易憲容：中國房地產(chǎn)開啟真正的調(diào)整
時間：2019/8/1
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對于一般行業(yè)來說，企業(yè)破產(chǎn)是市場經(jīng)濟優(yōu)勝劣汰的常態(tài)，人們也不會因有些企業(yè)的破產(chǎn)而感到驚訝。沒有一些企業(yè)破產(chǎn)，這個行業(yè)是無法有市場競爭力并向前發(fā)展的。
不過，中國房地產(chǎn)市場則不同。2003年中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬家，到2018年底工商注冊的房地產(chǎn)企業(yè)就達到9.7萬家。十幾年的時間里，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想，十幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只漲不跌，誰拿到土地，誰就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大，而進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)也就越來越多，尤其是2016年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場從事房地產(chǎn)開發(fā)。
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)市場的集中度越來越高。比如，2018年，中國500強房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬億元新高，同比增長17.1%。中國500強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷售金額約由96500家企業(yè)來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開發(fā)的空殼企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其數(shù)量之大也是絕無僅有的)。無論是從融資的角度，還是從房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)的角度來說，這自然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的激烈競爭，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現(xiàn)，加上政府出臺一些房地產(chǎn)調(diào)控政策更是讓這種競爭加劇。
作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。繼5月銀保監(jiān)會重申嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后，銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題;7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范;7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴(yán)格的規(guī)定。中小房地產(chǎn)開發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產(chǎn)的融資全面緊縮，一些負債率過高的房地產(chǎn)開發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據(jù)國內(nèi)媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商宣布破產(chǎn)。
對于今年上半年有271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，這樣的情況應(yīng)該是今后房地產(chǎn)市場的一種常態(tài)，并不值得大驚小怪。因為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商過多過爛，早就該讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，在總量看上去是一個不小的數(shù)字，但它們占全國房地產(chǎn)開發(fā)商家數(shù)比重不足3%。因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)對房地產(chǎn)市場的影響完全可以忽略不計，根本上對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場沒有多少關(guān)系。
但有一個方面意義重大，就是以往國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商一本萬利，誰做房地產(chǎn)，誰都能獲得暴利，十幾年來，只是看到做房地產(chǎn)開發(fā)的越做越大，房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪的社會財富越來越多，導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商從來就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說明這種房地產(chǎn)市場，在政府嚴(yán)重參與干預(yù)下，市場優(yōu)勝劣汰的機制無法發(fā)揮作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這就意味著國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，市場優(yōu)勝劣汰的機制開始顯示作用，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的市場化程度在提升。
而這種房地產(chǎn)市場的重大轉(zhuǎn)折，不僅意味著國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)這種市場優(yōu)勝劣汰的機會將成為常態(tài)，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，以往房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在改變或正在逆轉(zhuǎn)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在逆轉(zhuǎn)，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正的調(diào)整由此開始。
然而，要實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場重大調(diào)整，并讓房地產(chǎn)市場走上持續(xù)健康發(fā)展之路，就得讓當(dāng)前政府的各種房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控政策逐漸退出市場，就得是通過堅持“只住不炒”的市場定位。而要做到這點，不僅政府不能夠托住房價，讓行政性調(diào)控政策退出市場，而且加大房地產(chǎn)市場經(jīng)濟杠桿的調(diào)控力度。比如，堅決用稅收政策把住房的投資與消費區(qū)別開(如調(diào)整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅，以此有利于只有一套住房的消費者，嚴(yán)厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場回歸到以消費為主導(dǎo)的市場，而且還得全面收緊金融杠桿，讓房地產(chǎn)投機炒作者退出市場。唯有這樣，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場才能逐漸地回歸理性，走持續(xù)健康之路。
不過，中國房地產(chǎn)市場則不同。2003年中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬家，到2018年底工商注冊的房地產(chǎn)企業(yè)就達到9.7萬家。十幾年的時間里，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想，十幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只漲不跌，誰拿到土地，誰就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大，而進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)也就越來越多，尤其是2016年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場從事房地產(chǎn)開發(fā)。
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)市場的集中度越來越高。比如，2018年，中國500強房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬億元新高，同比增長17.1%。中國500強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷售金額約由96500家企業(yè)來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開發(fā)的空殼企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其數(shù)量之大也是絕無僅有的)。無論是從融資的角度，還是從房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)的角度來說，這自然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的激烈競爭，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現(xiàn)，加上政府出臺一些房地產(chǎn)調(diào)控政策更是讓這種競爭加劇。
作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。繼5月銀保監(jiān)會重申嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后，銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題;7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范;7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴(yán)格的規(guī)定。中小房地產(chǎn)開發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產(chǎn)的融資全面緊縮，一些負債率過高的房地產(chǎn)開發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據(jù)國內(nèi)媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商宣布破產(chǎn)。
對于今年上半年有271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，這樣的情況應(yīng)該是今后房地產(chǎn)市場的一種常態(tài)，并不值得大驚小怪。因為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商過多過爛，早就該讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，在總量看上去是一個不小的數(shù)字，但它們占全國房地產(chǎn)開發(fā)商家數(shù)比重不足3%。因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)對房地產(chǎn)市場的影響完全可以忽略不計，根本上對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場沒有多少關(guān)系。
但有一個方面意義重大，就是以往國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商一本萬利，誰做房地產(chǎn)，誰都能獲得暴利，十幾年來，只是看到做房地產(chǎn)開發(fā)的越做越大，房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪的社會財富越來越多，導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商從來就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說明這種房地產(chǎn)市場，在政府嚴(yán)重參與干預(yù)下，市場優(yōu)勝劣汰的機制無法發(fā)揮作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這就意味著國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，市場優(yōu)勝劣汰的機制開始顯示作用，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的市場化程度在提升。
而這種房地產(chǎn)市場的重大轉(zhuǎn)折，不僅意味著國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)這種市場優(yōu)勝劣汰的機會將成為常態(tài)，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，以往房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在改變或正在逆轉(zhuǎn)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在逆轉(zhuǎn)，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正的調(diào)整由此開始。
然而，要實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場重大調(diào)整，并讓房地產(chǎn)市場走上持續(xù)健康發(fā)展之路，就得讓當(dāng)前政府的各種房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控政策逐漸退出市場，就得是通過堅持“只住不炒”的市場定位。而要做到這點，不僅政府不能夠托住房價，讓行政性調(diào)控政策退出市場，而且加大房地產(chǎn)市場經(jīng)濟杠桿的調(diào)控力度。比如，堅決用稅收政策把住房的投資與消費區(qū)別開(如調(diào)整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅，以此有利于只有一套住房的消費者，嚴(yán)厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場回歸到以消費為主導(dǎo)的市場，而且還得全面收緊金融杠桿，讓房地產(chǎn)投機炒作者退出市場。唯有這樣，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場才能逐漸地回歸理性，走持續(xù)健康之路。
