樓市再傳收緊信號！北京公積金新政后 90后購房者至少多花12萬利息
初秋漸涼的時節(jié)，北京樓市繼去年“3·17”新政后再度傳來的收緊信號，也讓許多投資客的心“涼”了下來。
13日，北京市公積金管理中心發(fā)布公告稱，從9月17日起，居民購房在使用公積金貸款時將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，凡是有過住房貸款記錄的購房者都不能再按照首套房貸款政策來執(zhí)行。
同時，公積金貸款將與繳存年限掛鉤，繳存1年可貸10萬元，繳存12年才能貸到最高額度120萬元。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示，對于購房者來說，本次公積金政策調(diào)整最核心的一點就是認(rèn)房又認(rèn)貸。之前北京認(rèn)房不認(rèn)貸，公積金杠桿相對來說運用得比較充分。現(xiàn)在調(diào)整后，把高杠桿最后一條通路也給堵死了。
“按照這個政策，公積金將基本離開剛需?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。
公積金政策全面收緊
新政內(nèi)容顯示，北京公積金個人貸款政策全面收緊。此前，北京公積金貸款判斷“首套”還是“二套”的規(guī)則是只看借款申請人在北京是否有住房，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”；而現(xiàn)在個人住房貸款記錄也被納入考量范圍，而且是根據(jù)覆蓋全國范圍的中國人民銀行征信系統(tǒng)核實，既包括商業(yè)性住房貸款記錄，也包括住房公積金個人住房貸款記錄。
也即，只有名下無住房貸款記錄且在北京無住房的申請者才能按首套房貸款政策辦理；有過1筆住房貸款記錄，或在北京僅有1套住房，或在北京僅有1套住房并為此貸款，除此以外無其他住房貸款記錄的申請者，才能按二套房貸款政策辦理；如果被核定為有兩套及以上住房，則不予貸款。
相應(yīng)地，采取公積金貸款購房的首付比例也有所調(diào)整。購買經(jīng)濟適用住房首付款比例不低于20%，購買共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。此二者以外，購買普通自住房為首套房的首付款比例不低于35%，為二套房的不低于60%；購買非普通自住房為首套房的首付款比例不低于40%，為二套房的不低于80%。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，除非購房者在北京沒有住房，同時沒有貸款過，那么是可以按照首套房的政策落實的，否則貸款方面都有壓力。尤其是過去貸款過，償付完貸款想再新購住房的申請者這次被界定為二套以上房產(chǎn)類型，是不能夠再貸款的，這對于部分住房改善型需求或有一定影響。在首付比例方面，經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)住房、普通住房和非普通住房，以及首套和二套房等適用了不同的首付比例，或也是由于近期共有產(chǎn)權(quán)住房等交易增加，所以政策層面需要積極給予規(guī)范。
張大偉認(rèn)為，北京公積金占交易比例不高，平均在20%左右，但這個政策影響下預(yù)計起碼這比例里的一半需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。
90后購房者至少多花12萬利息
新政另一個廣受關(guān)注的點，就是公積金繳存年限的長短將會與借款申請人住房公積金的貸款額度掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元。 如果繳存年限不夠1整年的，按1整年計算。如借款申請人為已婚的，以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。
在張大偉看來，本來公積金貸款額度就很少，這一項政策對年輕的剛需客影響非常大。《北京住房公積金2017年年度報告》官方數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，北京地區(qū)全年發(fā)放住房公積金個人貸款535.78億元，涉及住房57818套，回收貸款269.02億元，同比分別減少50.1%、49.4%、18.9%。
據(jù)《華夏時報》記者此前的走訪觀察，北京有一些樓盤并不接受公積金貸款和商業(yè)貸款的混合貸，因此這些樓盤的購房者只能放棄公積金，選擇全部使用商貸。8月底，北京7部門聯(lián)合下發(fā)了通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的房地產(chǎn)銷售機構(gòu)不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。
但根據(jù)新政的差別化要求，當(dāng)下北京市場平均購房年齡在28歲左右，也就是23歲大學(xué)畢業(yè)開始工作的第一批90后們，按照新政只能貸款50萬左右，年限不夠無法貸出的部分須轉(zhuǎn)移到商業(yè)貸款。據(jù)張大偉測算，按照減少到50萬計，購房者因為新政策大概將多支付12萬左右的利息。
不過，對于一直以來執(zhí)行的最高額度120萬元，政策也允許有條件上浮。為了落實北京城市總體規(guī)劃有關(guān)要求，新政對戶籍在城六區(qū)的購房家庭，在城六區(qū)外購房且為首套房的，最高貸款額度在120萬元的基礎(chǔ)上可上浮10萬元、20萬元。
借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬、至140萬元； 如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬、至130萬元。
嚴(yán)躍進指出，北京當(dāng)前市區(qū)人口過于擁擠，未來非首都核心產(chǎn)業(yè)會外遷，因此郊區(qū)公積金貸款優(yōu)惠政策其實是配合了當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
樓市監(jiān)管再度趨嚴(yán)
自2018年下半年開始，房地產(chǎn)市場監(jiān)管進一步收緊趨勢就有所加強。
6月底7月初，住建部對30城啟動房地產(chǎn)專項治理，打擊投機炒房、“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。7月31日，中共中央政治局召開下半年經(jīng)濟工作會議，明確要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
8月17日，住建部再啟約談，?？凇⑷齺?、煙臺、宜昌、揚州五市政府負(fù)責(zé)人被要求綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，嚴(yán)厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。
而歷來作為全國樓市“牛鼻子”的北京，此次時隔一年半的時間再度升級“限貸”政策，也極具指示性。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，這一政策，其實是公積金貸款額度相對偏緊、抑制投資投機需求等情況下的政策體現(xiàn)。從當(dāng)前的購房政策看，本身已經(jīng)比較緊了。公積金政策繼續(xù)收緊，尤其是額度減少，影響是偏利空的，購房者面臨的壓力比較大。
同時，政策中還包含了月均還款額不超過借款申請人月收入的60%、異地購房只能購買戶籍地或者戶籍所在省會的住房、原則上取消大病提取等條款，直接針對投資投機投機和騙提公積金進行封堵。
“北京的政策多少是有信號意義的，所以后續(xù)不排除全國各地公積金等方面政策還是會有收緊的動作?！眹?yán)躍進指出，這個信號或也意味著今年9月份又會有部分城市進入到新一輪的調(diào)控體系中。
