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今年，北京寫字樓市場發(fā)生的多起大宗交易備受關(guān)注。

3月，啟城投資、顥騰投資宣布聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán)和中東家族財(cái)富基金等境外機(jī)構(gòu)投資者，對位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標(biāo)性建筑鼎好大廈項(xiàng)目完成了戰(zhàn)略收購，總金額13.4億美元(約合人民幣90.2億元)。此次交易是迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項(xiàng)目之一。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭頻頻出手購置商業(yè)地產(chǎn)。2019年開年，今日頭條就豪擲90億元購買了大鐘寺中坤廣場和方恒時(shí)尚中心的資產(chǎn)包。而京東則斥資27億元買下翠宮飯店。

近日，北京通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)又成交一筆30億大單，這也是迄今為止通州區(qū)最大的一筆大宗物業(yè)交易。

據(jù)投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社的統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，北京地區(qū)寫字樓市場發(fā)生了11起大宗交易，披露交易金額超過300億元。

多起大宗交易的出現(xiàn)是否代表北京商辦市場抄底時(shí)刻的到來？某保險(xiǎn)資金負(fù)責(zé)人對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在收購項(xiàng)目時(shí)很多基金都提出要求出售方提供租金擔(dān)保，很多資金機(jī)構(gòu)對今年租金形勢不是特別看好，所以現(xiàn)在說“抄底時(shí)刻”還為時(shí)尚早。

商辦租金下滑價(jià)格泡沫消退

對于持有商辦物業(yè)的業(yè)主方來說，租金收入直接關(guān)系著投資回報(bào)率，租金也成為商辦市場買賣的重要參考。

好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺大數(shù)據(jù)顯示，2019年4月以來，北京寫字樓市場租金呈現(xiàn)回落、價(jià)值回歸的狀態(tài)。

從最近18個(gè)月北京商辦類產(chǎn)品租金段位分布圖來看，租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趨勢，5元/平米/天以上中高端產(chǎn)品成交量逐步縮窄。

高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，受第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，今年上半年北京甲級寫字樓空置率達(dá)到八年來最高值11.5%，租金小幅下調(diào)。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海分析稱，面對當(dāng)前市場需求疲軟的現(xiàn)狀，依行業(yè)劃分，傳統(tǒng)金融及傳統(tǒng)科技類租戶仍為需求的主要推動力，本土靈活辦公運(yùn)營商的擴(kuò)張速度明顯減緩。受互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮降溫的影響，互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的租賃需求大幅下降。

在中關(guān)村商圈，《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，此前在此扎堆的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，或運(yùn)營不善關(guān)張，或經(jīng)營不景氣搬到租金更低的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)對于寫字樓租賃的需求大幅下降，不少寫字樓在降低租金吸引租戶。

萊坊研究部發(fā)布的2019年第二季度《北京寫字樓市場報(bào)告》指出，第二季度，受經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩的影響，許多企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部整合以縮減租賃面積來減少租金預(yù)算，因此，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

另一方面，商場市場的新增供應(yīng)量不少，更加加劇市場供過于求的狀況，讓租金面臨下行壓力。

2019年第二季度，北京共有兩棟甲級寫字樓項(xiàng)目竣工入市，分別為中國人壽金融中心和銘豐大廈。中國人壽金融中心成為北京中央商務(wù)區(qū)中服地塊內(nèi)首個(gè)入市項(xiàng)目，總建筑面積約16.2萬平方米；銘豐大廈位于麗澤金融商務(wù)區(qū)，建筑面積5.12萬平方米。截至2019年6月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達(dá)到約1010萬平方米。

根據(jù)萊坊研究部的統(tǒng)計(jì)，2019年下半年，北京寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來多個(gè)新項(xiàng)目入市。其中，新增供應(yīng)主要集中在CBD中服地塊、奧運(yùn)村區(qū)域以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。下半年，預(yù)計(jì)將有約70萬平方米的新增寫字樓面積入市。

商辦價(jià)格還未降到位

而在買賣市場，經(jīng)歷了2016年樓市去庫存后，北京辦公類產(chǎn)品政策逐步收緊，2017年、2018年出現(xiàn)了同比大幅負(fù)增長態(tài)勢，進(jìn)入2019年，辦公類產(chǎn)品的銷售面積和同比增長率仍處于低位。

好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺大數(shù)據(jù)還顯示，2019Q1、Q2調(diào)價(jià)指數(shù)分別為0.991和0.982，連續(xù)兩個(gè)季度低于1，Q2監(jiān)控到約7000套次房源降價(jià)，反映出市場投資者回歸理性。

好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺高級研究員王磊石認(rèn)為，這主要是受政策影響，2017年一季度北京對商辦產(chǎn)品實(shí)施了限購政策，導(dǎo)致成交呈現(xiàn)斷崖式下跌。

高力國際發(fā)布的內(nèi)容顯示，從今年上半年商辦產(chǎn)品交易情況來看，整售交易成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢，但辦公樓類物業(yè)仍占主導(dǎo)，上半年整售交易中，寫字樓成交金額占比約為25%。此外，部分被自用型買家或投資機(jī)構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項(xiàng)目也有改造為寫字樓的計(jì)劃。

從地理位置來看，上半年整售交易項(xiàng)目多為四環(huán)及周邊區(qū)域，并具備改造提升前景的項(xiàng)目。雖然今年商辦市場有大單出現(xiàn)，但北京商辦產(chǎn)品整體市場仍不活躍，價(jià)格未明顯下滑，市場最佳買點(diǎn)還未出現(xiàn)。

多位市場人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，無論是業(yè)主心理預(yù)期還是真實(shí)交易價(jià)格，北京商辦價(jià)格都沒有明顯下降，不排除隨著下半年融資的嚴(yán)控，開發(fā)商的資金壓力加大，商辦價(jià)格會有一定的價(jià)格下滑。

戴德梁行高級助理董事張為對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，沒有物業(yè)能輕松便宜地賣出去。從最近接觸的項(xiàng)目來看，業(yè)主預(yù)期或者市場上的信號稍微低一點(diǎn)之后，不少物業(yè)在交易最后一刻，價(jià)格還是漲上去了，而且很快就成交了。

北京世嘉融金投資顧問有限公司總經(jīng)理侯勇告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“目前我們接觸到的資金方對于目前市場上交易的項(xiàng)目，都認(rèn)為其估值仍然過高?！?

一位險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，國家對資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域管控越來越嚴(yán)，今年下半年很多開發(fā)商資金壓力相對很大，有些資產(chǎn)價(jià)格可能會松動，今年成交價(jià)格相比去年成交價(jià)格將有一定程度下滑。