上半年聯(lián)合辦公報告：格局與分化
經(jīng)歷了2018年下半年以來的關(guān)店、裁員、退租和融資受阻等諸多負(fù)面消息，聯(lián)合辦公行業(yè)依然不乏熱點。
一方面，WeWork、優(yōu)客工場的上市步伐依然受到新經(jīng)濟和科技領(lǐng)域投資者的極大關(guān)注。和上述種子選手同步，也有一部分企業(yè)持續(xù)大刀闊斧擴張，步子從核心一線城市下放到部分熱點二線城市。不過，行業(yè)的硝煙仍未散盡。聯(lián)合辦公企業(yè)受投資者減資、撤資，甚至關(guān)店的消息依然不斷。
目前來看，市場上對于聯(lián)合辦公主要持兩種觀點：一種聲音認(rèn)為，聯(lián)合辦公行業(yè)已從2017年、2018年的高速擴張緩下步來，進入沉淀積累時期；另一種觀點則認(rèn)為，行業(yè)的規(guī)模依然在快速集中。
事實上，聯(lián)合辦公作為最新發(fā)展起來的行業(yè)，其發(fā)展依然面臨著諸多不確定性，企業(yè)在不斷進行融資輸血，但盈利模式依然未明。除此以外，行業(yè)內(nèi)部也在復(fù)雜的整合當(dāng)中，這種格局與分化體現(xiàn)在聯(lián)合辦公的方方面面。
分化：城市、區(qū)域、租金
作為從傳統(tǒng)寫字樓辦公衍生出來的一種辦公業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公往往對于城市或區(qū)域的商辦環(huán)境有一定要求，這決定了聯(lián)合辦公空間主要集中在經(jīng)濟發(fā)達(dá)以及商辦環(huán)境活躍的核心城市。
觀點指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間主要集中在北、上、廣、深四個一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當(dāng)中，又以四個一線城市最為集中，北京、上海、廣州、深圳占據(jù)了國內(nèi)聯(lián)合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯(lián)合辦公空間主要布局城市。
除此以外，成都、武漢、杭州、南京四個城市聯(lián)合辦公空間的市場份額也均超過了3%；西安、天津、重慶的市場占比則分別為1.93%、1.17%、1.37%。從聯(lián)合辦公企業(yè)最近的動作看，一些核心二線城市開始成為布局的理想地。
四個一線城市當(dāng)中，上海仍然是聯(lián)合辦公空間最為活躍的城市，其市場占比達(dá)到33.96%，遠(yuǎn)超過其他三個一線城市，該城市網(wǎng)點主要集中在老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統(tǒng)商圈一帶。一個不能忽略的數(shù)據(jù)是，上海也是亞太地區(qū)聯(lián)合辦公最活躍的城市，其共享辦公空間占寫字樓面積達(dá)3.5%，是亞太地區(qū)最大的共享辦公市場。
過去三年，作為國內(nèi)政治、經(jīng)濟及文化中心，北京的聯(lián)合辦公空間也在迅速擴張，其共享辦公空間市場份額達(dá)到23.22%，比上海少10.74%。而處在華南區(qū)域的廣州、深圳，和上海的差距則顯得尤為明顯。
其實，一線城市間的市場占比差距和頭部企業(yè)的布局有很大關(guān)系。比如，直到今年4月，WeWork才在廣州開出第一家門店，而在此之前，廣州聯(lián)合辦公市場仍沒有較大影響力的企業(yè)入駐。
除此以外，上海聯(lián)合辦公市場在區(qū)域分布上也表現(xiàn)出與北京、廣州、深圳三個城市不同的特點。具體來看，上海浦東、黃浦、徐匯、長寧、靜安五大區(qū)域占該城市共享辦公空間的市場份額均超過10%。而浦東區(qū)域占比最高也僅為17.24%，各區(qū)域間表現(xiàn)出一種均衡發(fā)展的趨勢，這是在另外三個城市所沒有的。
以廣州為例，其59.28%的共享辦公空間集中在了天河區(qū)，此外，海珠區(qū)、越秀區(qū)分別占比18.56%、17.96%，但其他區(qū)域均未超過2%；北京市場聯(lián)合辦公空間的51.54%則分布在了朝陽區(qū)，海淀區(qū)、東城區(qū)為20.61%、12.5%，其他區(qū)域最高也不超過5%。
而在深圳，共享辦公空間高度集中在一個區(qū)域的情況稍有緩解，但大部分的聯(lián)合辦公空間也主要分布在南山區(qū)和福田區(qū)兩個區(qū)域，占比達(dá)到42.11%、33.08%，另外龍崗區(qū)也達(dá)到10.9%。
以上現(xiàn)象也進一步說明，上海聯(lián)合辦公市場比其他城市更為成熟。此外，從新增項目看，觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，上海新增聯(lián)合辦公空間門店115家，新增工位32300個。其中，黃浦、浦東、徐匯、靜安、閔行成為聯(lián)合辦公新增門店和工位的主要區(qū)域。
從11個聯(lián)合辦公空間重點城市看，北京共享辦公空間平均工位租金最高，達(dá)到1682元/工位/月，上海次之，達(dá)到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、廣州共享辦公空間市場份額雖位列第三、第四，但其工位租金卻比西安、重慶等中西部城市低，僅為994元/工位/月以及924元/工位/月。
出現(xiàn)此種現(xiàn)象，一方面是因為，深圳、廣州等華南區(qū)域的聯(lián)合辦公市場相比上海、北京仍處在上升空間。此外，深圳和廣州的聯(lián)合辦公空間開始向非核心區(qū)擴散和下沉，也拉低了整體的工位租金水平。
反觀西安、重慶等重點城市，多為聯(lián)合辦公空間新開辟城市，因此辦公空間主要集中在城市的最核心區(qū)域，租金也相對會高一些。
多元：融資與造血
事實上，與城市、區(qū)域和租金間的差異相比，聯(lián)合辦公企業(yè)之間的分化則表現(xiàn)得更為明顯。今年上半年，一部分企業(yè)仍然深陷關(guān)店、裁員的旋渦之中，與此同時，另一部分企業(yè)則繼續(xù)大刀闊斧進行擴張。
造成聯(lián)合辦公空間不同命運的，是隱藏在其后不同的融資生態(tài)。近兩年來，聯(lián)合辦公空間規(guī)模得以快速提升，與市場資本的推手有千絲萬縷的關(guān)系。投資者的看好，曾為共享辦公企業(yè)源源不斷地提供輸血。
然而，去年下半年以來，彌漫在全球經(jīng)濟上空的陰霾，使得聯(lián)合辦公空間的融資受到了影響，一些企業(yè)不得不選擇擱淺擴張計劃，甚至削減現(xiàn)有人員與規(guī)模。
當(dāng)中受影響的不僅僅是中小企業(yè)，也包括聯(lián)合辦公的頭部選手。今年1月，由于缺乏股東支持，WeWork的最大金主軟銀宣布對其投資從160億美元銳減至20億美元，這種幅度的減資何止是“腰斬”這么簡單；不久，氪空間傳出關(guān)閉6個空間，面積達(dá)3萬平方米。
除此以外，優(yōu)客工場、夢想加、ATLAS寰圖、WeWork等聯(lián)合辦公企業(yè)則在西安、武漢、成都、長沙等城市新拓展項目。
一直以來，共享辦公空間普遍靠股權(quán)融資輸血維持著規(guī)模的擴張，但當(dāng)這條單一路徑遭遇堵塞，聯(lián)合辦公的困境也顯而易見——經(jīng)濟形勢的不樂觀導(dǎo)致市場上聯(lián)合辦公空間的融資比以往更少。
近來的情況看，WeWork和優(yōu)客工場冀望尋求IPO，通過登陸資本市場的方式拓寬自身的融資渠道，以獲得更好的資本發(fā)展規(guī)模。此外，隨著行業(yè)的發(fā)展，聯(lián)合辦公亦開始嘗試更多元的融資方式。
今年3月，納什空間獲批聯(lián)合辦公領(lǐng)域首單ABS，該資產(chǎn)證券化名稱為“渤海匯金-納什空間資產(chǎn)支持專項計劃”，額度為2億元；6月，該計劃成功設(shè)立發(fā)行，并擬在深圳證券交易所掛牌。這單ABS的發(fā)行，讓聯(lián)合辦公企業(yè)看到了全新的融資通道，而隨著第一個吃螃蟹的企業(yè)誕生，相信更多的企業(yè)將嘗試發(fā)行ABS進行融資。
長久來看，聯(lián)合辦公空間的融資渠道需要進一步拓寬，且應(yīng)該更為多元。但無論如何，共享辦公空間自身的造血能力才是企業(yè)需要長遠(yuǎn)考慮的課題。目前，市場上聯(lián)合辦公空間普遍處于虧損狀態(tài)，其盈利模式也飽受市場質(zhì)疑。
以優(yōu)客工場為例，其70%以上的收入來源于工位、會議室、場地等空間服務(wù)，除此以外的增值服務(wù)收入仍有提升空間；氪空間通過孵化、財稅法咨詢、廣告、活動場地等服務(wù)也保持著超過20%的非工位收入，但更多的聯(lián)合辦公企業(yè)租金以外的收入占比仍然較低。
衍生及外拓服務(wù)能力弱，營收模式單一，影響了共享辦公空間企業(yè)的盈利能力，聯(lián)合辦公企業(yè)也亟需探索更為多元的盈利點，為企業(yè)營運不斷造血。
從目前聯(lián)合辦公空間的外拓服務(wù)看，不少企業(yè)主要集中在會議室/活動場地租賃、辦公室空間裝修定制、平臺及廣告、智能化辦公設(shè)備和技術(shù)輸出等方面的服務(wù)，企業(yè)之間重合度較高，外拓服務(wù)也存在同質(zhì)化現(xiàn)象。
改變：大企業(yè)客戶與寫字樓擴張
單一依靠工位租金的模式，也使得企業(yè)的收入受出租率波動影響較大。調(diào)查顯示，共享辦公企業(yè)空間平均出租率只有達(dá)到85%時，才能保持盈虧平衡。而實際上，大多數(shù)聯(lián)合辦公的單體門店仍未達(dá)到這個水平。
一個簡單的事實是，“雙創(chuàng)”的提出曾使得共享辦公呈井噴式發(fā)展和擴張，因此一直以來，初創(chuàng)類公司成為聯(lián)合辦公企業(yè)的主要客戶對象。但這類企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定，也是共享辦公空間出租率普遍不高的原因之一。
行業(yè)研究數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)中小企業(yè)的平均壽命僅為2.5年，而每年倒閉的企業(yè)約有100萬家。為擺脫目標(biāo)客戶的不穩(wěn)定性和短租期，減少租戶特性給企業(yè)造成的不良影響，共享辦公空間也在不斷調(diào)整自身的客戶結(jié)構(gòu)，試圖加大大企業(yè)客戶在自身客戶結(jié)構(gòu)中的比重。
事實上，去年下半年以來經(jīng)濟形勢的放緩，也使得一部分傳統(tǒng)寫字樓的企業(yè)租戶開始考慮入駐共享辦公空間，這給聯(lián)合辦公帶來了利好。
從企業(yè)租戶的角度來看，相比傳統(tǒng)寫字樓，選擇聯(lián)合辦公空間一定程度上可以節(jié)約租金成本；另一方面，共享辦公的靈活性也使得企業(yè)可以在經(jīng)濟形勢不好的情況下更好地增減辦公空間，保持合理運營。
據(jù)了解，在共享辦公頭部企業(yè)WeWork的客戶中，1000人以上的企業(yè)客戶占其會員已達(dá)32%，在北京等一些城市，該公司大企業(yè)會員甚至可達(dá)到50%。
這促使WeWork辦公空間的平均租賃時長，從2017年的7個月快速增加到目前的超過20個月，大企業(yè)客戶的增加改變了WeWork的營收狀況。
上半年，另一個明顯的現(xiàn)象是，由于新增供應(yīng)的增加以及空置率的不斷上升，傳統(tǒng)寫字樓也在不斷調(diào)整自身的租戶結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)生態(tài)。以深圳為例，高力國際一份研究數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海區(qū)域更高達(dá)65.7%，高空置率延續(xù)了深圳去年底寫字樓退租的影響。
因此，部分寫字樓為了降低空置率開始引入聯(lián)合辦公運營商，這似乎給聯(lián)合辦公拓展帶來了不錯的機會。
事實上，雖然聯(lián)合辦公進駐傳統(tǒng)寫字樓已不是新鮮事，但這種趨勢正變得更為明顯——共享辦公空間正成為寫字樓的重要租戶之一。
觀點指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，上海新增共享辦公空間里面，布局在寫字樓的比例達(dá)到55.86%，當(dāng)中，布局在甲級寫字樓的占36.04%，布局在乙級寫字樓的占19.82%。此外，項目開在創(chuàng)意園區(qū)的有27.03%，開在商住樓的占12.61%。數(shù)據(jù)顯示，共享辦公空間開在寫字樓的比例還在增加。
行業(yè)近年來的發(fā)展情況也表明，共享辦公空間已經(jīng)成為吸納寫字樓的重要消費群體。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年，聯(lián)合辦公空間對寫字樓的吸納空間是2017年的3倍，總吸納量達(dá)到50萬平方米。而站在聯(lián)合辦公空間的角度來看，相對于一些老舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)廠房，進駐寫字樓也可以有效降低其改造成本。
