社科院：房價收入比超過9:1 房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長貢獻已得不償失
長久以來，作為國民經(jīng)濟重要的支柱行業(yè)，高度繁榮的房地產(chǎn)究竟是經(jīng)濟發(fā)展的毒藥還是解藥，始終是社會各界反復(fù)討論的話題。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻多年基本維持在10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過去20年間也一直在15%以上;而另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了大量社會資金和銀行貸款，對其他產(chǎn)業(yè)，尤其是制造業(yè)又產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。
日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了最新研究成果《中國城市競爭力報告No.17：住房，關(guān)系國與家》。主題報告指出，盡管2018年表面上中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)。也就是說，去年房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的綜合貢獻已經(jīng)為負。而在許多房價收入比過高的一、二線城市，樓市對消費和投資已經(jīng)產(chǎn)生了較嚴重的擠出效應(yīng)。
“(房價收入比高企)從對經(jīng)濟增長的影響看不利于穩(wěn)增長，不利于調(diào)結(jié)構(gòu)，對防風(fēng)險、惠民生就更加不利。”報告主編、中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示，確?！胺孔邮怯脕碜〉摹?，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期，堅持調(diào)控不動搖非常重要。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟凈貢獻拐點已至
研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應(yīng)超過負向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房價水平過高時，負向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。
從拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”來說，除了進出口，房地產(chǎn)對投資和消費都產(chǎn)生了巨大的影響。投資方面，房地產(chǎn)對投具有拉動效應(yīng)，指的是房地產(chǎn)投資會通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)來擴大全社會的固定資產(chǎn)投資;同時也有擠出效應(yīng)，因為房地產(chǎn)投資提高往往意味著房地產(chǎn)市場過熱，而高房價會通過成本效應(yīng)導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資下降。
消費方面，房地產(chǎn)消費的拉動效應(yīng)主要指財富效應(yīng)，即當(dāng)房價波動時，居民財富存量發(fā)生變化，從而直接影響居民的消費數(shù)量與結(jié)構(gòu);不過，房價上漲也會導(dǎo)致居民購房或租房成本上升，從而在既定收入約束下減少其他消費，因而擠出效應(yīng)凸顯。
隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負向擠出效應(yīng)不斷增大。經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)，負向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價收入比為9左右，當(dāng)房價收入比超過9后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響將得不償失。而經(jīng)過課題組測算，按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，已經(jīng)超過了臨界點。這意味著，2018年中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟凈貢獻出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負的拐點。
一二線城市擠出效應(yīng)明顯
研究還顯示，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點，上述城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的負向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。
而根據(jù)此前易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年全國50城房價收入比報告》，四個一線城市中房價收入比最低的廣州也有17.5，杭州、南京、石家莊等二線城市都超過15，三線城市中溫州、莆田、蕪湖、宜昌等也超過9。
“這些城市的房地產(chǎn)已經(jīng)對消費和投資產(chǎn)生比較嚴重的擠出效應(yīng)，如果不是這個原因經(jīng)濟增速(具體是非房地產(chǎn)的投資和消費)可能還會更高?！蹦啭i飛指出，這些一二線城市肩負著率先“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要任務(wù)，房價過高無疑不利于這一任務(wù)的完成。
報告指出，隨著房價的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過產(chǎn)業(yè)升級來提升回報和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房價的市場，將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到低房價的地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。實證顯示，房價每提高1%，進入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當(dāng)前大部分城市的房價增速已突破拐點，很可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。
因此，倪鵬飛建議加快建立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。無論房地產(chǎn)稅對房價的影響如何，都應(yīng)該抓緊做好推出的各項準備，一舉實現(xiàn)結(jié)束土地財政轉(zhuǎn)向現(xiàn)代稅收財政的根本目標。在具體措施上，推出的過程中可以根據(jù)市場的反應(yīng)謹慎操作，如果影響大就是好的工具，可以慢一些輕一些，反之則可以快一點重一些。
