辦公樓變商鋪被查 宣傳投資回報率達(dá)250% 港龍控股多項目或涉售后包租
“15年租金總收入達(dá)250%，統(tǒng)一運營，坐享高額穩(wěn)定回報?！边@句來自江蘇省蘇州市區(qū)一處商業(yè)綜合體的宣傳標(biāo)語，曾像蜜汁一樣吸引眾多投資者的目光。
港龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“港龍控股”）曾斥資20億元，打造出16萬平方米的蘇州港龍城市商業(yè)廣場（以下簡稱“蘇州港龍城”）項目，并進(jìn)行了大規(guī)模招商和銷售活動。
近日，多位投資者向記者爆料，自己在售樓處購買到該項目的商鋪，同時簽署“委托經(jīng)營10年”合同，但是開業(yè)4年過去，開發(fā)商與運營方多次推遲兌付租金。大量業(yè)主未獲得任何收益，還背負(fù)起數(shù)十萬元貸款。
公司官網(wǎng)顯示，港龍控股在江蘇、浙江和遼寧等地開發(fā)30余個商業(yè)項目，總資產(chǎn)規(guī)模200億元，曾是中國商業(yè)地產(chǎn)綜合實力前10強企業(yè)。
本報曾刊登報道，港龍控股在蘇州火車站的項目由于擅改業(yè)態(tài)、涉嫌商業(yè)欺詐等問題，業(yè)主拒絕收房，合作公司也公開要求港龍控股停止相關(guān)合作宣傳。
記者跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除去上述兩個項目，港龍控股在蘇州多個商業(yè)項目涉嫌售后包租，投資者數(shù)億元資金“打水漂”。去年3月，港龍控股還試圖將旗下的專業(yè)市場類資產(chǎn)和其他相關(guān)資產(chǎn)出售給海航集團(tuán)旗下的上市公司供銷大集集團(tuán)股份有限公司（000564.SZ）。
對此，記者前往港龍控股總部并發(fā)出采訪需求，公司行政部一名負(fù)責(zé)人僅表示，公司已有多年未獲取新的土地儲備，不再開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，未對上述問題作出回應(yīng)。
租金回報誘餌
蘇州港龍城位于高新區(qū)長江路商圈核心，是港龍控股于2012年打造的高檔城市綜合體項目，建設(shè)初期由深國投（印象城）負(fù)責(zé)操盤運營。
蘇州高新區(qū)新聞網(wǎng)顯示，該項目規(guī)劃有2500平方米下沉式廣場與地鐵無縫對接，涵蓋名品購物中心、世界500強大賣場、全國連鎖家電數(shù)碼城、品牌餐飲娛樂、星級酒店和商務(wù)辦公等八類業(yè)態(tài)。
55歲的蘇州虎丘區(qū)人陳肖華在6年前購買蘇州港龍城一處商鋪，產(chǎn)權(quán)面積24.5平方米，總價近60萬元。其介紹，在與蘇州港龍吳中置業(yè)有限公司（以下簡稱“港龍吳中置業(yè)公司”）簽訂了購房合同外，售樓處另外要求與深國投簽訂一份為期10年的委托經(jīng)營合同。
其提供的一份宣傳單頁顯示，該項目為地鐵上蓋綜合體，統(tǒng)一經(jīng)營，租金收益率遠(yuǎn)超過普通沿街商鋪和地鐵上蓋的普通商鋪，15年的租金收入達(dá)250%。以一套20萬元的商鋪為例，第9年可收入總租金21.8萬元，實現(xiàn)回本；15年可獲得96萬元的商鋪和50萬元租金，凈收益126萬元。而以100萬元的商鋪為例，15年則可獲得480萬元的商鋪和250萬元租金，凈收益630萬元。
高額回報率極其具有誘惑，大量蘇州及周邊城市的市民紛紛前來投資認(rèn)購。多位購買商鋪的業(yè)主回憶說，當(dāng)時很多人前往蘇州體育中心的銷售現(xiàn)場購買，項目售樓處也人滿為患。
不過，1700余戶商鋪業(yè)主們“致富”的夢想并沒有如期實現(xiàn)。2015年，蘇州港龍城開業(yè)，業(yè)主們被要求收回深國投的委托經(jīng)營合同，將所有商鋪改為蘇州港龍商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“港龍商管公司”）管理經(jīng)營。
“從這之后，直到現(xiàn)在，港龍商管公司沒有打過租金，盡管商場有部分商戶開業(yè)?！痹擁椖?號樓的商鋪業(yè)主陳建國說。
11月5日，據(jù)記者調(diào)查，蘇州港龍城由多幢18層塔樓和5幢4層的裙樓組成，裙樓中的3號樓目前1樓和2樓的出租率較高，其他1、2、4、5號樓基本都成空置狀態(tài)，整個商場無人問津，招商中心的大門緊鎖。
從房產(chǎn)證可以看到，每位業(yè)主所購買的僅僅是商場中被規(guī)劃的面積，找不到實際的門店。而且，1、2、4、5號樓的土地用途為商務(wù)金融用地，只有3號樓為批發(fā)零售用地。
對此，高新區(qū)規(guī)劃分局表示，港龍吳中置業(yè)公司于2015年11月提出將蘇州港龍城A、C、D樓裙房1~4層建筑性質(zhì)由辦公變更為商業(yè)，但該變更須開發(fā)商先行完善土地手續(xù)方能辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，經(jīng)了解，開發(fā)商并未完善土地手續(xù)，因此該A、C、D樓裙房1~4層建筑性質(zhì)仍為辦公。蘇州市消防支隊方面則回應(yīng)稱，消防部門對3號樓以外的商鋪開店的行為進(jìn)行消防安全隱患檢查，針對蘇州港龍城的違法行為，支隊已進(jìn)行查處。
巨額虧損
梳理港龍控股發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立于1995年，剛開始在上海從事建材批發(fā)生意，總包代理了多個國內(nèi)知名的建材品牌，開設(shè)一系列建材連鎖店。
2008年，港龍控股在蘇州正式成立，并確立立足長三角、面向全國的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，公司正式走上了集團(tuán)化、規(guī)?；瓦B鎖化的發(fā)展道路。全國多個項目屢次奪得銷冠稱號，形成了集地產(chǎn)開發(fā)、營銷代理、商業(yè)管理、配套服務(wù)于一體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、管理、服務(wù)體系。
截至2016年，港龍控股累計開發(fā)項目30余個，開發(fā)面積超過800萬平方米，自持物業(yè)200萬平方米，資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。
頗有意思的是，國內(nèi)以“港龍”為品牌的公司并非一家，而且長三角地區(qū)即有另一家總部位于上海的江蘇港龍地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，其主營房地產(chǎn)開發(fā)。為此，江蘇港龍地產(chǎn)不得不發(fā)布公告，澄清兩家公司互不關(guān)聯(lián)的情況。
深秋季節(jié)，驅(qū)車行駛在蘇州市區(qū)，隨處可看到古典園林風(fēng)格的建筑和現(xiàn)代化的高層寫字樓結(jié)合的景象。
記者走訪港龍控股在蘇州的港龍樂匯城、楓橋商業(yè)街和港龍控股蘇州火車站項目了解到，多存在商鋪出售后返還租金的情況。其中，蘇州火車站項目業(yè)主反映，開發(fā)商在宣傳時以“18萬平方米小商品批發(fā)交易中心”為誘餌，廣告宣傳是小戶型獨門獨戶實體商鋪，40年獨立產(chǎn)權(quán)，可轉(zhuǎn)賣可抵押。事實上2000多位業(yè)主購房后才得知，項目已變?yōu)樯虡I(yè)綜合體，業(yè)主除了空有一紙房產(chǎn)證——劃線銷售“虛擬商鋪”，轉(zhuǎn)賣或銀行抵押均不能實現(xiàn)，租金回報的承諾也落空。
港龍商管公司總經(jīng)理周成向記者表示，由于地鐵線路建設(shè)的影響，蘇州港龍城曾一度運營停滯，大量商戶撤場。開業(yè)以來，港龍商管公司持續(xù)墊付裝修補貼款、工程改造款、市場推廣費，由于大量商鋪空置，公司財務(wù)上已虧損過億元?！爱?dāng)初如果我們跑路，項目一定會爛尾?！敝艹烧f。
據(jù)蘇州市12345便民網(wǎng)站顯示，去年10月，有關(guān)于港龍控股拖欠員工3個月工資的投訴。該份投訴稱，該公司有員工舉報后，工資仍然長時間拖欠。
蘇州吳中區(qū)人力資源和社會保障局證明了該份投訴屬實，并表示，該局將按規(guī)定對港龍控股立案查處。
記者趕往港龍控股總部，一名行政部負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，公司與旗下項目已經(jīng)脫離，具體情況需要聯(lián)系項目商管公司解決?！肮疽呀?jīng)好多年沒拿地，不開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)了，目前只是做好現(xiàn)有項目的運營，公司里只剩行政和財務(wù)人員?！痹撁?fù)責(zé)人說。
監(jiān)管緊箍咒
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中曾出現(xiàn)大量售后包租行為，多家開發(fā)商打造的項目并沒有被租出，只是把投資者吸引進(jìn)來，然后套現(xiàn)出局，實質(zhì)上是一種非法集資行為。
日前，據(jù)《湖北日報》報道，湖北省住建部門成立風(fēng)險排查專班，組織全省各地對房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險展開大排查，重點整治非法集資等風(fēng)險隱患。湖北省住建廳有關(guān)人士介紹，房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資的重要表現(xiàn)形式是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售或房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理銷售中，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以銷售房產(chǎn)份額、返本銷售、售后包租、約定回購等方式承諾高額回報，誘導(dǎo)銷售房地產(chǎn)，向社會公眾吸收資金。
蘇州市也曾發(fā)布房地產(chǎn)新政，禁止商業(yè)地產(chǎn)售后包租行為。
天眼查顯示，作為蘇州港龍城項目的運營管理方，港龍商管公司為義烏中富市場開發(fā)有限公司的全資子公司，義烏中富市場開發(fā)有限公司的大股東蔡劉菊，同時擔(dān)任港龍控股的董事。
上海秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊主管律師葛紹華分析指出，雖然投資者與開發(fā)商、商管公司簽署合同，但是兩者存在關(guān)聯(lián)性，已涉嫌非法售后包租。若商鋪投資者希望獲得租金，需要從法律上承認(rèn)兩家公司存在連帶關(guān)系。
業(yè)內(nèi)人士表示，售后包租實際上是一種變相融資行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借此獲得大量資金擴大規(guī)模的同時，存在諸多運營風(fēng)險。經(jīng)過前期的跑馬圈地、多地開花之后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場從規(guī)?；募彼贁U張，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展，開發(fā)商的態(tài)度也逐漸趨向謹(jǐn)慎和理性。在快速變化的市場環(huán)境下，地方商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來之路仍有待破局。
