8月40房企融資大跌近6成！融資收緊或成常態(tài)？
時間：2019/9/12
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在一系列融資收緊政策影響下，8月房企融資大幅下跌。
同策研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資大跌主要與銀保監(jiān)會發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實在收緊，預(yù)計這種情況在9、10月份還會持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對方式是加快銷售回款，控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流過冬，另外可以通過引入戰(zhàn)略合作或項目合作來化解風(fēng)險。
房企大佬們對下半年融資進一步收緊已有所預(yù)期，并充分意識到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷售回款力度的同時放緩?fù)顿Y節(jié)奏，保證現(xiàn)金流。
融資金額環(huán)比大降6成
同策研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。這是繼今年5月房企融資跌至年內(nèi)最低點后，再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點。
8月，40家房企債權(quán)融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環(huán)比下降59.69%。主要債權(quán)融資方式融資金額均大幅下跌，其中：
第一名：境內(nèi)銀行貸款，融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%，占比20.26%；
第二名：其他債權(quán)融資，融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%，占比20.09%；
第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%，占比17.99%；
第四名：公司債，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%，占比17.21%；
第五名：海外銀團貸款，共融資43.54億元，占比11.82%；
第六名：中期票據(jù)，融資金額5億元人民幣，占比1.36%；
第七名：委托貸款無發(fā)生
另外，股權(quán)融資方面，融資金額為41.53億元，占總?cè)谫Y金額比重為11.28%，環(huán)比下降40.22%。
對于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時表示，主要與銀保監(jiān)會發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實在收緊。
據(jù)同策研究院統(tǒng)計，7月，監(jiān)管部門出臺了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴(yán)控。其中，銀保監(jiān)對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進行了約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，8月信托貸款金額環(huán)比大跌63.28%。7月中旬，國家發(fā)改委要求外債資金僅限于境外市場的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力（離岸、在岸人民幣雙雙破7），8月房企美元債遭受重創(chuàng)，僅發(fā)生3筆公司債發(fā)行（7月18筆），共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。
融資收緊或成常態(tài)
今年以來，不僅各地房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)，而且房地產(chǎn)金融管控政策更嚴(yán)，從央行到銀保監(jiān)會再到發(fā)改委，密集加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控，信托貸款融資、海外發(fā)債融資、銀行貸款融資全面收緊。
8月9日，銀保監(jiān)會發(fā)文稱，將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，重點選擇房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大或占比較高的機構(gòu)、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險較為突出的機構(gòu)、與融資規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機構(gòu)、與交易火爆樓盤合作密切的機構(gòu)等開展檢查，目的是為堅持“房住不炒”，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。這是對今年5月銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文中關(guān)于整治房地產(chǎn)融資亂象的進一步細(xì)化要求和落實。8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。
近日，市場傳言稱多家銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時的水平。該傳聞引起市場廣泛關(guān)注，被認(rèn)為對房企影響較大。不過，據(jù)證券時報記者從銀行人士處了解，該傳聞是個別地方對轄內(nèi)個別銀行做的窗口指導(dǎo)，并非所有銀行都接到這一監(jiān)管要求。
盡管如此，業(yè)內(nèi)對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資將進一步收緊已有預(yù)期。融創(chuàng)董事會主席孫宏斌預(yù)計，下半年，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策將延續(xù)上半年的收緊態(tài)勢，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)融資將進一步收緊，融資端的嚴(yán)控甚至可能是一個常態(tài)化的過程。這種形式預(yù)計將使目前整體較高的土地價格逐漸回歸合理，并使得行業(yè)分化和整合進一步加劇?！跋掳肽瓴还苁巧唐贩渴袌鲞€是土地市場，壓力還是比較大的?！彼f。
不過，萬科總裁祝九勝認(rèn)為，融資收緊對整個行業(yè)肯定會有一些影響，對資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)來說，適應(yīng)的難度可能沒那么大，對其他來說可能會有一些挑戰(zhàn)。
提前儲備現(xiàn)金流過冬在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當(dāng)前房企的棘手問題。
張宏偉對證券時報記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對方式是加快銷售回款，另外可以通過引入戰(zhàn)略合作或項目合作來化解風(fēng)險。
在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事李奇霖看來，房企有兩個應(yīng)對辦法，第一個是減少拿地，控制擴張規(guī)模；第二個是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購房意愿下滑的當(dāng)下，要加快周轉(zhuǎn)，可能更需要房企讓利，降價促銷。
不過，李奇霖同時指出，短期來看，這種方式確實可以獲得更多的現(xiàn)金流，但一來這些內(nèi)生現(xiàn)金流可能要更多用于還債（再融資已經(jīng)受限），二來以降價促銷的方式加快周轉(zhuǎn)，會強化房價下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷售回款。而減少拿地的行為，對地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開工會產(chǎn)生明顯沖擊。
李奇霖提醒房企，后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險。一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險，如果自有資金規(guī)模小，對外部融資過于依賴，信用風(fēng)險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風(fēng)險，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢，后續(xù)回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營可能會比較困難。
因此，在應(yīng)對策略上，李奇霖建議房企，首先應(yīng)注意控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流過冬，在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構(gòu)合作共同開發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負(fù)面影響。
同策研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資大跌主要與銀保監(jiān)會發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實在收緊，預(yù)計這種情況在9、10月份還會持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對方式是加快銷售回款，控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流過冬，另外可以通過引入戰(zhàn)略合作或項目合作來化解風(fēng)險。
房企大佬們對下半年融資進一步收緊已有所預(yù)期，并充分意識到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷售回款力度的同時放緩?fù)顿Y節(jié)奏，保證現(xiàn)金流。
融資金額環(huán)比大降6成
同策研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。這是繼今年5月房企融資跌至年內(nèi)最低點后，再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點。
8月，40家房企債權(quán)融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環(huán)比下降59.69%。主要債權(quán)融資方式融資金額均大幅下跌，其中：
第一名：境內(nèi)銀行貸款，融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%，占比20.26%；
第二名：其他債權(quán)融資，融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%，占比20.09%；
第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%，占比17.99%；
第四名：公司債，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%，占比17.21%；
第五名：海外銀團貸款，共融資43.54億元，占比11.82%；
第六名：中期票據(jù)，融資金額5億元人民幣，占比1.36%；
第七名：委托貸款無發(fā)生
另外，股權(quán)融資方面，融資金額為41.53億元，占總?cè)谫Y金額比重為11.28%，環(huán)比下降40.22%。
對于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時表示，主要與銀保監(jiān)會發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實在收緊。
據(jù)同策研究院統(tǒng)計，7月，監(jiān)管部門出臺了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴(yán)控。其中，銀保監(jiān)對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進行了約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，8月信托貸款金額環(huán)比大跌63.28%。7月中旬，國家發(fā)改委要求外債資金僅限于境外市場的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力（離岸、在岸人民幣雙雙破7），8月房企美元債遭受重創(chuàng)，僅發(fā)生3筆公司債發(fā)行（7月18筆），共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。
融資收緊或成常態(tài)
今年以來，不僅各地房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)，而且房地產(chǎn)金融管控政策更嚴(yán)，從央行到銀保監(jiān)會再到發(fā)改委，密集加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控，信托貸款融資、海外發(fā)債融資、銀行貸款融資全面收緊。
8月9日，銀保監(jiān)會發(fā)文稱，將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，重點選擇房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大或占比較高的機構(gòu)、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險較為突出的機構(gòu)、與融資規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機構(gòu)、與交易火爆樓盤合作密切的機構(gòu)等開展檢查，目的是為堅持“房住不炒”，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。這是對今年5月銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文中關(guān)于整治房地產(chǎn)融資亂象的進一步細(xì)化要求和落實。8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。
近日，市場傳言稱多家銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時的水平。該傳聞引起市場廣泛關(guān)注，被認(rèn)為對房企影響較大。不過，據(jù)證券時報記者從銀行人士處了解，該傳聞是個別地方對轄內(nèi)個別銀行做的窗口指導(dǎo)，并非所有銀行都接到這一監(jiān)管要求。
盡管如此，業(yè)內(nèi)對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資將進一步收緊已有預(yù)期。融創(chuàng)董事會主席孫宏斌預(yù)計，下半年，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策將延續(xù)上半年的收緊態(tài)勢，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)融資將進一步收緊，融資端的嚴(yán)控甚至可能是一個常態(tài)化的過程。這種形式預(yù)計將使目前整體較高的土地價格逐漸回歸合理，并使得行業(yè)分化和整合進一步加劇?！跋掳肽瓴还苁巧唐贩渴袌鲞€是土地市場，壓力還是比較大的?！彼f。
不過，萬科總裁祝九勝認(rèn)為，融資收緊對整個行業(yè)肯定會有一些影響，對資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)來說，適應(yīng)的難度可能沒那么大，對其他來說可能會有一些挑戰(zhàn)。
提前儲備現(xiàn)金流過冬在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當(dāng)前房企的棘手問題。
張宏偉對證券時報記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對方式是加快銷售回款，另外可以通過引入戰(zhàn)略合作或項目合作來化解風(fēng)險。
在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事李奇霖看來，房企有兩個應(yīng)對辦法，第一個是減少拿地，控制擴張規(guī)模；第二個是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購房意愿下滑的當(dāng)下，要加快周轉(zhuǎn)，可能更需要房企讓利，降價促銷。
不過，李奇霖同時指出，短期來看，這種方式確實可以獲得更多的現(xiàn)金流，但一來這些內(nèi)生現(xiàn)金流可能要更多用于還債（再融資已經(jīng)受限），二來以降價促銷的方式加快周轉(zhuǎn)，會強化房價下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷售回款。而減少拿地的行為，對地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開工會產(chǎn)生明顯沖擊。
李奇霖提醒房企，后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險。一是貨幣資金與債務(wù)（尤其是短期債務(wù)）之比較低的風(fēng)險，如果自有資金規(guī)模小，對外部融資過于依賴，信用風(fēng)險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風(fēng)險，房地產(chǎn)銷售是下行的趨勢，后續(xù)回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營可能會比較困難。
因此，在應(yīng)對策略上，李奇霖建議房企，首先應(yīng)注意控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流過冬，在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構(gòu)合作共同開發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負(fù)面影響。
在外部融資環(huán)境收縮的情況下，更多企業(yè)意識到自有資金的使用將更加重要。融創(chuàng)、旭輝等多位房企大佬認(rèn)為，主要的現(xiàn)金流貢獻和來源是現(xiàn)金，不是融資，企業(yè)自身的造血能力比融資能力更重要，而造血能力來自于銷售。在加大銷售回款力度的同時，土地儲備充沛的龍頭企業(yè)選擇了放緩?fù)顿Y節(jié)奏，甚至?xí)和Ｄ玫?，而仍有?guī)模發(fā)展需要的奧園等房企則表示，要擇機補充貨量，但會更多通過收并購、舊改、城市運營等方式獲得土地。在融資更困難，市場不確定性更大的情況下，世茂等房企為保證安全，對收并購的稅后利潤提出了更高的要求，對下半年房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。
