長租公寓的角逐之年，資本暴利下面臨的行業(yè)痛點
站在長租公寓的風(fēng)口，只有行業(yè)直面“痛點”，讓政策與市場共同發(fā)力，建立起科學(xué)健全的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，才能走得更遠(yuǎn)，更穩(wěn)健。
日前，新華網(wǎng)聯(lián)合長租平臺自如，通過市場調(diào)研及大數(shù)據(jù)分析，共同發(fā)布《中國青年租住生活藍(lán)皮書》(以下簡稱“藍(lán)皮書”)。這是繼2018年長租公寓被不斷爆出“租金暴漲風(fēng)波、租金貸風(fēng)波、甲醛風(fēng)波”等事件后，長租公寓終于有了一系列的整合措施。青年的租住問題，同時也是社會問題，龐大的市場，迫切需要夯實的分析研究，讓政府與行業(yè)更加深入了解“畢租族”的租住意愿和需求，從而有效指導(dǎo)相關(guān)工作的開展和政策的制定。
據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下越來越多的畢業(yè)生傾向于選擇長租公寓，2019屆畢業(yè)生約70%選擇租房居住，租房需求量仍在高速增長。
當(dāng)代城市租住群體消費不斷升級，六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房，近八成人會用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質(zhì)的租住體驗。與此同時，2018—2019年度，“90后”租客占比達(dá)到75%，成為城市租住人群的主體。
2018年國內(nèi)長租公寓市場規(guī)模已突破1.5萬億元，行業(yè)融資規(guī)模近770億元。然而隨著長租公寓快速發(fā)展，進(jìn)入門檻低，市場卻出現(xiàn)諸多問題：甲醛超標(biāo)、空置率高、租金貸、模式單一、成本高、盈利期長，今年以來多個中小長租公寓虧損連連爆雷，要么被收購，要么被兼并或者跑路。在租房需求高速增長的火爆期，長租公寓市場迎來了肉搏與競爭：無論開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)者、中介等主體，都在試圖搶占長租市場席位。
快速擴(kuò)張，競爭壓力加大
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億元，潛在空間巨大。公開數(shù)據(jù)顯示截至目前，已經(jīng)有30余家長租公寓累積融資超過50億元。市場競爭加劇，自如面臨強(qiáng)敵。雖然自如在資金，房源上儲備豐富，但對手依然不容小覷。
首先是同行業(yè)像蛋殼公寓之類的長租品牌，前不久蛋殼公寓傳出消息將要赴美上市，與自如爭奪長租公寓第一股。但這類品牌與自如差距較大。除了估值和資金以外，就房源而言，自如透露擁有85萬間房，而排名第二的蛋殼僅有45萬間房。
快速擴(kuò)張下，自如和蛋殼等這些長租公寓獨角獸，紛紛選擇赴美上市以解決目前融資壓力和行業(yè)競爭，而就算上市了目前的困境也沒有解決多少，那些大型房地產(chǎn)企業(yè)也選擇布局長租公寓，自如的壓力更大了。
房企中萬科，龍湖等房地產(chǎn)入局長租公寓，龍湖集團(tuán)披露上半年已經(jīng)開業(yè)6萬間，全年開業(yè)8萬間的目標(biāo)不變，同時維持全年收入10億元的目標(biāo)。而萬科今年上半年新開業(yè)101個項目，總計2.06萬間。雖然從房間數(shù)量上看兩者和自如差距較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的房子大多來自自身，與自如租來的房子不同，成本更低，風(fēng)險更低。而且房地產(chǎn)企業(yè)大多資金雄厚，隨著他們規(guī)模的擴(kuò)大，自如想要和他們競爭難度較大。
如何在利潤與品質(zhì)間平衡？
目前整個長租公寓都面臨諸多問題，自如當(dāng)然也不例外。雖然目前自如，蛋殼并沒有披露相關(guān)數(shù)據(jù)，但從其他公司的盈利情況可以看出其盈利艱難。在競爭方面，雖然不斷有公寓品牌倒閉，但也有諸多房地產(chǎn)公司加入戰(zhàn)局。
而投訴更是通病，在快速擴(kuò)張之下，房間質(zhì)量已經(jīng)成為了犧牲品。在林兆新村地鐵站旁自如收購的一處房屋了解到，目前公司的經(jīng)營狀態(tài)并不理想，租客大多是青年群體大學(xué)生剛畢業(yè)的大學(xué)生。
這些先不論，就目前來看首先在長租公寓到處扎寨的情況下，品質(zhì)是首要的。
根據(jù)走訪的印象，筆者具體弊端劃分了幾類：1. 房屋質(zhì)量差，大多都是改造房，而自如改造后的格局并不理想，隔斷房太多，并且目前上海嚴(yán)禁隔斷房的情況下，只有像這種偏遠(yuǎn)的郊區(qū)管理較松動。2. 平臺可以提供貸款模式，說的是針對大學(xué)生免息，利息由公司承擔(dān)，但是仔細(xì)想那你們公司是如何實現(xiàn)自己賺錢的，是否存在安全隱患不得而知？3. 定期保潔和蛋殼模式一樣，而且只針對公共區(qū)域，每月才兩次，收取租客租金里的百分之十，是月交和年交，這樣是否合理？
客和房東損失誰買單？
除了盈利和競爭以外，自如還面臨著嚴(yán)重的投訴問題。其實整個長租公寓行業(yè)都面臨嚴(yán)重的投訴問題，自如當(dāng)然也不例外，甚至因為房源多而更加嚴(yán)重。目前自如面臨的投訴主要來自兩方，一個是用戶，例如甲醛問題，維修問題，虛假宣傳問題等。另一個來自業(yè)主，主要是租金過低，非法群租等。這些都反應(yīng)了自如在擴(kuò)大規(guī)模中出現(xiàn)的問題。
一位同學(xué)在剛畢業(yè)后就租住了蛋殼公寓的一處房屋，兩人合租，蛋殼管家之前并沒有說清楚押金和退租的問題，并且頻繁讓人趕緊搬進(jìn)來交錢。過后，同學(xué)因為工作原因要轉(zhuǎn)租，提前說了，但是蛋殼并不買賬，押金不退，還要交別的費用。
首先，目前剛畢業(yè)或者創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生來說，長租公寓價格并不比普通房屋低廉，各種服務(wù)費還有年付押一付三，比普通的房屋貴了不少。長租公寓市場體量龐大，而以甲醛超標(biāo)為代表的空氣質(zhì)量問題卻層出不窮。長租公寓擴(kuò)張迅猛，因此資金常處于不足狀態(tài)，企業(yè)為降低裝修成本和提高房屋使用率往往在室內(nèi)空氣質(zhì)量上不達(dá)標(biāo)時就出租房源，給租房群體帶來了巨大的健康風(fēng)險。
長租公寓在上市之后，還會加速擴(kuò)張，這樣一來，原本就嚴(yán)重的質(zhì)量問題或許還會加重。雖然自如也在加強(qiáng)宣傳，改善形象，但如果無法從根本上解決質(zhì)量問題，僅靠社區(qū)活動等難以徹底解決。
如何解決行業(yè)痛點？
作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，自我造血能力不足，只能靠外部輸血，不斷融資，雖行業(yè)前景可期，但到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。
目前國內(nèi)長租公寓市場大部分企業(yè)采用的是二房東“包租”模式，即拿房、裝修、租賃，賺取差價。這一模式下，盈利最大的問題在于，相比房價，房租投資回報率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，導(dǎo)致租客在房租承受力上有天花板，所以造成長租公寓運營型現(xiàn)金流無法擴(kuò)張，不斷壓縮成本和運營質(zhì)量，在“二房東”模式下，不同企業(yè)在設(shè)施、裝修、服務(wù)、社群、軟件等方面，陷入了同質(zhì)化競爭。
當(dāng)下，長租公寓需要改變單一運營模式，隨著租客群體的變化以及消費升級，提高細(xì)節(jié)與品質(zhì)以及性價比，以迎合市場的需求。做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡。在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天，需要用長遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。
對于長租公寓的市場參與者來說，當(dāng)前所最重要的事情是一定是規(guī)范化發(fā)展，為市場提供真正高質(zhì)量的長租公寓只有這樣子一個深化服務(wù)，而不是純粹追求量的發(fā)展，才有可能在市場發(fā)展中獲得一個長期的競爭力。
所以長租公寓市場雖然向好，但是也需要一個較長的發(fā)展階段，站在長租公寓的風(fēng)口，只有行業(yè)直面“痛點”，讓政策與市場共同發(fā)力，建立起科學(xué)健全的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，才能走得更遠(yuǎn)，更穩(wěn)健。
