2020年國內(nèi)寫字樓總量將增加，需求復(fù)蘇
時(shí)間：2020/11/5
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2020年國內(nèi)寫字樓總量將增加，需求復(fù)蘇
隨著科技的進(jìn)步和人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)房產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展方向有一定的影響。2020年作為新一年的起點(diǎn)，中國商業(yè)地產(chǎn)增長的契機(jī)已經(jīng)初現(xiàn)。寫字樓市場的發(fā)展也在逐漸走向穩(wěn)定的趨勢(shì)。
1月7日， CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年中國區(qū)房地產(chǎn)市場展望》。報(bào)告表示，2020年宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性依然存在，但國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)和貨幣政策環(huán)境已釋放出積極信號(hào)，金融開放、5G、Z世代、B端電商等制度利好和基礎(chǔ)性變革將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的增長動(dòng)力?；趯?duì)過去一年市場的總結(jié)，世邦魏理仕對(duì)2020年中國寫字樓市場做出以下主要判斷：
2019年回顧：
· 截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。
·2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)不確定性以及P2P、共享辦公行業(yè)優(yōu)化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。
·TMT和金融雙引擎驅(qū)動(dòng)格局不變，全年貢獻(xiàn)逾50%的租賃需求。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為第三大寫字樓需求來源。
2020年展望：
· 需求溫和復(fù)蘇：中美第一階段的貿(mào)易協(xié)議臨近達(dá)成以及更靈活的國內(nèi)貨幣政策有望提振企業(yè)信心和擴(kuò)張預(yù)期，金融和科技企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓需求的有力支撐。2020年全面取消壽險(xiǎn)、證券等行業(yè)外資股比限制將利好外資金融機(jī)構(gòu)需求；5G加速商用對(duì)ABC（A=人工智能，B=大數(shù)據(jù)，C=云計(jì)算）領(lǐng)域的賦能效應(yīng)將明顯放大，終端設(shè)備制造、視頻直播、云游戲、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)將迎來快速發(fā)展和迭代的契機(jī)。三大金融和科技中心 - 北京、上海和深圳，以及杭州、成都、武漢等科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的二線城市將最大化受惠于兩大需求引擎。
· 供應(yīng)仍顯充裕，空置率有望2021年見頂：考慮延期交付因素后，2020年全國寫字樓新增供應(yīng)仍將達(dá)到750萬平方米左右，空置率將進(jìn)一步走高。世邦魏理仕預(yù)計(jì)2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下，空置率有望開始下行。
· 租金仍處下行通道，但核心市場趨于改善：2020年寫字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟(jì)和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場租金走勢(shì)邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。
· 去中心化趨勢(shì)持續(xù)，核心區(qū)可租面積增加釋放升級(jí)需求：充沛的高品質(zhì)供應(yīng)、租金優(yōu)勢(shì)、日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)惠政策將持續(xù)引導(dǎo)制造、生命科學(xué)、科技等行業(yè)企業(yè)向新興商務(wù)區(qū)搬遷；而短期內(nèi)京滬深核心商務(wù)區(qū)可租面積的增加將為金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)和大型企業(yè)總部為主的升級(jí)需求創(chuàng)造時(shí)機(jī)。
· 租戶日益重視非財(cái)務(wù)訴求，“柔性租賃”漸成趨勢(shì)：兼顧總部、項(xiàng)目公司、即時(shí)會(huì)晤、共享辦公等多場景需求、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財(cái)務(wù)訴求日益受到租戶重視。建議業(yè)主增加租賃條款的彈性，添設(shè)靈活辦公、精裝修空間、健身餐飲設(shè)施等功能，并借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務(wù)鏈條，打造柔性租賃并強(qiáng)化空間的服務(wù)屬性。
2020年對(duì)于寫字樓市場來說是逐漸走向穩(wěn)定的一年，也是更需要提升的一年?，F(xiàn)在人們對(duì)于高品質(zhì)的生活更為注重，寫字樓租賃市場也應(yīng)該與時(shí)俱，從細(xì)節(jié)開始打造出質(zhì)量更高的辦公室環(huán)境。
隨著科技的進(jìn)步和人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)房產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展方向有一定的影響。2020年作為新一年的起點(diǎn)，中國商業(yè)地產(chǎn)增長的契機(jī)已經(jīng)初現(xiàn)。寫字樓市場的發(fā)展也在逐漸走向穩(wěn)定的趨勢(shì)。
1月7日， CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年中國區(qū)房地產(chǎn)市場展望》。報(bào)告表示，2020年宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性依然存在，但國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)和貨幣政策環(huán)境已釋放出積極信號(hào)，金融開放、5G、Z世代、B端電商等制度利好和基礎(chǔ)性變革將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的增長動(dòng)力?；趯?duì)過去一年市場的總結(jié)，世邦魏理仕對(duì)2020年中國寫字樓市場做出以下主要判斷：
2019年回顧：
· 截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。
·2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國內(nèi)外經(jīng)貿(mào)不確定性以及P2P、共享辦公行業(yè)優(yōu)化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。
·TMT和金融雙引擎驅(qū)動(dòng)格局不變，全年貢獻(xiàn)逾50%的租賃需求。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為第三大寫字樓需求來源。
2020年展望：
· 需求溫和復(fù)蘇：中美第一階段的貿(mào)易協(xié)議臨近達(dá)成以及更靈活的國內(nèi)貨幣政策有望提振企業(yè)信心和擴(kuò)張預(yù)期，金融和科技企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓需求的有力支撐。2020年全面取消壽險(xiǎn)、證券等行業(yè)外資股比限制將利好外資金融機(jī)構(gòu)需求；5G加速商用對(duì)ABC（A=人工智能，B=大數(shù)據(jù)，C=云計(jì)算）領(lǐng)域的賦能效應(yīng)將明顯放大，終端設(shè)備制造、視頻直播、云游戲、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)將迎來快速發(fā)展和迭代的契機(jī)。三大金融和科技中心 - 北京、上海和深圳，以及杭州、成都、武漢等科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的二線城市將最大化受惠于兩大需求引擎。
· 供應(yīng)仍顯充裕，空置率有望2021年見頂：考慮延期交付因素后，2020年全國寫字樓新增供應(yīng)仍將達(dá)到750萬平方米左右，空置率將進(jìn)一步走高。世邦魏理仕預(yù)計(jì)2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下，空置率有望開始下行。
· 租金仍處下行通道，但核心市場趨于改善：2020年寫字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟(jì)和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場租金走勢(shì)邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。
· 去中心化趨勢(shì)持續(xù)，核心區(qū)可租面積增加釋放升級(jí)需求：充沛的高品質(zhì)供應(yīng)、租金優(yōu)勢(shì)、日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)惠政策將持續(xù)引導(dǎo)制造、生命科學(xué)、科技等行業(yè)企業(yè)向新興商務(wù)區(qū)搬遷；而短期內(nèi)京滬深核心商務(wù)區(qū)可租面積的增加將為金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)和大型企業(yè)總部為主的升級(jí)需求創(chuàng)造時(shí)機(jī)。
· 租戶日益重視非財(cái)務(wù)訴求，“柔性租賃”漸成趨勢(shì)：兼顧總部、項(xiàng)目公司、即時(shí)會(huì)晤、共享辦公等多場景需求、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財(cái)務(wù)訴求日益受到租戶重視。建議業(yè)主增加租賃條款的彈性，添設(shè)靈活辦公、精裝修空間、健身餐飲設(shè)施等功能，并借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務(wù)鏈條，打造柔性租賃并強(qiáng)化空間的服務(wù)屬性。
2020年對(duì)于寫字樓市場來說是逐漸走向穩(wěn)定的一年，也是更需要提升的一年?，F(xiàn)在人們對(duì)于高品質(zhì)的生活更為注重，寫字樓租賃市場也應(yīng)該與時(shí)俱，從細(xì)節(jié)開始打造出質(zhì)量更高的辦公室環(huán)境。
