杭州首推“限房?jī)r(jià)、限精裝”地塊，為樓市“去火”？
杭州在集中供地的助推下，部分區(qū)域樓面價(jià)創(chuàng)新高、主城區(qū)溢價(jià)率屢屢封頂，由此相關(guān)地價(jià)管控的聲音此起彼伏。6月29日，流傳多時(shí)的“限房?jī)r(jià)、限精裝”土地新政，在新掛牌的土地公告中終于落地。
杭州在“大步快走”供地的同時(shí)，一直在防范土地價(jià)格上漲。3月，主城區(qū)土地推出溢價(jià)率30%封頂?shù)霓k法。如今，杭州不僅采用北京等地實(shí)行的限房?jī)r(jià)土地出讓模式，還提出限精裝價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于杭州來(lái)說(shuō)，在限房?jī)r(jià)的同時(shí)更要防范產(chǎn)品質(zhì)量不能“掉價(jià)”。
掛牌土地首現(xiàn)“限房?jī)r(jià)、限精裝”地塊
6月29日，隨著杭州發(fā)布9宗市區(qū)地塊及5宗蕭山區(qū)地塊掛牌公告，流傳多時(shí)的“限房?jī)r(jià)、限精裝”土地新政落地。
雖然杭州并未如之前發(fā)布溢價(jià)率30%封頂?shù)恼咭粯影l(fā)布相關(guān)文件，但在最新掛牌的土地須知中，第一次詳細(xì)地列出地塊所建商品房的未來(lái)限制的平均毛坯售價(jià)、最高毛坯售價(jià)、及精裝修價(jià)格。這也意味著杭州已經(jīng)修改了土地出讓規(guī)則。
根據(jù)掛牌公告顯示，其中望江地塊商品住宅毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于6.38萬(wàn)元/平方米，毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于7.018萬(wàn)元/平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)不高于6000元/平方米。
蕭山區(qū)24號(hào)地塊出讓起始價(jià)為303834萬(wàn)元，上限價(jià)格為394834萬(wàn)元，地塊所建商品房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米,毛坯最高單價(jià)不高于37400元/平方米，如精裝修出售,裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。
同時(shí)，掛牌公告顯示，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，當(dāng)自持比例達(dá)到100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老服務(wù)用房，面積最大者為競(jìng)得人。
據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，各個(gè)地塊的限制價(jià)格基本與近期在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平，部分微漲。這也意味著，未來(lái)這些地塊新房?jī)r(jià)格將基本維持在現(xiàn)在的水平線。
區(qū)域樓面價(jià)屢創(chuàng)紀(jì)錄，溢價(jià)率封頂
今年以來(lái)，杭州供地節(jié)奏一直大步快走，僅6月24日及26日兩天就出讓13宗地，金額接近200億元。而這僅是杭州土地市場(chǎng)的冰山一角。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年杭州土地出讓總額已超1400億元，遙遙領(lǐng)先于其他城市。
而據(jù)杭州市政府官網(wǎng)顯示，2019年，杭州市計(jì)劃出讓357宗地塊，總出讓面積13423畝，其中杭州十區(qū)計(jì)劃出讓288宗，面積11474畝。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年，杭州的供地節(jié)奏仍然不會(huì)慢下來(lái)。
杭州當(dāng)前密集供地，體現(xiàn)了杭州積極增加供應(yīng)和補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年4月，自然資源部要求消化周期在6個(gè)月以下的城市，要顯著增加并加快供地。而杭州的庫(kù)存去化周期僅為2.4個(gè)月，屬于應(yīng)加快供地的城市類(lèi)別，因?yàn)楝F(xiàn)在庫(kù)存去化周期比較低，肯定需要加大供應(yīng)節(jié)奏。但是需要防范土地價(jià)格的上漲。
眾所周知，隨著杭州土地市場(chǎng)迅速升溫，杭州土地溢價(jià)率接連走高。3月，杭州主城區(qū)土地出讓做出調(diào)整：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。而此前，溢價(jià)率天花板的比例是50%
即便政策加持，但是杭州主城區(qū)土地溢價(jià)率封頂幾乎成了常態(tài)。5月17日，杭州主城區(qū)在5宗涉宅用地中，除人才專(zhuān)用地塊外，溢價(jià)率均達(dá)到30%。6月26日，杭州余杭區(qū)出讓的5宗住宅用地中，有三宗地塊的溢價(jià)率貼近天花板。
與此同時(shí)，部分區(qū)域的樓面價(jià)屢被打破。6月14日，杭州銀湖36號(hào)-C地塊由碧桂園子公司以19.21億元摘得，樓面價(jià)12630元/平方米。這不僅是碧桂園首次進(jìn)入富陽(yáng)區(qū)域，而且樓面價(jià)刷新富陽(yáng)宅地紀(jì)錄。6月26日，老余杭板塊的杭州未來(lái)科技城兩宗地塊起始樓面價(jià)在未競(jìng)拍之前就已刷新區(qū)域樓面價(jià)的紀(jì)錄。
限價(jià)之后，質(zhì)量不能“掉價(jià)”
“在土地市場(chǎng)最敏感的還是地價(jià)問(wèn)題，杭州在土地價(jià)格管控上有新的動(dòng)作無(wú)可厚非?！眹?yán)躍進(jìn)稱，未來(lái)商品房精裝限價(jià)，是一個(gè)很大的創(chuàng)新。換而言之，過(guò)去，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)精裝來(lái)規(guī)避限價(jià)政策，而這一動(dòng)作是彌補(bǔ)其他城市限房?jī)r(jià)土地政策的漏洞。
此前，限房?jī)r(jià)地塊作為樓市調(diào)控的舉措，目的在于為土地市場(chǎng)降溫。
早在2010年，北京最先采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)一土地，不過(guò)，直到2016年底，這一土地出讓模式才在土地市場(chǎng)大規(guī)模采用。
從2018年起，隨著“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地入市，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目成為北京樓市的主力。截至6月10日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開(kāi)始，合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了50個(gè)項(xiàng)目，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有31%，庫(kù)存也達(dá)到了歷史高位，去化難度越來(lái)越大。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，北京的前車(chē)之鑒有很強(qiáng)的示范作用，對(duì)于土地降溫有一定作用，但是對(duì)于杭州一些位置好的稀缺地塊仍不能阻止房企搶地。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，杭州土地限房?jī)r(jià)后，房企拿地將更加保守和受約束了。從限價(jià)政策本身來(lái)說(shuō)，有助于抑制地價(jià)，這是值得肯定的地方。不過(guò)，這兩年在其他實(shí)行限價(jià)的地區(qū)來(lái)看，部分房企存在偷工減料的做法，因此要警惕新風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在住房品質(zhì)方面不能因?yàn)橄迌r(jià)而“掉價(jià)”。
