北京、深圳限競房土地市場火爆 項目去化成難題
近期，北京、深圳等多個熱點城市出讓大額限競房住宅用地。其中，北京亦莊兩宗限競房土地出讓溢價率均在40%左右。深圳推出近20年來最大數(shù)量的一次住宅土地供應(yīng)，部分地塊出讓溢價率超過40%。限競房土地出讓市場一派火熱。不過，已入市的限競房項目去化率不容樂觀。其中，北京地區(qū)限競房網(wǎng)簽率不足四成。業(yè)內(nèi)人士指出，由于起始競拍價較低，使得上述土地成交溢價率較高。同時，房企在一線城市拿地積極性有所升溫。在限價難以放松的情況下，房企拿地需要做好經(jīng)濟測算，理性拿地。同時，品質(zhì)方面加大綠色健康理念，形成差異化競爭。
房企拿地積極
北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站顯示，北京近日再次出讓3宗住宅地塊。一宗位于懷柔區(qū)，兩宗位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。3宗土地總建筑面積約32.53萬平方米，起始掛牌價合計80.86億元，最終成交價合計98.76億元。3宗土地均采用“限房價、競地價”的方式。
位于亦莊河西區(qū)的兩宗土地熱度高，溢價率均在40%左右。其中，X92R1地塊R2二類居住用地建筑面積約8.03萬平方米，最終由北京雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以31.8億元競得，溢價率為41.33%，成交樓面地價為39625元/平方米。X92R2地塊R2二類居住用地建筑面積約7.85萬平方米，最終由港中旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以30.6億元競得，溢價率為39.09%，成交樓面地價為38956元/平方米。
上述兩地塊均為二類居住用國有建設(shè)用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。兩宗地塊銷售均價不超過54160元/平方米，最高銷售單價不超過56868元/平方米，建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，亦莊兩宗土地起始樓面價僅2.8萬元/平方米左右，與銷售限價差距較大，導致參與兩宗地塊競拍的房企合計超過30家。從成交情況看，北京市場依然是房企熱點關(guān)注區(qū)域。整體看，房企拿地積極性仍然較高，且普遍看好北京未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
張大偉指出，截至目前，亦莊地區(qū)已供應(yīng)限競房地塊超過70萬平方米，限競房數(shù)量占比較大。
除北京地區(qū)外，不少熱點城市頻現(xiàn)大額限競房土地出讓。以深圳地區(qū)為例，6月24日，位于寶安西鄉(xiāng)、龍華民治、光明觀光路、光明大道、坪山區(qū)老坑路的5宗土地以“單限雙競”的辦法掛牌出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積，商品住宅限售3年。
據(jù)了解，此次土拍是深圳地區(qū)近20年來最大數(shù)量的一次住宅土地供應(yīng)，土地出讓面積合計約17.03萬平方米，建筑面積合計約69萬平方米，起始總價約為154.35億元。參與競拍的房企達到71家，繳納保證金數(shù)量超過1100億元。最終，廣州越璟（越秀）以最高限價59.08億元+配建8800平方米拿下了尖崗山地塊，溢價率為45.02%。
網(wǎng)簽率較低
限競房土地出讓一派火熱，但已入市的限競房項目去化率不容樂觀。以北京地區(qū)為例，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，北京限競房項目達到52個，合計77期，供應(yīng)住宅套數(shù)達到35890套。簽約方面，北京地區(qū)限競房簽約合計13175套，平均網(wǎng)簽價為48756元/平方米。簽約面積合計137萬平方米，按照面積計算，網(wǎng)簽完成率僅為33%。
中原地產(chǎn)指出，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，實際銷售比例可能達到45%左右，積壓數(shù)量超過2萬套。
值得注意的是，最近兩個月北京地區(qū)單月網(wǎng)簽數(shù)量均超過1500套，網(wǎng)簽數(shù)量高位運行。但新入市的限競房數(shù)量同樣高企。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京地區(qū)已經(jīng)連續(xù)12個月出現(xiàn)限競房“供大于求”的局面。
業(yè)內(nèi)人士指出，從北京近期出讓的限競房地塊看，未來或面臨更大的去化壓力。以亦莊河西區(qū)最新成交土地為例，限制銷售均價為不超過54160元/平方米。這個價格相比周圍在售的項目高出近2000元/平方米左右。如果未來限競房去化程度依然較低，后入市的項目則需要從質(zhì)量、理念、配套等一系列方面入手。
張大偉指出，限競房市場分化嚴重，只有少數(shù)位置好的地區(qū)簽約活躍，大部分項目入市后出現(xiàn)較大的去化問題。2019年底，北京入市限競房有望超過6萬套。從目前情況看，北京地區(qū)限競房普遍降價10%左右，但去化速度依然較慢?？紤]到房企的拿地成本，價格戰(zhàn)可能成為促進限競房銷售的途徑。
業(yè)內(nèi)人士指出，2016年底，北京市大量限競房土地集中入市。經(jīng)歷2年時間，開發(fā)商普遍已取得預(yù)售證。僅2018年，北京地區(qū)就有39個限競房項目取得預(yù)售證。2016年以后，限競房土地出讓成為北京土地市場主流，因此限競房項目未來仍是主流產(chǎn)品。
考驗盈利能力
從目前情況看，限競房模式主要存在于房地產(chǎn)市場較熱的一、二線城市。這些地區(qū)房價前期上漲過快，導致政府出手控制新房價格，保持市場穩(wěn)定的同時保證剛性需求。其中，北京、深圳等一線城市限競房土地出讓規(guī)模居前。土地出讓方式包括“單限雙競”、“雙限雙競”等不同類型。其中，“限房價、競地價”的出讓方式最為常見。在此背景下，近3年來房企若想在一線城市拿地，限競房土地幾乎成了必選題。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師孫明英對此表示，在限價難以放松的情況下，房企拿地需要做好經(jīng)濟測算，理性拿地。特別是同時存在住宅、自持商業(yè)、租賃用地的情況下，房企需要平衡好資金的長短期使用，才可能實現(xiàn)盈利。
孫明英表示，限競房去化速度較慢，既有位置偏遠的原因，也有限競房大量供應(yīng)、購房者選擇增多的原因。限競房銷售是否樂觀，不僅要看項目所處的地理位置、周邊配套的情況，還要看二手房市場的整體走勢。就目前北京市場而言，限競房的市場占有率已超過6成，為北京市場的供應(yīng)主力。限競房的優(yōu)勢在于新，小區(qū)建筑品質(zhì)、園林規(guī)劃較二手房存在一定的優(yōu)勢。但限競房位置普遍偏遠，交通不便，學區(qū)與配套建設(shè)往往趕不上二手房。
孫明英指出，對于位置較好，后續(xù)市場供應(yīng)有限的一線城市限競房用地，房企參與競拍的意愿普遍較強。拿到限競房土地是第一步，項目能否盈利考驗房企的成本控制能力及項目建設(shè)能力。從目前情況看，房企為了應(yīng)對去化壓力，普遍推出綠色住宅理念，加大對房屋品質(zhì)的投入力度。
