房地產(chǎn)調(diào)控試點擴圍 年底樓市何去何從？
今年一季度，國內(nèi)一些城市陸續(xù)宣布將推進房地產(chǎn)調(diào)控一城一策試點，以防范高地價、高房價、高杠桿風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，年初公開宣布要實施一城一策試點的城市大約有十個，有福州、廈門、長沙 、杭州、濟南、寧波、武漢等。而最新信息顯示，未來將會有更多的城市推行這一政策，房地產(chǎn)調(diào)控的“一城一策”有望大范圍推廣。
那究竟何為“一城一策”？這種房地產(chǎn)調(diào)控思路與以前有何不同？在樓市總體銷售較為平穩(wěn)的當(dāng)下，此舉對各地樓市又將影響幾何？
地方試點紛紛擴大
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實“因城施策、分類指導(dǎo)”的重要策略，也是其“升級版”。
他表示，城市在經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城市化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在差異，不同城市房地產(chǎn)市場的特征會有很大不同。而我國幅員遼闊，東中西、沿海內(nèi)地、一二三四線城市等的發(fā)展差異很大，這就決定了中國房地產(chǎn)市場的城市差異更大。很顯然，用同樣的標(biāo)準(zhǔn)去衡量每一個城市是不科學(xué)的。
各地樓市的差異從數(shù)據(jù)上也可以直接體現(xiàn)出來。第一財經(jīng)從各地統(tǒng)計部門了解到，今年前三季度，全國多數(shù)地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn)，但也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。
如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%，其中住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%。
這種房地產(chǎn)市場冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來應(yīng)對。
劉洪玉表示，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調(diào)控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下，結(jié)合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案，是地方自己的解決方案，每個城市都是獨一無二的。
“將來方案形成并公布后，就成了地方政府對中央和當(dāng)?shù)匕傩盏墓_承諾，也為地方政府實現(xiàn)從被動調(diào)控到主動調(diào)控的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)。”劉洪玉說。
“一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點有擴圍的態(tài)勢，且各地在房地產(chǎn)調(diào)控上動作不斷。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年前9月，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計多達400余次，刷新歷史紀(jì)錄。
比如，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志近日接受媒體采訪時表示，山東將堅決守住房地產(chǎn)市場調(diào)控底線。加快建設(shè)房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，進一步整頓規(guī)范市場秩序。指導(dǎo)濟南、青島穩(wěn)妥實施“一城一策”方案，適時組織其他城市研究制定“一城一策”。
早在今年3月3日，山東省人民政府就發(fā)布了《關(guān)于推動“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見》，關(guān)于房地產(chǎn)方面，文件提到，落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制，濟南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實施方案。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長項永丹近日接受媒體采訪時也透露，今年要全面完成浙江全省11個設(shè)區(qū)市“一城一策”制定工作。目前，浙江省已建立了重點房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測制度，全省有86家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(總部)納入監(jiān)測范圍，并與阿里團隊共同研發(fā)了房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，強化市場分析和監(jiān)測。
今年1月，項永丹也曾表示，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制定工作。
數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，浙江省房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米，開發(fā)投資9945億元，連續(xù)第三年創(chuàng)新高。
山東和浙江兩地住建部門的最新表態(tài)，都顯示當(dāng)?shù)亍耙怀且徊摺痹圏c將在年初的基礎(chǔ)上進一步擴圍。
此外，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長趙馨群也表示，全省堅持“一城一策”、因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實城市主體責(zé)任，建立健全科學(xué)的監(jiān)測體系，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持剛需自住型和改善型住房需求。
而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施，意味著變相松綁限購嗎？他們意在“搶人”還是“賣房”？
對此，諸葛找房發(fā)布報告認為，當(dāng)前樓市調(diào)控的大方面沒有改變，針對過熱或房價漲幅明顯的城市，仍會有相應(yīng)的加碼措施出臺，全面松動很難出現(xiàn)，即便是南京、天津、三亞等城市出臺定向放開人才限制的措施，也不難看出，要么局限于偏遠地區(qū)，要么只針對特定人群，符合“一城一策”的微調(diào)，無法對房價上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產(chǎn)生的庫存，有利于樓市的健康穩(wěn)定。
中央有考核手段
在地方推進房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”的同時，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系，對各城市住房市場進行實時監(jiān)測和定期評價，建立調(diào)控工作評價、考核和問責(zé)機制。
房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)，就是全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系的重要組成部分。
房屋網(wǎng)簽備案具有多重目的，一是可以防范一房多賣，二是可讓相關(guān)部門掌握房屋成交信息，為判斷房地產(chǎn)市場走勢提供數(shù)據(jù)依據(jù)。
劉洪玉認為，因為長期以來我國沒有開展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息，雖然部分城市通過水電等使用信息、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息或抽樣調(diào)查等進行過估算，但誤差普遍較大，不能滿足精確制定住房發(fā)展規(guī)劃的需要。
在近幾年中央推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的背景下，房屋網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng)，可為“一城一策”長效管理機制提供有力支撐，為建立房地產(chǎn)市場日常監(jiān)測、月度分析、季度評價、年度考核新的調(diào)控機制奠定基礎(chǔ)。
3月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正指出，要建立科學(xué)的監(jiān)控體系，確保數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、全覆蓋，加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。
第一財經(jīng)記者此前獲悉，推進房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)是住建部今年推進樓市調(diào)控的一項重點工作，全國有150個重點城市被納入這項工作范圍之內(nèi)。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。這項工作旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況，有望為落實“一城一策”、制定實施房產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控舉措提供第一手基礎(chǔ)材料。
信息的聯(lián)網(wǎng)可以為中央層面的監(jiān)測提供直接數(shù)據(jù)，進而為考核地方甚至問責(zé)提供決策依據(jù)。
相關(guān)案例已經(jīng)有所體現(xiàn)。今年4月份，住建部按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預(yù)警提示。
一個月后，住建部又在5月份對新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責(zé)人李想表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在實行“一城一策”，允許地方根據(jù)實際情況微調(diào)政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標(biāo)不符，被叫停的可能性依然很大。
劉洪玉也表示，將來各個試點城市的“一城一策”，肯定需要對目前實施中的政策進行調(diào)整優(yōu)化，要打破“一城一策”就是放松調(diào)控的思維定式，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，給政策調(diào)整留出必要空間；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀，避免對政策的過分解讀甚至誤讀。
