切記！不要亂買商鋪！
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商鋪的火熱
“一鋪養(yǎng)三代”，是過去幾十年來中國老百姓廣為人知的投資理念，很多人認為，商鋪租金高，只要投資一間商鋪，就能躺著數(shù)錢。
有些地方，甚至還把商鋪作為男方家庭的婚姻門檻和保障，為此商鋪價格一度在民間被炒得火熱。尤其是三四線小城市，對商鋪投資極為迷戀。
前段時間，我去內(nèi)蒙古呼和浩特出差，被邀請到一家朋友開發(fā)的樓盤參觀，開發(fā)的是寫字樓、公寓和商鋪的商業(yè)綜合體。說實話位置一般，開發(fā)商為了商鋪能多賣錢，戶型被改得拐彎抹角，開間和進深大都不符合規(guī)矩。
最重要的是，商業(yè)并沒有做合理的規(guī)劃，較為混亂。一個社區(qū)應(yīng)該有超市、理發(fā)店、藥店、洗衣店等等業(yè)態(tài)，但這個地方卻緊挨著開了十多家小飯店，旁邊還跟著五金，賣瓷磚賣馬桶的。
但讓人驚訝的是，商鋪一經(jīng)開盤，就被搶售一空。朋友低聲講，買家基本都是周邊縣城的「有錢人」，人傻錢多，有的甚至3、4套的買。
如果按照投資回報率講，目前這個地段的一套上下80平米的商鋪，售價140萬，租金是每個月5000元，需要花費23年才能收回成本（不考慮通脹），是劣質(zhì)的投資品無疑了。但更多的人是不會算賬的，或者聽了開發(fā)商講的故事，繼續(xù)做著發(fā)財夢。
那么商鋪究竟該不該投資，怎樣投資？下面子木就根據(jù)之前的例子，幫大家分析一下商鋪投資的這些事，以下分享給大家。
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值不值得
這個時間點大概可以劃分在5年前，2014年前后。從那時候開始，相對住宅，商鋪投資價值遭遇了滑鐵盧，「一鋪養(yǎng)三代」180度大轉(zhuǎn)彎變成了「三代供一鋪」。為何？
首先是，互聯(lián)網(wǎng)的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友樓盤的例子，我當時用手機打開美團，距離設(shè)置為附近，明顯看到在這個社區(qū)的公寓里已經(jīng)開了形形色色的店鋪，例如美甲美容、足療、小酒吧、桌游棋牌等等，數(shù)量之多遠勝于樓下底商。
這些網(wǎng)店開在公寓里，要遠比底商的租金便宜，而且還私密、安靜，相對于一些小型業(yè)態(tài)更有市場。這些網(wǎng)店極大得分流了底商的生意，造成商鋪的租金承壓，自然租金回報率也就下來了。
很明顯，10年前投資商鋪可以說是賺得破滿盆滿，每年能收到租金大約8%左右，12年差不多就拿回本金了。但這幾年的數(shù)據(jù)一路下滑，大部分商鋪的回報率在2%-5%，超過6%都算高了。資金放進去一套就是20多年。
其次是高昂的交易費用。二手商鋪交易稅費的計算極其復(fù)雜，一般來講，交易一次差不多就得付整體房價的20%～30%左右作為稅費，可以吞噬掉大部分商鋪增值帶來的收益。而且很多城市的商鋪貸款限制很嚴格，并非是剛需產(chǎn)品，市場行情不好商品房照樣能賣得出去，但是商鋪生意不好，就完全砸在手里了。
交易稅費高、杠桿率低，注定商鋪的流通性差，所以開發(fā)商在賣給你商鋪的時候，都要提前透支至少三年的升值空間。意思是，這個商鋪現(xiàn)在單價是6萬，三年之后能賣到8萬，那么現(xiàn)在對你的售價差不多就是8萬。而且好的地段的商鋪開發(fā)商一定會留在手里，撿漏的機會少之又少。
事實證明，這幾年民眾已經(jīng)用腳投票得出了這個結(jié)論。前幾天《瞭望》專欄記者還做過一檔深度調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中國目前二三線商業(yè)地產(chǎn)的庫存量驚人。
2019年1～4月份，商業(yè)營業(yè)用房（商鋪）銷售面積同比又下降了8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，但商業(yè)營業(yè)用房待售面積反而增加30萬平方米。
有些三四線的商鋪開始大面積淪為倉庫。
所以綜上所述，在投資角度講，商鋪對于住宅沒有多大的競爭力。而且商鋪和公寓一樣，現(xiàn)在和未來都不可能有政策紅利。
唯一的趨勢是，當下大基調(diào)下「房住不炒」控制住了住宅價格，給了商鋪空間，而且很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始重返實體，例如天貓、京東等開始做實營店鋪，可能帶來線下的體驗式紅利，但也是微乎其微的。
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技術(shù)活
話說到這份上，一定有人開始質(zhì)疑了，“凡事不能絕對，現(xiàn)在高回報的商鋪也是有的?！崩缜皫滋煅辛暽缋镆簧鐔T說，“住宅已經(jīng)沒有名額了，家里就是想投資商鋪自營，而且我有朋友能把回報率做到10%，有什么方法？”
當然這種正面的例子在我身邊也不少，因為商鋪投資也是我日常研究的一個類目，只能說當下或者未來，投資商鋪的難度非常之高。
如果把房地產(chǎn)投資做一個分級，那么買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪就是研究生，買商鋪非專家大神其他人免提，它屬于專業(yè)級別的投資標的物。
下面我把這些年投資商鋪的經(jīng)驗分享一下。
首先，商鋪投資，主要包含了兩個部分，一是物業(yè)的增值，二是租金的收益?？粗形飿I(yè)增值的是投機，看中長期租金收益的是投資。
在上文中，我已經(jīng)論述過當下的市場環(huán)境靠商鋪物業(yè)增值已經(jīng)不合適了，所以物業(yè)增值應(yīng)當是附加值，租金的收益才是首要考量。
哪怕有一天物業(yè)本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷，這才是一個好商鋪。
歸根結(jié)底，租金收益還要看供需本身，核心指標就是這個店鋪的「到店人流量」，而不是地段人流量和片區(qū)人流量。例如馬路旁的商鋪，你要看車是否能停到你家門，而不是看門口路上的車流量有多大。
再例如很多人被新建開發(fā)商忽悠，買了大商場旁邊的商鋪，說是人流量特別大。但你想，人家商場里應(yīng)有盡有，為何還要在外面消費呢？最后很多購房者，簽了合同后才知道被坑，從此踏上了維權(quán)路。
其次是大型商場里的產(chǎn)權(quán)式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會由專業(yè)公司代運營，到時候等著分紅就行的，這種形式的商鋪是大坑。
千萬不要因為一兩個大牌的入駐宣傳或者高回報的誘惑就著急入場，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商為了銷售，搞的營銷形式天花亂墜，很多都是不切實際的承諾。到時候不管是合同取消或者是三五年過去開發(fā)商停止補貼導(dǎo)致大牌撤場都是很有可能的。
而且你要記得，和開發(fā)商合作，你永遠落不到好處，精明自在人心。
那么什么樣的商鋪是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？下面做一個排序。
1.高入住，高、中低端社區(qū)的底商
2.寫字樓樓下的底商
3.新辟商業(yè)街臨街鋪
其中緊傍一個大型高端社區(qū)，社區(qū)人群的購買力強，消費頻次自然不在話下，而這也決定了該社區(qū)商鋪的租金上限，還會決定未來的升值潛力。
在這種地方無論是開母嬰店、寵物店、還是餐飲、藥店都是非常好的選擇。這種優(yōu)質(zhì)地段的店鋪，如果購買時機恰當，很多在15年就可以收回成本。
其次是寫字樓樓下的底商，寫字樓是一個人口高密度的載體，小白領(lǐng)的購買力自然不會差，最主要他們的時間緊迫，消費頻次和集中度較高，尤其是快餐店和超市，都會得到出人意料的收入。而這都是商鋪租金收益率最真實的反饋。
新辟商業(yè)街的臨街鋪也很重要，但是你要賭這條商業(yè)街未來是否能發(fā)展起來，要參考周邊到底有多少社區(qū)，商業(yè)街的配套有沒有品牌餐飲店和電影院，這都是吸引人流量的重要商業(yè)體。這里可以用到我之前講到過的熱力圖法，通過百度地圖熱力圖，去查看周邊的人流量。
當然好的店鋪不僅要關(guān)注物業(yè)類型、地段，還要看它的自身結(jié)構(gòu)。例如空間可以自由分割，門面最好寬一些，門前不要有臺階，不要有隔離欄或者其他遮擋物，門前要有步行道，能停車等等。
總之不好的店鋪千萬種，好的店鋪只有一種。
在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商鋪，分析他們的優(yōu)點。
最后你會發(fā)現(xiàn)，商鋪投資無異于一次小型創(chuàng)業(yè)，不僅需要技術(shù)還得需要足夠多的運氣。
一般人不要嘗試，如果要嘗試，就把這些細節(jié)研究透了。未來無論是住宅還是公寓、商鋪，投資是一件技術(shù)活，這是好事，卻又不是好事。
