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首季中資跨境地產(chǎn)并購?fù)蠕J減九成

時間:2017/4/5 瀏覽量: 1304

據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示,今年迄今(1月1日-3月24日),新披露的中國跨境地產(chǎn)(含酒店,下同)并購為10宗,交易總價值為6.4億美元,其中3宗的買方為中國香港地區(qū)的公司;盡管去年同期交易宗數(shù)為9宗,但當(dāng)時的交易總價值近75億美元。另外,投資目的地也發(fā)生了改變,由前兩年的美國、歐洲和澳大利亞等地轉(zhuǎn)移到了香港、新加坡、日本、老撾等地。

此前,2015年披露的中國跨境地產(chǎn)并購交易規(guī)模達(dá)129.4億美元,2016年達(dá)204.1億美元。然而,從2016年四季度開始,交易規(guī)模開始大幅下跌。去年12月初,監(jiān)管層表示密切關(guān)注在房地產(chǎn)、酒店等領(lǐng)域出現(xiàn)的一些非理性對外投資傾向。

“據(jù)我觀察, 2015、2016年中資對外投資的總增速非常快,特別是2016年,增速達(dá)兩位數(shù)。從投資企業(yè)來看,項目的質(zhì)量和投資人的經(jīng)驗都有些參差不齊,有大型國企也有私企,而有些私企的跨國投資經(jīng)驗相對較薄弱,因此風(fēng)險管理方面會遇到一些挑戰(zhàn)。這可能會涉及到一些非理性的投資。一些大型國企也可能會牽涉到非主營業(yè)務(wù)的投資項目,因為很多國企下面有子公司,可以通過子公司做一些非主營業(yè)務(wù),例如海外房地產(chǎn)投資。”貝克·麥堅時國際律師事務(wù)所上海代表處首席代表張大年近日在接受記者采訪時表示。

記者綜合采訪多位業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn),中國跨境房地產(chǎn)投資將在2017年出現(xiàn)放緩。

機構(gòu)投資者將明顯受限

“今年放緩的原因之一是很多企業(yè)的主業(yè)并非地產(chǎn),因此會受到政策的限制。如果是地產(chǎn)商去境外做房地產(chǎn)還說得過去,但如果保險公司或者基金去做,那就是純投資或者投機?!必惪恕湀詴r國際律師事務(wù)所上海代表處合伙人吳昊告訴記者。

吳昊認(rèn)為,另一個原因是整體需求放緩?!耙驗槿蚓瓦@么幾個大的酒店投資集團(tuán),最近幾年已出現(xiàn)一些大筆兼并收購,全球的酒店管理公司已經(jīng)被整合得只有三四家了,行業(yè)整合已到達(dá)一定程度,很難再看到有什么大收購項目。”他說。

據(jù)湯森路透提供的數(shù)據(jù)顯示,2016年迄今的70宗跨境房地產(chǎn)、酒店并購中,就中資并購方所在行業(yè)來看,主要是保險公司為代表的財務(wù)投資者,海航集團(tuán)也相當(dāng)活躍,還有房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資基金。另外也出現(xiàn)了一些主業(yè)并不是房地產(chǎn)的公司的身影,比如做安防軟件的中安消公司、楓葉教育集團(tuán)、三維通信股份有限公司等。

“需要長期持有物業(yè)、對回報率要求相對不高的機構(gòu)投資者(如保險公司、主權(quán)財富基金)通常青睞酒店資產(chǎn)。這些投資者通過投資知名的酒店,可以獲得規(guī)律的、被動的投資回報?!笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場主管李凌接受記者采訪時表示。

長期配置需求潛力巨大

世邦魏理仕資本市場部全球總裁Christopher R. Ludeman(下稱陸德曼)此前在接受記者專訪時認(rèn)為,中資對于多元化資產(chǎn)配置的需求、對沖匯率、對于增值回報的需求都非常強。他預(yù)計未來一年中資發(fā)起的幾十億美元的房地產(chǎn)交易會減少,但其他較小規(guī)模的交易不會減少。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示,較小規(guī)模的海外地產(chǎn)投資也受到了嚴(yán)格審查。

“有傳聞?wù)f,加強監(jiān)管后,境外房地產(chǎn)投資超10億美元將觸發(fā)嚴(yán)格審查。但我一個客戶一項總額僅500萬美元的海外地產(chǎn)投資,前期已經(jīng)得到了監(jiān)管部門放行,也繳了首付150萬美元,目前余款卻卡在了外管那一道上,現(xiàn)在正想辦法在離岸籌資?!币幻赓Y投行內(nèi)部人士對記者透露。

“中國政府的監(jiān)管政策到底是從嚴(yán)還是相對寬松,這些因素的變化會影響到對中資跨境地產(chǎn)投資的短期趨勢。但是如果看長期趨勢,中企未來對房地產(chǎn)都會有越來越多的投資,這樣才更好完成他們在全球范圍資本配置的需求?!?領(lǐng)盛亞太區(qū)策略研究部主管Elysia Tse3月16日接受記者采訪時表示。

最新發(fā)布的領(lǐng)盛投資策略年度報告指出,中國機構(gòu)投資者(尤其是保險公司)已在調(diào)高對房地產(chǎn)的配置,或在近期開始投資房地產(chǎn)。預(yù)計到2025年,中國將成為全球第二大保險市場,而保費更可能是目前價值的三倍。因此,長遠(yuǎn)來說,保險公司投資于中國國內(nèi)和國際房地產(chǎn)的核心資本將持續(xù)上升。據(jù)領(lǐng)盛估計,到2025年,假如中國保險公司作出全額配置,所管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)將增加22倍至6,700億美元。

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