“銀十”以量換價(jià) 房企降價(jià)沖刺將成普遍趨勢(shì)
截至11月5日，近20家上市房企披露了2019年10月份銷售業(yè)績(jī)。房企之間銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，龍頭房企雖然增速相比往年有所下降，但是10月份整體銷售情況明顯優(yōu)于中小房企。從銷售模式看，大部分房企10月份增加了供應(yīng)量，在推盤節(jié)奏增加的同時(shí)，降價(jià)促銷趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力下，房企最后兩個(gè)月降價(jià)沖刺將成為普遍趨勢(shì)。
銷售出現(xiàn)分化
具體來看，部分房企前10個(gè)月銷售金額和銷售面積相比去年同期上漲幅度均超過2成。以美的置業(yè)為例，公司11月5日公告稱，截至10月31日，公司及其附屬公司、連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約816億元，同比增長(zhǎng)約24.77%；相應(yīng)的已售建筑面積約804.2萬平方米，同比增長(zhǎng)約22.85%。
龍頭房企10月份銷售情況普遍較好。以中國(guó)恒大為例，公司2019年10月份共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約903億元，環(huán)比增長(zhǎng)約8.7%，同比增長(zhǎng)約70.2%，繼上月之后再度刷新單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。
萬科A公布的2019年10月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2019年10月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額433.8億元；前10個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元，年內(nèi)銷售金額首次突破5000億元。
碧桂園10月份銷售數(shù)據(jù)顯示，公司及附屬公司連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司10月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約567.6億元，同比增長(zhǎng)40.46%；實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約667萬平方米，同比增長(zhǎng)52.22%。
部分中小房企前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)相比去年同期出現(xiàn)較明顯的下滑。陽光100中國(guó)2019年前十個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約68.07億元，同比下降12.7%。景瑞控股前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約175.3億元，同比下降5%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)比2018年同期數(shù)據(jù)，2019年前10個(gè)月房企銷售繼續(xù)分化。2018年同期房企銷售金額同比上漲紛紛超過50%，而2019年大部分企業(yè)銷售較為平穩(wěn)，部分企業(yè)漲幅明顯放緩。
銷售均價(jià)有所下調(diào)
從銷售均價(jià)看，部分房企10月份銷售均價(jià)相比9月份有所下調(diào)。以中國(guó)恒大為例，公司10月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2019年10月，公司合約銷售均價(jià)為9336元/平方米，而9月份合約銷售均價(jià)約為10054元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從銷售業(yè)績(jī)看，不少房企收獲了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應(yīng)量，部分企業(yè)明顯調(diào)整了價(jià)格促銷。為了規(guī)?；科竽昴┳詈?個(gè)月依然不排除搶收的可能性。
某中型房企高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，在目前行業(yè)利潤(rùn)空間受擠壓的環(huán)境下，未來房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品力的打造。
值得注意的是，10月份以來，部分三四線城市樓市熱度有所提升，均價(jià)有所上漲。58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)67城在線新房均價(jià)16491元/平方米，環(huán)比上漲0.47%；二手房掛牌均價(jià)15432元/平方米，環(huán)比上漲0.08%。一線城市價(jià)格位于高位，波動(dòng)小，價(jià)格穩(wěn)定，二線城市基本持平，三四線市場(chǎng)熱度則略有上升，環(huán)比趨勢(shì)從9月份的下降轉(zhuǎn)為上升3.7%。
針對(duì)后期樓市走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士指出，后續(xù)市場(chǎng)有望繼續(xù)平穩(wěn)。從全國(guó)范圍看，2019年10月，房企整體銷售數(shù)據(jù)不低，但預(yù)計(jì)房企在未來2個(gè)月的銷售壓力依然非常大。從政策預(yù)期看，政策收緊預(yù)期明顯出現(xiàn)，包括信貸等政策將抑制市場(chǎng)，后續(xù)市場(chǎng)或繼續(xù)出現(xiàn)下行。
土地市場(chǎng)成交量回落
克而瑞研究報(bào)告指出，10月份，新房、二手房以及土地市場(chǎng)延續(xù)9月低迷走勢(shì)，皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)城市新房成交量同比、環(huán)比雙降，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。二手房成交量窄幅波動(dòng)，環(huán)比同樣小幅回落。土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，不過重點(diǎn)城市的土地流拍情況有明顯的改善，流拍幅數(shù)較上月大幅減少。
克而瑞指出，10月份土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)再度回落，不過在北京、武漢等城市優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)增加的支撐下，成交熱度并未繼續(xù)走低，平均溢價(jià)率和上月大致持平。各能級(jí)城市土地市場(chǎng)雖然均表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌，但市場(chǎng)熱度卻截然不同。其中，一、二線城市的成交溢價(jià)率環(huán)比上月均有所回升，而三四線城市由于市場(chǎng)持續(xù)走冷，溢價(jià)率也連續(xù)多月下滑，本月已降至10%以下的低位。
部分房企在10月份銷售簡(jiǎn)報(bào)中披露了拿地情況，龍頭房企整體拿地態(tài)度較為積極，但多數(shù)中小房企受制于資金壓力，拿地態(tài)度明顯轉(zhuǎn)淡。
以萬科A為例，公司2019年9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來，新增加開發(fā)項(xiàng)目16個(gè)。其中，鄭州、漳州、南昌、青島等地拿地塊數(shù)均超過2塊。同時(shí)，新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，合計(jì)需支付權(quán)益價(jià)款5.71億元。
對(duì)此，張大偉指出，2019年以來，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，拿地面積上漲最明顯的是中型房企。尤其是銷售額要從500億元沖刺到1000億元，以及從1000億元沖刺到2000億元的第二梯隊(duì)房企。在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企銷售業(yè)績(jī)逐漸放緩，但是從搶地加速的動(dòng)作看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做大規(guī)模的意圖仍然較為明顯。從拿地位置看，大部分房企都集中在一二線城市拿地。進(jìn)入10月份，受到年底資金回籠壓力的影響，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)分化。
