規(guī)范住房租賃，加大供給力度
當(dāng)前一個(gè)時(shí)期，加大租賃住房的建設(shè)力度與供給，一方面可以對(duì)沖房地產(chǎn)投資減速，另一方面可以緩解供需緊張。
日前，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》于9月5日起開(kāi)始實(shí)施，有效期為5年。
《意見(jiàn)》提出，將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，力爭(zhēng)到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬(wàn)套，其中租賃住房不少于30萬(wàn)套。按照《意見(jiàn)》要求，深圳市今后新增商品住房中，自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%?！兑庖?jiàn)》還提出建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度、實(shí)行租賃住房管理“黑名單”制度，解決隨意漲租問(wèn)題。
與此同時(shí)，杭州、南京、北京等諸多城市正在進(jìn)行住房租賃市場(chǎng)整治，虛假房源、隨意漲租、租金貸是整治重點(diǎn)。這些行動(dòng)都是為了落實(shí)去年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，這個(gè)通知針對(duì)包括北京、天津等城市在內(nèi)的16個(gè)一二線城市，要求毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
其中，有兩個(gè)要求是首次提出。其一是“控租金”，主要是2015年-2017年房?jī)r(jià)大幅上漲后，帶動(dòng)房租價(jià)格也大幅上漲，金融資本與房屋中介在這個(gè)過(guò)程中推波助瀾，在一些城市繼“買不起房”之后，出現(xiàn)“租不起”的現(xiàn)象，已經(jīng)影響到了民生。其二是對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)給予了定量化的規(guī)定，住房用地的比例至少要達(dá)到25%，在住房用地中，公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地必須要達(dá)到50%以上。通知還提出，探索推動(dòng)供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地可作為租賃住房用地。
顯然，中央政府是想通過(guò)擴(kuò)大租賃住宅的供給滿足低收入者的居住需求，解決房?jī)r(jià)過(guò)高造成的民生問(wèn)題。同時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融穩(wěn)定的最重要因素，不得不加以抑制。
中國(guó)社科院的一份報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過(guò)負(fù)向擠出效應(yīng)；而當(dāng)房?jī)r(jià)水平過(guò)高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9：1后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是負(fù)作用。2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，將產(chǎn)生負(fù)向擠出效應(yīng)。而在北京、深圳、上海、廈門等城市，房?jī)r(jià)收入比早已經(jīng)超過(guò)20：1，基本在20-40之間，已經(jīng)讓當(dāng)?shù)仄胀ň用駸o(wú)力購(gòu)房。因此，16個(gè)城市被要求擴(kuò)大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并嚴(yán)控租金上漲。
擴(kuò)大租賃住房比例的一個(gè)理論支持是，中國(guó)住房租賃比例過(guò)低，住房自有率常年維持在70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平。瑞士信貸在其2018年全球財(cái)富報(bào)告中估計(jì)，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財(cái)富的約62%，而在美國(guó)，這一比例僅為28%。
其中的原因在于，首先，中國(guó)是處在城市化進(jìn)程中，住房需求過(guò)大導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格不斷上漲，買房能夠獲得巨大財(cái)富增值效應(yīng)；其次，中國(guó)落戶、子女教育等都與住房掛鉤，租住不同權(quán)使人們必須買房；其三，住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于法律空白，房東與中介處于強(qiáng)勢(shì)地位，租戶權(quán)益得不到保護(hù)，房東或中介可以隨意解除合同、漲價(jià)。
今年以及未來(lái)一個(gè)時(shí)期，應(yīng)該加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)力度，增加有效供給。這是因?yàn)?，今年以?lái)，通過(guò)調(diào)控政策，以及抑制地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，影響了到它們購(gòu)地與建設(shè)的工作。一方面，這會(huì)減少房地產(chǎn)投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成影響；另一方面，供給減少會(huì)制造供需緊張。當(dāng)前一個(gè)時(shí)期，加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)力度與供給，能緩和這兩個(gè)問(wèn)題。
針對(duì)虛假房源、隨意漲租、租金貸等問(wèn)題的整治，不應(yīng)該是運(yùn)動(dòng)式的行政執(zhí)法，而應(yīng)該從健全立法的角度，完善租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)。只要建立能夠保護(hù)承租人合法權(quán)益的法律，出了問(wèn)題能夠通過(guò)法庭維護(hù)利益，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)有規(guī)矩、有秩序，人們的租房體驗(yàn)加強(qiáng)，會(huì)鼓勵(lì)更多人租房居住。
但是，對(duì)于中國(guó)人而言，租賃被視為一種過(guò)渡，因?yàn)楣夥康拿娣e小、位置偏、基礎(chǔ)設(shè)施差，很多人結(jié)婚生育后還是會(huì)盡可能地購(gòu)買適合自己的商品房，因此，在一些熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加商品住房供給是必要的，這樣才能緩解房?jī)r(jià)越來(lái)越高、居住越來(lái)越困難等問(wèn)題。
