房企加速推貨 多項目“跑步”入市 “金九”上海樓市調查
8月末開始多家房企推出的項目認籌，讓剛剛步入“金九”的上海樓市顯得成色十足。
連日來，《中國經營報》記者實地走訪了四季都會、中?！ふ槿绺?、萬科西郊都會、前灘晶翠名邸等項目了解到，各樓盤認籌現(xiàn)場出現(xiàn)火熱現(xiàn)象，前來看房的人不在少數(shù)。
樓市活躍度提升同樣體現(xiàn)在新政出臺一個月后的上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)內。記者聯(lián)系多位臨港新片區(qū)項目工作人員獲悉，自8月初，國務院正式同意設立臨港新片區(qū)后，該地房地產市場快速升溫。其中，有東宸源著的銷售人員向記者表示，項目整盤有676套可售，高層在8月初就已經全部售罄，目前只剩下面積92~120平方米的疊加可售。海上風華銷售人員則直言：“馬上新政出來了，房子就買不到了，因為我們的房源也不多了?！?
樓市熱度提升的背后，近年來由于房企融資環(huán)境進一步收緊，積極采取措施應對可能面臨的資金壓力成為房企不得不思考的問題。就此，記者聯(lián)系了上海萬科、中海地產等部分公司，截至發(fā)稿，未獲得相關回復。
“金九”樓市回溫
在剛剛過去的8月份銷售淡季中，上海樓市雖新建商品住宅成交面積有所增加，但均價、成交面積及供應入市面積均有所下降。
上海中原地產數(shù)據(jù)顯示，8月上海新建商品住宅成交面積77.6萬平方米，環(huán)比增加26%；均價為49729元/平方米，環(huán)比下跌7.6%；供應入市面積只有43.2萬平方米，環(huán)比減少46.1%。
另據(jù)上海易居房地產研究院數(shù)據(jù)，今年8月，4個一線城市成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。
在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，上海樓市8月初延續(xù)7月調整格局，成交在低位震蕩，但后半月因為臨港受政策利好，市場成交逐步走高，并且?guī)尤凶詈笠恢艹山唤咏?5萬平方米，創(chuàng)今年周度成交新高。
他進一步解釋稱，從區(qū)域表現(xiàn)來看，奉賢、南匯成交量分別居于第一和第二的位置。相比之下其他區(qū)表現(xiàn)較為平淡，可見全市成交主要是郊區(qū)域成交表現(xiàn)突出，因此剛需類項目占比提升明顯，比如成交前十的榜單中有2個此類產品，并且排名第一的也是剛需項目。“因此8月均價也回落到5萬元/平方米以內，為49729元/平方米，環(huán)比下跌7.6%，而這一價格也是自去年5月以來的新低。”
值得注意的是，8月末及9月初以來，上海樓市有多家房企開啟項目認籌模式，僅在8月26日，就有包括前灘晶翠名邸、四季都會、中海·臻如府、萬科西郊都會、寶地佘山1號二期五家樓盤扎堆認籌。
以四季都會為例，該項目位于地鐵一號線富錦路方向底站。8月28日，記者前往該項目銷售中心，即便是在工作日，前來看房的人也頗多。
四季都會項目置業(yè)顧問告訴記者，認籌時間為8月26日到9月1日，認籌只接受刷儲蓄卡金額80萬元（上限2張卡），非上海戶籍的需要提供63個月內滿60個月的社?；蛘邆€稅稅單等資料。
一位在上海工作十余年的看房客李錦如（化名）告訴記者，2017年，她在臨近上海的湖州市購置了一套房產，現(xiàn)在想在上海再買一套婚房，所以目前上海即將開盤的項目，她有時間都會去看一看?！扒岸螘r間上海開盤的不是很多，九月、十月開盤的項目很多，打算就在這個時間段確定下來?！?
土地供應放量
8月份，由于受到房企融資收緊政策的影響，全國土地市場整體遇冷。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份全國300城市土地成交1593宗，比上月減少595宗，比去年同期減少525宗。
7月30日，中共中央政治局召開會議，提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
這使得多家房企在拿地方面變得更加謹慎。在今年上半年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東表示，貸款收緊，對全國市場都會有影響。對于上海而言，土地溢價率沒那么大，有些項目的溢價率會高，但也只是局部現(xiàn)象。
不過，在經歷8月土拍規(guī)模的冷寂后，9月以來，上海土拍市場再度回暖。
據(jù)騰訊房產數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月，上海土地市場預計將出讓15幅地塊，總出讓面積73.97萬平方米，總建筑面積141.92萬平方米，總起始價260.09億元，起拍樓板價均價2.211萬元/平方米，未來至少可提供8263套房源。
其中，9月5日，上海陸家嘴(14.530,0.11,0.76%)（集團）有限公司（上海東翌置業(yè)有限公司）以91億元拍得位于浦東新區(qū)張江中區(qū)56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地塊及57-02公共綠地、學林路、卓慧路、百科路地下空間土地，出讓面積89927.4平方米，容積率范圍在3.5至11，基本在4.1左右，成交樓板價約2.47萬元/平方米，溢價率0%。
盧文曦認為，9月土地供應是今年以來少有的土地供應潮?！跋掳肽觌m然房企會面臨資金壓力，但是從土地供應來看卻非常充足。從新房去化來看基本在70%震蕩，去化壓力并不是特別大。一線城市也是房企重要利潤來源，9月如此多土地給房企足夠多選擇。想做標桿樹品牌的項目可以拿中心區(qū)土地，想刷流量做高周轉可以拿遠郊土地?！?
臨港新片區(qū)暖風頻吹
8月6日，國務院正式同意設立上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)。
在當天下午舉行的新聞發(fā)布會上，上海市委常委、常務副市長陳寅在介紹新片區(qū)總體方案時透露，上海自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)將放開房產限購政策。由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數(shù)量限購，購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。
消息一出，臨港新片區(qū)政策暖風頻吹，樓市隨即做出積極回應，多家樓盤看房客絡繹不絕。
上海中原地產數(shù)據(jù)顯示，8月，臨港新城板塊成交總面積為99.8218萬平方米，環(huán)比增長148.94%；均價2.7009萬元/平方米，環(huán)比增長22.59%。
8月30日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，介紹《關于促進中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)高質量發(fā)展實施特殊支持政策的若干意見》的相關內容，聚焦管理權限、專業(yè)人才、財稅金融、規(guī)劃土地、產業(yè)發(fā)展、住房保障、基礎設施等方面，形成50條政策措施。
其中，包括優(yōu)化新片區(qū)人才直接落戶政策；縮短新片區(qū)“居轉戶”年限，對符合一定工作年限并承諾落戶后繼續(xù)在新片區(qū)工作2年以上的人才，“居轉戶”年限由7年縮短為5年，其中，核心人才的年限則由7年縮短為3年等政策。
政策一出，成交繼續(xù)反彈，并一舉創(chuàng)下今年新高。據(jù)上海中原地產數(shù)據(jù)顯示，8月26日～9月1日，上海新建商品住宅成交面積26.5萬平方米，環(huán)比增加49.1%。
盧文曦認為，隨著臨港新片區(qū)“50條”特殊支持政策落地，利好還會進一步兌現(xiàn)。
日前，記者前往萬科西郊都會項目中心，前來看房的人絡繹不絕，銷售也不斷勸說記者先交部分意向金，以便開盤的時候可以參加搖號。
