人民幣破七后，對房價(jià)有什么影響？
就在今早，人民幣兌美元中間價(jià)首破7，為08年來首次！
這意味著，在8月5日離岸和在岸人民幣即期價(jià)破7后，人民幣短期貶值趨勢仍在持續(xù)。
央行三日前對此的解釋是：
受單邊主義和貿(mào)易保護(hù)主義措施及對中國加征關(guān)稅預(yù)期等影響，今日人民幣對美元匯率有所貶值，突破了7元，但人民幣對一籃子貨幣繼續(xù)保持穩(wěn)定和強(qiáng)勢，這是市場供求和國際匯市波動的反映。
用那句老話概括就是：一頓分析猛如虎，漲跌全靠特朗普。
上周特朗普突然宣布，將在9月1日對剩余的3000億美元中國商品加稅10%。
此舉便是“破7”的關(guān)鍵成因。用簡單的語言概括下就是：加稅導(dǎo)致國內(nèi)外對中國的出口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增速等預(yù)期降低，中國貨幣價(jià)值的預(yù)期自然也就降低，匯率隨之下降。
不過，我國施行的是有管理的浮動匯率制度，從另一方面講，降低匯率也是我們有意對出口壓力的對沖。
解釋下一就是：我賣一份豪華至尊中英雙語房產(chǎn)診斷給紐約的表弟，一直標(biāo)價(jià)6元人民幣，那么匯率為6時(shí)表弟要掏1美元買我的東西，但匯率為7時(shí)表弟就只需掏0.86美元，對他來說更便宜了，這是不是有利于我賣貨呀？這樣就通過人民幣貶值來部分緩解了加稅對出口的壓力。
但出口這玩意，老百姓并不關(guān)注，大家想知道的，恐怕還是 “破7”與房價(jià)之間的關(guān)系。
盡管房地產(chǎn)屬于純內(nèi)銷產(chǎn)品，與外匯基本不掛鉤。但畢竟一個(gè)經(jīng)濟(jì)體中每個(gè)金融參數(shù)的細(xì)小變化都和其他變化是環(huán)環(huán)相扣的，其實(shí)匯率與房價(jià)也是有不少千絲萬縷的聯(lián)系。
本文，就用最簡潔易懂的話，為大家好好的梳理一番。
定睛一比，6.999和7.001差別并不大，這種細(xì)微的差別換算到其他經(jīng)濟(jì)數(shù)值上，好像也產(chǎn)生不了多少變化。那為什么“破7”這么值得討論呢？
其原因就在于預(yù)期。
老百姓對貨幣未來升值還是貶值一般會有個(gè)判斷。這種判斷總不能基于海量的匯率數(shù)據(jù)來決定吧，誰也沒有那么多時(shí)間和精力。只能通過一些關(guān)鍵的指標(biāo)，來快速對未來形成預(yù)期。
而這個(gè)“7”，就是近段時(shí)間大家對貨幣升貶的預(yù)期：小于7，那么姑且認(rèn)為貨幣未來堅(jiān)挺。破了7，那么市場就只能認(rèn)為貨幣未來要疲軟了。
這些一個(gè)又一個(gè)的預(yù)期，構(gòu)成了大家一個(gè)又一個(gè)的行為，這些行為疊加在一起，便會對商品價(jià)格等與我們息息相關(guān)的事物，產(chǎn)生微妙的影響。
這就是為什么“破7”備受關(guān)注，因?yàn)樗绊懙搅耸袌鰧θ嗣駧刨H值的各種預(yù)期。
貨幣貶值預(yù)期與房價(jià)一般有4個(gè)邏輯。
一是在房價(jià)保持平穩(wěn)的今天，以人民幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)就會相對貶值，那么持有多套房產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人就會拋售房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而購買美元等境外資產(chǎn)，導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量增加。
二是今年5月以來房企融資渠道就在不斷收緊，大量房企通過發(fā)行美元債的方式來進(jìn)行境外融資，隨著貨幣貶值，未來這些房企還錢的時(shí)候就要用更多的人民幣來匯兌美元，即償債壓力加大。那么現(xiàn)在資金鏈緊張的房企或進(jìn)一步調(diào)整策略，如降價(jià)銷售。
三是房企所用物料如進(jìn)口汽油，鐵礦石，進(jìn)口大型設(shè)備等價(jià)格會上升，即房企成本上升。在限價(jià)不松動的情況下，房企利潤空間變少，同樣只能加緊銷售來支撐現(xiàn)金流。
四是老百姓對人民幣貶值預(yù)期上升，進(jìn)一步增加將手中的錢換成房子的意愿。盡管房產(chǎn)也是以人民幣計(jì)價(jià)，但老百姓們可想不了這么多。
這四個(gè)邏輯表面上都沒什么問題，但仔細(xì)研究，會發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況并不會這樣。我們，逐一來看。
先來說說第一個(gè)，賣房換美元。
對于個(gè)人而言，根據(jù)《國家外匯管理局關(guān)于金融機(jī)構(gòu)報(bào)送銀行卡境外交易信息的通知》
允許居民個(gè)人項(xiàng)目下的購匯用途只包括：因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、非投資類保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)及其他共9大項(xiàng)，且居民因私購匯年度總額為每人每年等值 5萬美元。
很顯然，想要拿美元作為投資，是不屬于九大購匯用途的，首先要通過《個(gè)人購匯申請書》這一關(guān)。即便蒙混過關(guān)，5萬美元的額度也不至于讓你賣掉一套房。
若是想賣房然后大額購入外匯，只能走一些不合法的渠道，其交易成本往往超過15%甚至更高，還不如把資產(chǎn)繼續(xù)配置在房子里，畢竟房價(jià)又沒有跌。而且，地下外匯交易情節(jié)嚴(yán)重可是觸犯刑法的哦。
對于企業(yè)而言，到了拋售房產(chǎn)的地步一般是現(xiàn)金流堪憂，只能通過賣房來換人民幣而把資金鏈續(xù)上。最典型的例子，便是數(shù)月前海馬汽車拋售401套房產(chǎn)，以求保命。反正，企業(yè)賣房的直接成因一般和公司經(jīng)營狀況與房價(jià)形勢有關(guān)，而與匯率則關(guān)系不大。
再說說房企融資。
今年5月17日，中國銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，其中重點(diǎn)提到在房地產(chǎn)行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行的相關(guān)政策，包括嚴(yán)禁信托領(lǐng)域直接或變相為房企提供融資等等。
在市場轉(zhuǎn)向平淡的2019，切斷了融資就等于切斷了房企的資金鏈。
不少房企在無奈之下，只好選擇高額成本的美元債。
這些外債的利息動輒十幾個(gè)點(diǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)債券融資平均成本6到7個(gè)點(diǎn)的環(huán)境下，如此高息的借錢，顯然是不得不做的斷臂求生。
在外債壓力已經(jīng)如此巨大的時(shí)候，又來個(gè)“破7”的信號，這些房企就要花更多的人民幣來償還自己的美元債務(wù)，這簡直是雪上加霜，禍不單行。
這不，百余家房企在“破7”后全線飄綠，甚為壯觀。
可以預(yù)見的是，未來一段時(shí)間，一些高周轉(zhuǎn)的房企可能會為了資金鏈的持續(xù)而推出特價(jià)房或進(jìn)行各類銷售活動，從而出現(xiàn)局部撿漏的良機(jī)。
但整體的房價(jià)可不會因?yàn)閹讉€(gè)房企的資金困難而有大的變動。
一是因?yàn)榉科笾饾u分化，幾個(gè)占據(jù)大量市場份額的大房企照樣活得很滋潤，比如高喊“活下去”的萬科就絲毫沒有融資困境，局部的房企資金危機(jī)為整個(gè)市場影響并不大。
二是畢竟房價(jià)如果下跌，對全中國金融穩(wěn)定的負(fù)作用更大，有形之手也不會讓其發(fā)生。
再談?wù)劮科蟮牟牧喜少彸杀尽?
的確，“破7”會讓房企的進(jìn)口物料和進(jìn)口設(shè)備的成本升高，但這些對房價(jià)的影響都不大。
一是因?yàn)檫@些成本只屬于建設(shè)成本中的一小部分，占房價(jià)比例太小，畢竟一二線城市光土地成本就可以占到房價(jià)的40%-50%，進(jìn)口物資成本對房企影響微乎其微。
二是房價(jià)受備案價(jià)約束，不是開發(fā)商想定多少就定多少，其主要決定于人口、政策、貨幣供給等多個(gè)維度，與成本關(guān)系不大。
所以，即便房企采購成本升高，除了對滿是進(jìn)口材料的精裝修大豪宅的價(jià)格可能有些影響，對整體房價(jià)難以產(chǎn)生任何作用。
最后聊聊老百姓因人民幣貶值而買房的情緒。
“破7”新聞一出，許多中介和“專家”便緊抓熱點(diǎn)，開始對房地產(chǎn)侃侃而談。說人民幣又貶了，買房邏輯已由升值轉(zhuǎn)為抗跌，大家趕緊買房??！
表面上這論斷好像沒問題，但實(shí)際上，這卻是混淆了人民幣“貶”的概念。
“人民幣貶，買房抗跌”的邏輯并沒有錯(cuò)，只是這里的“貶”，是通貨膨脹，因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求導(dǎo)致的物價(jià)上漲，房子可以跟著物價(jià)甚至遠(yuǎn)超物價(jià)一起漲，避免現(xiàn)金爛在手里。
而“破7”的貶，是匯率下跌，意味著人民幣資產(chǎn)也隨之下跌，包括境內(nèi)的房產(chǎn)。你就算買了房子，在不考慮其他因素對房價(jià)影響的情況下，將來要用錢的時(shí)候，還不是換回人民幣，其價(jià)值還不是跟著匯率一起動，根本達(dá)不到“專家”嘴里的抗跌。
但老百姓們可沒看過這篇文章，還是頂著“人民幣貶值，買房抗跌”的邏輯往房地產(chǎn)市場里鉆?！捌?”的信號，豈不又帶動一波購房潮？
其實(shí)不然，因?yàn)檫@些年中國的資產(chǎn)價(jià)值走勢很明晰，在土地上，就算人民幣永不破7，也還是房產(chǎn)最受大家喜愛。無論是股票、基金、P2P、期貨等等投資品，沒有一個(gè)有房產(chǎn)保值，這是我國人民為數(shù)不多的共識。
根據(jù)廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《2018中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》，中國家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比近八成 77.7%。
大家對房產(chǎn)的熱衷，全然不需要“破7”來刺激，該買的，早買了。
綜上，做以下幾點(diǎn)總結(jié):
1. 從各個(gè)維度來看，人民幣貶值對房地產(chǎn)市場總體利空，但對房價(jià)卻基本沒有影響。
2. 賣房換美元的操作，成本巨大，得不償失。
3. 中國是實(shí)打?qū)嵉娜虻诙蠼?jīng)濟(jì)體，有3萬億美元的外匯儲備，充分相信其完全有能力保證匯率在安全區(qū)間平穩(wěn)變化。
另外，在中國還有個(gè)很趣兒的現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市地區(qū)，大家平常聊天的內(nèi)容，無非都是孩子房子車子，無聊至極。但與生活，卻息息相關(guān)。
經(jīng)濟(jì)欠佳的農(nóng)村地區(qū)，大家張口一個(gè)特朗普，閉口一個(gè)美聯(lián)儲，洞悉國內(nèi)外大事于方寸之間，一個(gè)飯桌上能出倆經(jīng)濟(jì)學(xué)家加仨政治家，可謂精彩紛呈。但貌似這些，對生活都沒啥影響。
人民幣“破7”也一樣，只要你不是分分鐘幾百幾千萬的外貿(mào)大亨，其實(shí)對生活的影響，并不大。
