直接推算購房出租回本年限。售租比越低，說明通過出租回本年限越長。繪制成全國地圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)售租比低，東三省是僅存的清流。廈門的售租比為89年，遠(yuǎn)長于以67年位居第二位的石家莊，相比僅25年回本的哈爾濱，如果房價(jià)不變，在廈門想要收回買房成本的時(shí)間比在哈爾濱整整要多64年。而將近30個(gè)城市回本年限超過50年，北京則需要將近60年。
為什么我國房屋租售比過低呢？業(yè)內(nèi)專家在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近幾年國內(nèi)租售比失衡的主要原因在于房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)高于租金，尤其是2016年-2017年部分城市房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲，更是加劇了租售比的擴(kuò)大化。從2018年下半年以來樓市的降溫開始呈現(xiàn)，房價(jià)上漲的速度也得到有效控制，因此未來租售比逐步恢復(fù)理性將是一個(gè)大趨勢。
租售比過低代表了什么含義？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，租售比還是衡量房價(jià)水平和泡沫狀況的一個(gè)核心的指標(biāo)，但我國目前整體房價(jià)水平存在著比較大的泡沫。一線城市的租售比相對(duì)偏低還可以理解，但整體二三四線城市租售比都偏低的話，說明整體房價(jià)水平中的泡沫成分相對(duì)都比較重。
“雖然國內(nèi)不能直接套用國際上的租售比標(biāo)準(zhǔn)，但租售比例偏離合理標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)依然較大。”張波表示，一方面租售比的失衡體現(xiàn)出房價(jià)本身存在一定的泡沫性，如果一味放任泡沫增大，未來隱含的風(fēng)險(xiǎn)性也會(huì)逐步增大；另一方面如果租金的回報(bào)相對(duì)于房產(chǎn)自身增值來看顯得過低，也會(huì)引導(dǎo)市場投機(jī)性心理增長，例如能過短期投機(jī)炒作來獲利，而非通過長期持有的獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)。
租售比低于國際水平
從國際上來看，我國的租售比水平都處在偏低的水平。
美國芝加哥房價(jià)僅需要150多萬人民幣，租金回報(bào)率更是高達(dá)8.81％，遠(yuǎn)高于國內(nèi)城市；英國大倫敦區(qū)房價(jià)均值大約543萬人民幣，可比中國北上深，月度租金均值高達(dá)1.8萬人民幣，租金回報(bào)率達(dá)到4.04％，比中國重點(diǎn)城市中最高的哈爾濱還要高；澳大利亞房價(jià)最貴的悉尼，中位數(shù)大約489萬人民幣，與北京價(jià)格水平相仿，甚至略低，但租金回報(bào)率達(dá)2.70％，遠(yuǎn)高于中國一線城市。
郭毅表示，從我們國家和海外來講，我國在置業(yè)觀念上面，基本上還是以“居者有其屋”為理念，一般人只要是收入狀況達(dá)到了一定的水平，基本上都會(huì)由租轉(zhuǎn)購。置業(yè)人群的堅(jiān)實(shí)需求導(dǎo)致房屋購買需求旺盛，客觀導(dǎo)致了租售比偏低。而歐美國家，對(duì)于租戶的保護(hù)比較全面，大家在置業(yè)上也可以接受租房生活，等自己有需要再去購置房產(chǎn)，租售比就相對(duì)比較穩(wěn)定。
2010年之前的房地產(chǎn)時(shí)期，關(guān)于租售比的新聞常見諸報(bào)端，租售比也常常被當(dāng)作衡量房價(jià)是否有泡沫的標(biāo)準(zhǔn)，此前有媒體報(bào)道稱，1998年至2001年間，我國房價(jià)與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價(jià)的持續(xù)偏快上漲，房價(jià)長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2％上下，房價(jià)增幅卻高達(dá)6％至10％。租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，最近多年卻很少提及，在樓市逐漸被忽略，以至于人們買房的時(shí)候都不會(huì)將這一指標(biāo)作為參考。
張波表示，租售比目前仍是國際上衡量房價(jià)泡沫的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，但國內(nèi)的市場不能以租售比作為泡沫的直接判斷依據(jù)，由于國內(nèi)樓市受政策因素影響較大，同時(shí)房產(chǎn)投資者往往關(guān)注房產(chǎn)本身增值，而相對(duì)弱化對(duì)租金上漲的關(guān)注，故租售比并不能完全反映市場。另外，由于國內(nèi)對(duì)于二套以上房產(chǎn)的信貸以及首付有著極為嚴(yán)格的要求，對(duì)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)的把控度也遠(yuǎn)高于國外發(fā)達(dá)國家，直接套用租售比來衡量會(huì)相對(duì)片面。
年輕人租房壓力山大
一方面是房東的租金回報(bào)率過低，另一方面，從現(xiàn)實(shí)來看，租客的租房壓力也較大，眾多漂一族，年紀(jì)輕輕，錢包就被房租掏空。房租收入比反映在一個(gè)城市的生存壓力，無疑一線城市壓力是巨大的，在一線城市若想一個(gè)人整租一居室，房租占收入六成以上，即使是退而選擇合租，在一線城市的租房成本也達(dá)到收入的30％以上，部分二線城市也是壓力不小。
從一居室租金的絕對(duì)值水平來看，3000元是租金水平的分水嶺，月租金在3000元以上的城市全部在房租收入比TOP10中，租房壓力較大。
具體到各個(gè)城市而言，北京整租一居室的價(jià)格幾乎與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持平，北京、深圳、三亞、上海四個(gè)城市整租的租金收入比遠(yuǎn)高于其他城市，高達(dá)90％以上。杭州、大連、重慶、哈爾濱擠進(jìn)租房壓力榜TOP10，近兩年在人才大戰(zhàn)中優(yōu)勝的城市成都、西安緊隨其后。同樣發(fā)力人才政策的無錫、常州，因其經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，租金收入比顯得很平易近人，整租一居室不到35％，合租的租金收入比更是僅為15％。
張波預(yù)測，租售比回歸國際合理平均水平將是大趨勢，一方面由于未來房價(jià)上漲幅度將得到有效控制，售價(jià)這一端的上漲趨勢將趨緩；另一方面由于未來租賃市場將形成保障性租賃、定向化租賃、市場化租賃三大主力市場，保障性租賃、定向化租賃的租金將有政府做相應(yīng)兜底，而市場化租賃層面對(duì)租金將更多由市場決定，也會(huì)拉動(dòng)租售比回歸合理水平。
