去年房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)全面爆發(fā) 三四線城市支撐力能否持續(xù)？
又是一年財(cái)報(bào)季，對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，亮麗的業(yè)績(jī)帶來了好心情。從已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的企業(yè)看，利潤(rùn)爆發(fā)成了主流，例如，新城控股的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)近100%，雅居樂的凈利潤(rùn)增幅也超過了150%。在行業(yè)人士看來，凈利潤(rùn)大爆發(fā)最直接的原因是銷售額的漲幅，而積極的土地儲(chǔ)備、快速的周轉(zhuǎn)成就了房企的銷售額增長(zhǎng)。
房企利潤(rùn)大豐收
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已公布年報(bào)的20多家房企中，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)全面爆發(fā)，超過八成在2017年利潤(rùn)明顯上漲。
例如，本月初恒大發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2017年度股東應(yīng)分配利潤(rùn)預(yù)期為上年的4-5倍，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)預(yù)期為上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龍頭碧桂園發(fā)布的2017年業(yè)績(jī)也顯示，該公司的股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá)到了260.6億元，同比增幅達(dá)到126.3%；融創(chuàng)中國(guó)此前也預(yù)期2017年度股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)超過240%。
相比大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于基數(shù)較低，一些中小型房企的利潤(rùn)增幅表現(xiàn)也十分搶眼。例如，雅居樂年報(bào)顯示，去年該公司股東應(yīng)占溢利實(shí)現(xiàn)了超過150%的大幅增長(zhǎng)；太古地產(chǎn)去年錄得股東應(yīng)占綜合溢利339.57億港元，同比增長(zhǎng)126%；建業(yè)地產(chǎn)去年收益約為138.79億元，較2016年增長(zhǎng)約46.2%；權(quán)益持有人應(yīng)占溢利約為8.11億元，較2016年增長(zhǎng)約101.3%。
對(duì)于多數(shù)房企而言，2017年是絕對(duì)的豐收年。以新城控股為例，該公司年報(bào)顯示，截至2017年底，該公司總資產(chǎn)為1835.27億元，比上年度末增長(zhǎng)77.89%；營(yíng)業(yè)收入為405.26億元，同比增長(zhǎng)44.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為60.29億元，比上年同期增長(zhǎng)99.68%。2017年凈利潤(rùn)同比翻番，新城控股更是對(duì)新年度計(jì)劃信心滿滿，表示未來三年欲實(shí)現(xiàn)3000億元目標(biāo)。
是誰拉高了利潤(rùn)
從房企年報(bào)看，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的最直接原因就是房企銷售額的大增。從銷售額上看，在2017年碧桂園、萬科、恒大三個(gè)龍頭企業(yè)跨入了5000億元的銷售額門檻；此外，另有22家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模在500億-1000億元之間。
行業(yè)人士介紹，是眾多因素推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的增長(zhǎng)，從而提升了利潤(rùn)水平。其中，房企的土地儲(chǔ)備積累是不可忽略的因素，只有大量的土地儲(chǔ)備才能保證出貨量。以恒大為例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼時(shí)該公司的土地儲(chǔ)備量達(dá)到了2.29億平方米，原值為3600.7億元，其中一線城市占比74.7%。
當(dāng)然，原有土地儲(chǔ)備積累是一方面，房企2017年在土地市場(chǎng)上投入的熱情也很高漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元相比，漲幅達(dá)到75%?！半m然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在2016年后，資金寬裕，在歷經(jīng)去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。
除了土地儲(chǔ)備因素外，“快周轉(zhuǎn)”也成就了房企銷售額的快速增長(zhǎng)，這也成為房企共同的選擇。例如陽光城(000671,股吧)方面就曾表示，要加快布局短平快項(xiàng)目，例如福建、廈門（樓盤）等地的一些項(xiàng)目從拿地到賣樓只需要4-5個(gè)月時(shí)間。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，除上述因素外，三四線樓市對(duì)于房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也不可忽視。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年三四線樓市土地成交占比為63%。在一二線樓市調(diào)控高壓背景下，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。以碧桂園為例，該公司的年報(bào)顯示，58%的銷售額來自于三四線城市。
盛宴能否持續(xù)
在經(jīng)歷了2017年的火熱之后，房企能否在2018年依舊保持勢(shì)頭？對(duì)此，各方有不同的解讀。從房企陸續(xù)發(fā)布的業(yè)績(jī)目標(biāo)來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標(biāo)；建業(yè)的目標(biāo)是三年沖進(jìn)千億陣營(yíng)；融創(chuàng)提出2018年銷售收入目標(biāo)為7000億元，增速達(dá)到93%。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因?yàn)橐坏┓怕_步，就會(huì)被其他企業(yè)甩在后面，生存空間就會(huì)被擠壓，因此對(duì)于多數(shù)房企而言，2018年依然是拼搏的一年。
雖然房企干勁十足，但是2018年的樓市環(huán)境也將不同于2017年。從調(diào)控政策上看，3月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽再次強(qiáng)調(diào)了調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并表示將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是要進(jìn)一步夯實(shí)地方政府的主體責(zé)任。
另外，三四線城市的支撐力能否持續(xù)也有待觀察。鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業(yè)組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交的八成以上。這表明這些城市后續(xù)成交將難以維持高點(diǎn)。同時(shí)，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續(xù)，即便持續(xù)，市場(chǎng)購(gòu)買力前期已經(jīng)得到有效釋放后，市場(chǎng)需求也會(huì)不可避免地下降。
