未來(lái)十年，沒(méi)有流動(dòng)性的房子千萬(wàn)不要碰
沒(méi)有流動(dòng)性，就沒(méi)有價(jià)值。
黑龍江鶴崗，以“收縮型城市”著稱。這里的房子均價(jià)不足3000元，一套房子總價(jià)最低僅為幾萬(wàn)元，不及北上深一個(gè)衛(wèi)生間。即便房?jī)r(jià)已經(jīng)白菜到如此地步，竟然還是賣不出去。
2011年前后的溫州，房?jī)r(jià)一度趕超北上廣，然而一場(chǎng)民間借貸危機(jī)迅速將這個(gè)城市打回原形。
當(dāng)時(shí)的溫州，是炒房團(tuán)最大的發(fā)源地之一。當(dāng)民間借貸危機(jī)爆發(fā)，資金鏈斷裂，所有資產(chǎn)價(jià)格都不足以維持，變賣房產(chǎn)就成為唯一的拯救之策。越是急于變賣，價(jià)格越是向下滑落，溫州房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)一度腰斬。
任何資產(chǎn)，一旦失去了流動(dòng)性，它的價(jià)值就會(huì)迅速退化。任何資產(chǎn)，無(wú)論當(dāng)初的價(jià)格吹的有多高，只要無(wú)法兌現(xiàn)，最終都是廢紙一張。
無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商，還是炒房團(tuán)，抑或普通購(gòu)房者，這個(gè)規(guī)律都適用。
什么是流動(dòng)性？簡(jiǎn)而言之，變現(xiàn)能力，兌付能力，持續(xù)撬動(dòng)杠桿的能力，將資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金的能力。
房子失去了流動(dòng)性，指的是有價(jià)無(wú)市，沒(méi)有交易，任何價(jià)格、任何浮盈都只是空中樓閣；指的是無(wú)人接盤(pán)，無(wú)論是對(duì)城市前景還是資產(chǎn)前景產(chǎn)生疑問(wèn)，只要沒(méi)有人再來(lái)接盤(pán)，那么原有的價(jià)格就難以為繼。
黑龍江鶴崗是資源枯竭型城市，經(jīng)濟(jì)下行，收入增長(zhǎng)緩慢，出生率下滑，人口持續(xù)外流，即便有棚改貨幣化的刺激，但當(dāng)?shù)氐臉鞘腥匀患げ黄鹨稽c(diǎn)漣漪。當(dāng)人們對(duì)一個(gè)城市的前景產(chǎn)生疑問(wèn)時(shí)，自然會(huì)對(duì)這個(gè)城市的所有資產(chǎn)都打上問(wèn)號(hào)，房地產(chǎn)必然首當(dāng)其沖。
本土剛需群體支撐不了，外來(lái)的接盤(pán)俠不看好，這里的房子就失去了的流動(dòng)性。即便當(dāng)初房?jī)r(jià)曾經(jīng)攀上5000元的高峰，最終也會(huì)被拋回地面。
鶴崗并非極端案例，在全國(guó)，有N個(gè)如鶴崗一樣的收縮型城市。經(jīng)濟(jì)收縮、人口外流而住房供應(yīng)過(guò)剩，即便目前樓市看起來(lái)依舊火熱，即便新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)熱度一日甚于一日，但只要未來(lái)沒(méi)人接盤(pán)，所有的價(jià)格都只是空中樓閣。
每一次次大寬松，全國(guó)各地房?jī)r(jià)都會(huì)隨之上漲。普漲行情之下，無(wú)論是中心城區(qū)還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，無(wú)論是大城市還是中小城市，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，幾乎所有人都能在賬面上賺得盆滿缽滿。
不過(guò)，這些上漲，只是股市里的浮盈，只是博彩里的籌碼，能不能拿出來(lái)才是關(guān)鍵。拿不出來(lái)，沒(méi)有流動(dòng)性的，浮盈從頭到尾就是浮盈，沒(méi)有多大意義。
極端一點(diǎn)，如果遭遇溫州式的厄運(yùn)，出現(xiàn)踩踏事件并非不可能。
哪些房子未來(lái)將失去流動(dòng)性？
第一類是沒(méi)有二手市場(chǎng)的區(qū)域。沒(méi)有二手市場(chǎng)，就沒(méi)有交易套現(xiàn)的可能。二手市場(chǎng)過(guò)于羸弱，新房想要進(jìn)行變現(xiàn)，就會(huì)存在極大困難。
符合這一特征的，一是絕大多數(shù)的縣城?？h城新房供應(yīng)井噴，未來(lái)棚改拆建帶來(lái)的新增庫(kù)存又會(huì)蜂擁入市，這種地方很難產(chǎn)生二手房市場(chǎng)，有的話，也只會(huì)集中于個(gè)別區(qū)域。
二是二三線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)。這些遠(yuǎn)郊區(qū)，既無(wú)地鐵線路流經(jīng)，又無(wú)政府部門(mén)遷移，更無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，教育、醫(yī)療配套同樣一塌糊涂，更無(wú)法用于出租來(lái)回籠資金，這種地方也不會(huì)有二手房市場(chǎng)。
第二類是非商品住宅及小眾需求的房產(chǎn)。這包括商住公寓、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、車庫(kù)、非熱點(diǎn)城市的旅居地產(chǎn)、缺乏更新及改造可能的老舊小區(qū)，以及部分發(fā)展中國(guó)家的海外房產(chǎn)。
這些房子的流動(dòng)性本身就不如商品住宅。在樓市上行期，這些產(chǎn)品還會(huì)有人追逐，如果樓市進(jìn)入橫盤(pán)乃至下行周期，商品住宅尚且難以維持原來(lái)的價(jià)格，遑論這些政策風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并存的另類資產(chǎn)？
第三類是政策鎖死的流動(dòng)性。這一輪樓市調(diào)控，不再只是用限購(gòu)限貸來(lái)控制供給需求，而且引入限售來(lái)控制流動(dòng)性。限售從2年3年到5年不等，限售越久，房子的流動(dòng)性就越弱。
值得注意的是，限售一般是從拿到不動(dòng)產(chǎn)證開(kāi)始算起，由于預(yù)售制度的存在，從購(gòu)房到交房拿到不動(dòng)產(chǎn)證往往需要一到兩年時(shí)間，這些時(shí)間與限售周期疊加，導(dǎo)致房子被鎖定的期限長(zhǎng)達(dá)4-7年。
在樓市上行周期，所有人都還能耐心等待。但樓市一旦出現(xiàn)變故，想要套現(xiàn)卻無(wú)法套現(xiàn)，想要退場(chǎng)卻被強(qiáng)行按在其中，這必然會(huì)加劇資產(chǎn)持有的時(shí)間成本和風(fēng)險(xiǎn)成本。如果現(xiàn)金流難以為繼，整個(gè)資產(chǎn)配置都會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。
顯然，限售周期過(guò)長(zhǎng)的城市，一定不要輕易炒房，現(xiàn)金流必須要跟上。
所以，相比于房?jī)r(jià)，我們更應(yīng)該關(guān)注的是房子的流動(dòng)性。
如何判斷一個(gè)城市的房子是否有流動(dòng)性？這里有三個(gè)指標(biāo)：
一是空置率及出租情況?？罩寐士赏ㄟ^(guò)亮燈率來(lái)觀察，而出租情況則可通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)判斷。租金回報(bào)率過(guò)低的區(qū)域，甚至租都租不出去的地方，流動(dòng)性必然成問(wèn)題。
二是看市場(chǎng)真實(shí)供求規(guī)模。小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓變現(xiàn)成本過(guò)高，軍產(chǎn)房涉及的糾紛更加復(fù)雜，這些房子都相對(duì)小眾，難以經(jīng)受樓市周期的折騰，抗風(fēng)險(xiǎn)能力太弱，市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)差，問(wèn)題就會(huì)接踵而至。
三是看二手房成交情況。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，隨著土地資源開(kāi)發(fā)殆盡，二手房市場(chǎng)未來(lái)將會(huì)取代一手房市場(chǎng)，有天量新盤(pán)供應(yīng)但無(wú)對(duì)應(yīng)二手房市場(chǎng)的區(qū)域要謹(jǐn)慎。對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，既有一手房市場(chǎng)又有相當(dāng)規(guī)模二手房交易的區(qū)域是首選。
請(qǐng)記住，房子是不動(dòng)產(chǎn)，且是動(dòng)輒涉及數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)資金的不動(dòng)產(chǎn)，甚至是許多家庭靠六個(gè)錢包才能支撐起來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)，絲毫都疏忽不得。
還是那句話：未來(lái)十年，比房?jī)r(jià)和升值空間更重要的，是安全性和流動(dòng)性。
