讓人焦慮的金九銀十:房?jī)r(jià)漲幅收縮 蓋不住成本
“房住不炒”喊得擲地有聲，落地時(shí)潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲。
近幾年，調(diào)控將樓市特有的季節(jié)性波動(dòng)抹平，“金九銀十”涼了幾年，但今年比往年要涼，開(kāi)發(fā)商集體焦慮。這不是販賣(mài)出來(lái)的，而是真焦慮。比如，“搶收”市場(chǎng)的份額爭(zhēng)奪戰(zhàn)，早在8月份就打響了。新盤(pán)普遍啟動(dòng)全渠道代理，即中介全覆蓋、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。全民經(jīng)紀(jì)人、全員賣(mài)房等肉身渠道，也不放過(guò)。過(guò)去，員工賣(mài)房是為了多拿獎(jiǎng)金，現(xiàn)在是怕被炒掉。
當(dāng)然，最刺激、最?yuàn)Z人眼球的，還是“價(jià)格戰(zhàn)”這個(gè)殺手锏。地產(chǎn)界有句俗語(yǔ)，“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格”。現(xiàn)在，“凡推售、必優(yōu)惠”已是共識(shí)，“9折新推盤(pán)、8折尾盤(pán)”比比皆是。但即便如此，房子也非常不好賣(mài)，新盤(pán)去化率普遍在30%以?xún)?nèi)。“金九”開(kāi)局的上半月，35城新房成交同環(huán)比都下跌了7%。要知道，此前已連續(xù)跌了2個(gè)月了。
問(wèn)題是，現(xiàn)在新房在售庫(kù)存很低?？硕鸨O(jiān)測(cè)的27個(gè)重點(diǎn)城市中，22個(gè)城市的庫(kù)存消化周期低于12個(gè)月，11個(gè)城市的庫(kù)存周期低于6個(gè)月。既然短期供求這么緊張，為何新房降價(jià)也難賣(mài)?因?yàn)?，除了新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)之外，二手房這個(gè)開(kāi)發(fā)商眼中的異類(lèi)生物體，正在以其生猛彪悍的作風(fēng)，大舉侵入新房生態(tài)圈，并徹底修訂了樓市的游戲規(guī)則。現(xiàn)在，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市二手房掛牌量多是“10萬(wàn)套+”的水平，差不多都比去年底要翻一倍，遠(yuǎn)比新房供應(yīng)要多。
比如，目前深圳、杭州、重慶、成都二手房掛牌量分別有6.3萬(wàn)套、10萬(wàn)套、11.7萬(wàn)套、11萬(wàn)套，分別比去年底增加3.3萬(wàn)套、1.5萬(wàn)套、7.1萬(wàn)套、5.2萬(wàn)套，普遍要比新房在售庫(kù)存高30%以上。二手房掛牌量暴增，似乎是一夜之間發(fā)生的。3個(gè)月前，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾說(shuō)過(guò)，“靠房地產(chǎn)理財(cái)?shù)木用穸紩?huì)發(fā)現(xiàn)很不劃算”?，F(xiàn)在來(lái)看，還真是那么回事兒。
考慮資金成本、交易成本、機(jī)會(huì)成本、房屋折舊等等，這兩年買(mǎi)房的話(huà)，不虧就是賺啦。為什么呢?因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅收縮，蓋不住成本了。據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，上海持有房產(chǎn)的成本大約是9%。也就是說(shuō)，如果上海房?jī)r(jià)不漲，或者漲幅低于9%，那么買(mǎi)房者其實(shí)就會(huì)出現(xiàn)賬面虧損。在深圳，這幾年加杠桿投資房產(chǎn)的職業(yè)炒客很多，其中有一位炒客與筆者私聊，他是2017年加杠桿買(mǎi)房的，盡管房?jī)r(jià)上漲了20%，但算下來(lái)并未盈利，還不如投資理財(cái)呢!
賺錢(qián)是炒房的王道，不賺錢(qián)了，就得套現(xiàn)，畢竟成本擺在那里。問(wèn)題是，現(xiàn)在交易成本太高，各種稅費(fèi)高達(dá)房屋總價(jià)的6%-10%。動(dòng)輒幾十萬(wàn)的成本，要一次性拿出來(lái)，在需求不再任性的情況下，市場(chǎng)的表現(xiàn)就是“看的多、買(mǎi)的少”。貝殼統(tǒng)計(jì)的典型14城中介帶看量，近幾個(gè)月一直在高位，但二手房成交卻慘淡，周期高達(dá)4-6個(gè)月。結(jié)果就是業(yè)主不得不降價(jià)。
剛剛發(fā)布的8月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，20大城市二手房?jī)r(jià)格連跌3個(gè)月。當(dāng)然，二手房跌價(jià)，也是被新房逼的。試想，新房一邊限價(jià)，一邊打折，還有交易成本優(yōu)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)就得降到和新房?jī)r(jià)格差不多的水平上，甚至比新房還要低，這就形成了二者相互競(jìng)價(jià)的新規(guī)則。
去年，各地新房限價(jià)，盡管出現(xiàn)“排隊(duì)搶房”等亂象，但直接導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)的低迷。緊接著，今年二手房降價(jià)，也將新房逼向死角。開(kāi)發(fā)商心里很清楚，政府限定土地出讓溢價(jià)、限定新房?jī)r(jià)格漲幅，本質(zhì)上就是切斷從“地價(jià)—房?jī)r(jià)”、從“新房?jī)r(jià)格—二手房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)傳導(dǎo)渠道，將地產(chǎn)歸類(lèi)為收益平庸的資產(chǎn)。因此，地產(chǎn)商唯一的選擇，就是加快出貨。
“房住不炒”喊得擲地有聲，落地時(shí)潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲。因?yàn)椋瑯鞘羞@個(gè)龐然大物，它綁架了去除杠桿、消耗泡沫的路徑，即老成謀國(guó)，時(shí)間換空間。新房?jī)r(jià)格還要上漲，一來(lái)過(guò)去幾年地價(jià)高，二來(lái)允許一定的漲幅，才能保持財(cái)富的美好念想，需求端才不至于啞火。這樣，對(duì)土地市場(chǎng)也好、商品房市場(chǎng)也好，都是好事情。畢竟，去除地產(chǎn)依賴(lài)不是短時(shí)期能解決的。
但是，樓市前景清晰，其作為資產(chǎn)的尾部溢價(jià)，在不知不覺(jué)中消磨殆盡，盛景不再。當(dāng)然，無(wú)論房?jī)r(jià)還是交易量，高位平衡是多方共識(shí)。政策要拿捏和權(quán)衡，比如剛剛公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，5年期的保持不變，并未定向加息。顯然，樓市冷了，要穩(wěn)定一下。
