寫字樓空置率升至近八年新高
時(shí)間：2019/10/17
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2019年10月9日，北京–世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2019年三季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：
北京 (3)
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
· 共錄得四個(gè)新項(xiàng)目交付，全市新增供應(yīng)達(dá)440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值；整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平；
· 新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比從34%下降至16%；
· 未來六個(gè)月，近76萬平方米的供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇市場競爭，預(yù)計(jì)空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
· 沒有新增供應(yīng)入市，多家百貨商場整體或部分轉(zhuǎn)型辦公用途；
· 購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高；
· 未來六個(gè)月，有五個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量306,107平方米。
倉儲物流市場
· 有新項(xiàng)目入市，總體租金環(huán)比持平；
· 未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有約186,000平方米新增供應(yīng)；
· 北京大興新機(jī)場投入運(yùn)營及河北自貿(mào)區(qū)設(shè)立，均利好華北市場。
投資市場
· 2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達(dá)到219億人民幣，環(huán)比上升212%。；
· 境外投資者恢復(fù)活躍態(tài)勢并完成三筆交易；
· 前三季度投資交易活躍，全年交易總額是否能達(dá)到去年水平仍存在不確定性。
01
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
單季度新增供應(yīng)近十年最高，科技行業(yè)新租需求放緩
2019年第三季度，共錄得四個(gè)新項(xiàng)目交付，其中CBD核心區(qū)也迎來首批高品質(zhì)樓宇入市。全市新增供應(yīng)達(dá)440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值。
整體市場需求持續(xù)疲軟，雖然凈吸納量錄得131,730平方米，但主要貢獻(xiàn)來自預(yù)租率較高的新項(xiàng)目；若排除這一因素，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目凈吸納量為負(fù)。此外，新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
截至本季度末，整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平。在可租面積不斷增加的壓力下，業(yè)主繼續(xù)采用下調(diào)租金的策略來刺激需求，這亦使得本季平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米426.5元。
未來六個(gè)月，近76萬平方米的供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇市場競爭，預(yù)計(jì)空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
微信截圖_20191010152542
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管 張冀蘇指出：“市場低迷的情緒使得整體需求持續(xù)減弱，更多企業(yè)預(yù)計(jì)會進(jìn)一步調(diào)整租賃策略，對新租和擴(kuò)租的計(jì)劃也會更為謹(jǐn)慎。在市場波動的情況下，外資企業(yè)的穩(wěn)定性和韌性較為凸顯，整體市場的升級需求也將隨著高品質(zhì)項(xiàng)目的放量得到釋放。”
02
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
“商改寫”繼續(xù)上演，夜間經(jīng)濟(jì)推動消費(fèi)
2019年第三季度，沒有新增供應(yīng)入市。多家百貨商場整體或部分轉(zhuǎn)型辦公用途，包括：貴友大廈、藍(lán)島百貨西樓、百盛購物中心北樓；甘家口百貨也將停業(yè)改造，轉(zhuǎn)型成社區(qū)生活中心。北五環(huán)外的華潤五彩城西區(qū)也將啟動升級改造。
餐飲中的茶飲小吃甜品類、教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌中運(yùn)動服飾品牌相對活躍。知名品牌熱衷開設(shè)旗艦店或品牌形象店，例如：華貿(mào)中心的鬼塚虎旗艦店、In01的Vera Wang旗艦店、富力廣場的華為授權(quán)旗艦店。新進(jìn)入北京市場的國際品牌包括僑福芳草地的Circle Jewelry、太古里的ROSSIGNOL、國貿(mào)商城的Mackage等。
由于項(xiàng)目改造等原因，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.3%。購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高。
未來六個(gè)月，有五個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量306,107平方米。其入市后對空置率影響較小，而市場租金將保持平穩(wěn)。
微信截圖_20191010152554
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理 劉煥麗表示：“近來政府在政策、公共交通等方面大力支持夜間經(jīng)濟(jì)，多個(gè)購物中心推出“深夜食堂”?；钴S的夜間商業(yè)有助于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需和推動消費(fèi)升級。北京作為國際化大城市有著龐大的夜間活動人群，潛在的夜間消費(fèi)需求巨大。如何針對不同人群的需求提供多元化消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)降低商戶的運(yùn)營成本，是值得業(yè)主和商家進(jìn)一步挖掘的問題。”
03
倉儲物流市場
總體租金結(jié)束連續(xù)10個(gè)季度的上漲走勢，大興新機(jī)場利好京津冀協(xié)同發(fā)展
2019年第三季度，嘉民房山物流中心項(xiàng)目投入使用，新增倉儲面積33,224平方米。該項(xiàng)目交付即帶租戶簽約，租戶來自上海醫(yī)藥。
除上述交易外，北京有三個(gè)子市場報(bào)出租戶退租消息，行業(yè)來自第三方物流和服裝零售類企業(yè)，總體吸納量錄得-9,400平方米?？傮w空置率錄得3.8%，環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。
受新租需求減緩、退租和可租空間增加等因素影響，總體租金環(huán)比持平，報(bào)每月每平方米47.6元，結(jié)束了自2017年第一季度以來連續(xù)上漲的走勢，業(yè)主對租金和簽約條款也表達(dá)了靈活、寬松的意愿。
未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有約186,000平方米新增供應(yīng)，其中位于政府劃定物流基地的項(xiàng)目更加容易如期交付，而非物流基地區(qū)域的項(xiàng)目仍將受到地方政府對產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的嚴(yán)格管控，改變用途或繼續(xù)推遲交付的可能性仍然存在。
微信截圖_20191010152603
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管 李虹指出：“本季度華北市場迎來了兩大利好消息，一是北京大興新機(jī)場投入運(yùn)營，二是河北自貿(mào)區(qū)設(shè)立，兩者的戰(zhàn)略目標(biāo)均指向推動京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。我們已經(jīng)看到投資者積極參與這些區(qū)域的物業(yè)開發(fā)和改造。未來在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展下，尤其是在醫(yī)藥和健康產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)政策以及相關(guān)的貿(mào)易開放措施的落地下，京津冀三地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將得到推進(jìn)。”
04
投資市場
本季度錄得九宗大宗交易，前三季度投資交易活躍
2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達(dá)到219億人民幣，環(huán)比上升212%。
境外投資者恢復(fù)活躍態(tài)勢并完成三筆交易，交易規(guī)模均在10億人民幣以下，分別為新加坡吉寶集團(tuán)收購上地NEO，香港霸菱亞洲收購方舟大廈，和香港覽睿資本收購了Soho北京九個(gè)項(xiàng)目的停車場，合計(jì)貢獻(xiàn)了本季度總投資額的7.7%。此外中資投資者中保險(xiǎn)、地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)買家均有成交。
寫字樓交易仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，貢獻(xiàn)六筆交易并占總投資額的72%，其中華夏幸福將位于麗澤的中國鐵物大廈售予平安，成為本季度最大金額成交。其余寫字樓交易一宗位于燕莎商務(wù)區(qū)，兩宗位于奧體商務(wù)區(qū)，剩余兩宗為位于上地/中關(guān)村軟件園的商務(wù)園項(xiàng)目。零售物業(yè)和酒店各貢獻(xiàn)一宗交易，買家收購后均有改造意向。
整體來看，2019年前三季度北京投資總額比去年同期高120%。
微信截圖_20191010152611
北京 (3)
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
· 共錄得四個(gè)新項(xiàng)目交付，全市新增供應(yīng)達(dá)440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值；整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平；
· 新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比從34%下降至16%；
· 未來六個(gè)月，近76萬平方米的供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇市場競爭，預(yù)計(jì)空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
· 沒有新增供應(yīng)入市，多家百貨商場整體或部分轉(zhuǎn)型辦公用途；
· 購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高；
· 未來六個(gè)月，有五個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量306,107平方米。
倉儲物流市場
· 有新項(xiàng)目入市，總體租金環(huán)比持平；
· 未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有約186,000平方米新增供應(yīng)；
· 北京大興新機(jī)場投入運(yùn)營及河北自貿(mào)區(qū)設(shè)立，均利好華北市場。
投資市場
· 2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達(dá)到219億人民幣，環(huán)比上升212%。；
· 境外投資者恢復(fù)活躍態(tài)勢并完成三筆交易；
· 前三季度投資交易活躍，全年交易總額是否能達(dá)到去年水平仍存在不確定性。
01
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
單季度新增供應(yīng)近十年最高，科技行業(yè)新租需求放緩
2019年第三季度，共錄得四個(gè)新項(xiàng)目交付，其中CBD核心區(qū)也迎來首批高品質(zhì)樓宇入市。全市新增供應(yīng)達(dá)440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值。
整體市場需求持續(xù)疲軟，雖然凈吸納量錄得131,730平方米，但主要貢獻(xiàn)來自預(yù)租率較高的新項(xiàng)目；若排除這一因素，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目凈吸納量為負(fù)。此外，新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
截至本季度末，整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平。在可租面積不斷增加的壓力下，業(yè)主繼續(xù)采用下調(diào)租金的策略來刺激需求，這亦使得本季平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米426.5元。
未來六個(gè)月，近76萬平方米的供應(yīng)量將進(jìn)一步加劇市場競爭，預(yù)計(jì)空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
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世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管 張冀蘇指出：“市場低迷的情緒使得整體需求持續(xù)減弱，更多企業(yè)預(yù)計(jì)會進(jìn)一步調(diào)整租賃策略，對新租和擴(kuò)租的計(jì)劃也會更為謹(jǐn)慎。在市場波動的情況下，外資企業(yè)的穩(wěn)定性和韌性較為凸顯，整體市場的升級需求也將隨著高品質(zhì)項(xiàng)目的放量得到釋放。”
02
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
“商改寫”繼續(xù)上演，夜間經(jīng)濟(jì)推動消費(fèi)
2019年第三季度，沒有新增供應(yīng)入市。多家百貨商場整體或部分轉(zhuǎn)型辦公用途，包括：貴友大廈、藍(lán)島百貨西樓、百盛購物中心北樓；甘家口百貨也將停業(yè)改造，轉(zhuǎn)型成社區(qū)生活中心。北五環(huán)外的華潤五彩城西區(qū)也將啟動升級改造。
餐飲中的茶飲小吃甜品類、教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌中運(yùn)動服飾品牌相對活躍。知名品牌熱衷開設(shè)旗艦店或品牌形象店，例如：華貿(mào)中心的鬼塚虎旗艦店、In01的Vera Wang旗艦店、富力廣場的華為授權(quán)旗艦店。新進(jìn)入北京市場的國際品牌包括僑福芳草地的Circle Jewelry、太古里的ROSSIGNOL、國貿(mào)商城的Mackage等。
由于項(xiàng)目改造等原因，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.3%。購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高。
未來六個(gè)月，有五個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量306,107平方米。其入市后對空置率影響較小，而市場租金將保持平穩(wěn)。
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世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理 劉煥麗表示：“近來政府在政策、公共交通等方面大力支持夜間經(jīng)濟(jì)，多個(gè)購物中心推出“深夜食堂”?；钴S的夜間商業(yè)有助于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需和推動消費(fèi)升級。北京作為國際化大城市有著龐大的夜間活動人群，潛在的夜間消費(fèi)需求巨大。如何針對不同人群的需求提供多元化消費(fèi)體驗(yàn)，同時(shí)降低商戶的運(yùn)營成本，是值得業(yè)主和商家進(jìn)一步挖掘的問題。”
03
倉儲物流市場
總體租金結(jié)束連續(xù)10個(gè)季度的上漲走勢，大興新機(jī)場利好京津冀協(xié)同發(fā)展
2019年第三季度，嘉民房山物流中心項(xiàng)目投入使用，新增倉儲面積33,224平方米。該項(xiàng)目交付即帶租戶簽約，租戶來自上海醫(yī)藥。
除上述交易外，北京有三個(gè)子市場報(bào)出租戶退租消息，行業(yè)來自第三方物流和服裝零售類企業(yè)，總體吸納量錄得-9,400平方米?？傮w空置率錄得3.8%，環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。
受新租需求減緩、退租和可租空間增加等因素影響，總體租金環(huán)比持平，報(bào)每月每平方米47.6元，結(jié)束了自2017年第一季度以來連續(xù)上漲的走勢，業(yè)主對租金和簽約條款也表達(dá)了靈活、寬松的意愿。
未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有約186,000平方米新增供應(yīng)，其中位于政府劃定物流基地的項(xiàng)目更加容易如期交付，而非物流基地區(qū)域的項(xiàng)目仍將受到地方政府對產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的嚴(yán)格管控，改變用途或繼續(xù)推遲交付的可能性仍然存在。
微信截圖_20191010152603
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管 李虹指出：“本季度華北市場迎來了兩大利好消息，一是北京大興新機(jī)場投入運(yùn)營，二是河北自貿(mào)區(qū)設(shè)立，兩者的戰(zhàn)略目標(biāo)均指向推動京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。我們已經(jīng)看到投資者積極參與這些區(qū)域的物業(yè)開發(fā)和改造。未來在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展下，尤其是在醫(yī)藥和健康產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)政策以及相關(guān)的貿(mào)易開放措施的落地下，京津冀三地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將得到推進(jìn)。”
04
投資市場
本季度錄得九宗大宗交易，前三季度投資交易活躍
2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達(dá)到219億人民幣，環(huán)比上升212%。
境外投資者恢復(fù)活躍態(tài)勢并完成三筆交易，交易規(guī)模均在10億人民幣以下，分別為新加坡吉寶集團(tuán)收購上地NEO，香港霸菱亞洲收購方舟大廈，和香港覽睿資本收購了Soho北京九個(gè)項(xiàng)目的停車場，合計(jì)貢獻(xiàn)了本季度總投資額的7.7%。此外中資投資者中保險(xiǎn)、地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)買家均有成交。
寫字樓交易仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，貢獻(xiàn)六筆交易并占總投資額的72%，其中華夏幸福將位于麗澤的中國鐵物大廈售予平安，成為本季度最大金額成交。其余寫字樓交易一宗位于燕莎商務(wù)區(qū)，兩宗位于奧體商務(wù)區(qū)，剩余兩宗為位于上地/中關(guān)村軟件園的商務(wù)園項(xiàng)目。零售物業(yè)和酒店各貢獻(xiàn)一宗交易，買家收購后均有改造意向。
整體來看，2019年前三季度北京投資總額比去年同期高120%。
微信截圖_20191010152611
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管 紀(jì)剛指出：“北京較其他市場更有韌性的寫字樓市場基本面和資產(chǎn)回報(bào)預(yù)期是今年前三季度投資交易活躍的重要原因。但隨著商業(yè)地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，近期交易談判周期有所延長，全年交易總額是否能達(dá)到去年水平仍存在不確定性?！?
