上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體穩(wěn)定 新興業(yè)態(tài)企業(yè)需求旺盛
上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，上海各方面“經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)”繼續(xù)引起各界關(guān)注。近日，網(wǎng)上有傳言稱(chēng)陸家嘴等區(qū)域出現(xiàn)辦公樓“空置率”明顯上升的情況，使得“空置率”成為熱詞。如今在上海、在陸家嘴，反映經(jīng)濟(jì)冷暖的辦公樓市場(chǎng)真實(shí)情況究竟如何？
記者采訪權(quán)威部門(mén)、辦公樓業(yè)主方以及全球知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)了解到，目前包括陸家嘴區(qū)域在內(nèi)的上海辦公樓市場(chǎng)總體穩(wěn)定，雖受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩影響出現(xiàn)一定壓力，但沒(méi)有所謂“空置率超過(guò)20%”的情況，并且隨著擴(kuò)大開(kāi)放政策和新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，國(guó)內(nèi)外新興業(yè)態(tài)企業(yè)對(duì)上海辦公樓需求旺盛。
陸家嘴樓宇依然廣受青睞
在相關(guān)“唱空”市場(chǎng)預(yù)期的文章中稱(chēng)，某地產(chǎn)租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)公司對(duì)小陸家嘴30棟辦公樓的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域平均空置率已經(jīng)超過(guò)20%。
然而，記者核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，各大海外地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的上海二季度地產(chǎn)報(bào)告的數(shù)據(jù)均與該企業(yè)調(diào)查結(jié)果相去甚遠(yuǎn)。第一太平戴維斯二季度報(bào)告中陸家嘴區(qū)域辦公樓空置率為9.4%，由于采集樣本不同，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)略高于10%，遠(yuǎn)低于“20%以上”的判斷，且環(huán)比沒(méi)有明顯變化。
記者從陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務(wù)辦公室了解到，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，近期在陸家嘴金融城范圍內(nèi)采樣的88幢樓宇中，上海國(guó)金中心、金茂大廈、東方金融廣場(chǎng)等55幢樓宇出租率超過(guò)90%，其中26幢樓宇接近滿租。
第一太平戴維斯二季度報(bào)告指出，目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓最集中的三大中央商務(wù)區(qū)：小陸家嘴、南京西路和淮海中路之中，小陸家嘴作為上海國(guó)際金融中心的窗口，承租客戶約60%為金融企業(yè)，該區(qū)域租金居首，且可租賃面積有限。
“從當(dāng)前情況看，陸家嘴依然是金融公司最青睞的板塊?！敝倭柯?lián)行在二季度報(bào)告中指出，從去年下半年到今年上半年，新一輪對(duì)外開(kāi)放政策刺激金融服務(wù)業(yè)需求，雖然浦西核心中央商務(wù)區(qū)和北外灘吸引非銀行類(lèi)金融企業(yè)集聚，但陸家嘴金融中心的地位依然穩(wěn)固。
“去年我們經(jīng)歷過(guò)一陣明顯的出租率下降，但今年已經(jīng)回暖，目前穩(wěn)定在93%左右。”金茂大廈辦公樓總經(jīng)理陸敏告訴記者，當(dāng)時(shí)一家租賃面積1萬(wàn)平方米的大客戶搬離，拉低出租率近十個(gè)百分點(diǎn)。然而這家企業(yè)之所以搬家，是因?yàn)樵谇盀┳越?.8萬(wàn)平方米的全新總部。
“這家企業(yè)走了，我們壓力很大，但由租改建，說(shuō)明企業(yè)自身發(fā)展好、對(duì)上海信心強(qiáng)，這當(dāng)然是一件好事?！标懨舾嬷撈髽I(yè)搬離后，大部分騰出面積就被金茂大廈內(nèi)其他有擴(kuò)張需求的大客戶鎖定。
目前，陸家嘴金融城已經(jīng)成為全球樓宇經(jīng)濟(jì)密度最高的區(qū)域之一。在陸家嘴金融城的250多幢商辦樓宇中，2018年共有稅收億元樓97幢，并產(chǎn)生滬上首幢稅收50億元的樓宇——上海國(guó)金中心，常年滿租的國(guó)金中心也成為陸家嘴和全上海最受歡迎的辦公樓之一。今年，陸家嘴金融城提出力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)稅收億元樓突破100幢，其中10億元稅收樓預(yù)計(jì)將達(dá)到24幢左右。
新需求在全市加速形成
透過(guò)陸家嘴看上海全市，整個(gè)辦公樓市場(chǎng)在承受一定壓力的同時(shí)，顯示出總體穩(wěn)定并企穩(wěn)回升的走勢(shì)。
滬上星羅棋布的寫(xiě)字樓里，企業(yè)搬家、選擇性價(jià)比更高的樓宇很常見(jiàn)，但并沒(méi)有出現(xiàn)網(wǎng)傳“企業(yè)紛紛撤離”的情況。相反，在消費(fèi)市場(chǎng)旺盛、科技創(chuàng)新活躍等因素帶動(dòng)下，上海辦公樓市場(chǎng)新需求正在加快涌現(xiàn)。
戴森、安德瑪、阿迪達(dá)斯、唯品會(huì)、喬治·阿瑪尼……第一太平戴維斯在二季度報(bào)告中細(xì)數(shù)了眾多近期在滬有擴(kuò)張動(dòng)作的知名零售品牌。報(bào)告指出，由于寫(xiě)字樓的吸納能力較一季度回暖，二季度上海全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。其中國(guó)際品牌零售業(yè)務(wù)在滬積極擴(kuò)張，繼今年一季度安德瑪在中海國(guó)際中心承租了三個(gè)整層后，瑞士蓮在浦東泰康保險(xiǎn)大廈承租約800平方米面積，阿瑪尼自恒隆廣場(chǎng)遷至同樣位于南京西路板塊的會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)，承租約1500平方米。此外，據(jù)稱(chēng)歐萊雅也在尋找擴(kuò)租。
仲量聯(lián)行則發(fā)現(xiàn)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)背后上海另外兩大方面的新需求增長(zhǎng)。其一是首屆進(jìn)博會(huì)的舉辦推動(dòng)了上海制造貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展，該領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部落地需求強(qiáng)勁，虹橋和前灘區(qū)域的新增寫(xiě)字樓恰好滿足了這些新需求。其二是科技新媒體行業(yè)正在成為上海辦公樓需求最重要的來(lái)源之一，正在引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓的租賃需求，而一些非中央商務(wù)區(qū)正吸引大量游戲、媒體類(lèi)等特定領(lǐng)域公司的需求。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸半m然下半年上海仍有近百萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，但在全球經(jīng)濟(jì)釋放新動(dòng)能的影響下，我們預(yù)期租賃活動(dòng)將重現(xiàn)活躍跡象?！?
第一太平戴維斯方面認(rèn)為，科創(chuàng)板將為中小創(chuàng)新型企業(yè)打開(kāi)融資大門(mén)，尤其像人工智能、生物醫(yī)藥、新能源汽車(chē)等高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)將加快發(fā)展。這些都將推動(dòng)上海辦公樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)。
仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，雖然受外部環(huán)境影響，當(dāng)前市場(chǎng)存在不確定性，但近期相關(guān)政策密集出臺(tái)，將提振市場(chǎng)信心和市場(chǎng)需求。比如在擴(kuò)大開(kāi)放領(lǐng)域，中國(guó)提前一年取消外資在金融領(lǐng)域持股比例限制；《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）》和《鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》將進(jìn)一步擴(kuò)大鼓勵(lì)外商投資；合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII）配額放寬，將加快吸引海外投資。又如在科技創(chuàng)新領(lǐng)域，5G技術(shù)將帶動(dòng)新興創(chuàng)新并帶來(lái)新的商機(jī)；科創(chuàng)板將進(jìn)一步推動(dòng)本土及海外科技公司的規(guī)模及發(fā)展。
