5年期LPR首降，樓市影響幾何?
11月20日，貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)改革后迎來第四次報(bào)價(jià)。
據(jù)央行官網(wǎng)消息，LPR最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%。此前于10月21日公布的1年期LPR利率為4.2%，5年期以上LPR為4.85%。兩品種LPR均較上次報(bào)價(jià)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，且5年期以上為新LPR亮相以來的首次下調(diào)。
就在11月19日，央行召開的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會(huì)上部署下一步貨幣信貸工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮好LPR對貸款利率的引導(dǎo)作用，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)真正參考LPR定價(jià)，促進(jìn)實(shí)際貸款利率下行。
實(shí)際上，為推動(dòng)銀行貸款利率下行，本月以來，央行先后下調(diào)MLF和逆回購利率各5個(gè)基點(diǎn)，旨在降低銀行資金成本，從而引導(dǎo)銀行降低LPR報(bào)價(jià)。當(dāng)前，1年期LPR已較同期限貸款基準(zhǔn)利率低20個(gè)基點(diǎn)。本輪LPR下調(diào)，是央行近期一系列逆周期調(diào)控動(dòng)作的延續(xù)，將利于新發(fā)放貸款的實(shí)際利率繼續(xù)下降，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。
利好剛需購房者
值得一提的是，最新LPR報(bào)價(jià)中，5年期以上LPR為4.8%，較上次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，并且為新LPR亮相以來首次下調(diào)。因五年以上貸款大部分是房貸，其利率下調(diào)頗受市場關(guān)注，也給部分銀行的房貸利率留下了調(diào)整空間。
某股份制銀行廣州分行個(gè)貸部人士表示，本次五年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，還是會(huì)在一定程度上影響到銀行的房貸利率走低，不過這個(gè)幅度不會(huì)很大，“我們行最近的房貸利率會(huì)較此前有所下調(diào)，這個(gè)下調(diào)不在于加點(diǎn)的變化，而是跟隨LPR的報(bào)價(jià)同步進(jìn)行調(diào)整”。
城市分類中首套房、二套房房貸利率和月供額
根據(jù)易居(博客)(博客)研究院《LPR房貸利率報(bào)告》，此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式對全國統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市進(jìn)行房貸成本測算：11月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房的月供額為5731元，相比10月份的5762元減少了31元；二套房的月供額為5947元，相比10月份減少了32元，具有積極的降低負(fù)擔(dān)的效應(yīng)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從后續(xù)市場表現(xiàn)看，近期市場觀望情緒繼續(xù)增加，而類似LPR利率下調(diào)客觀上使得房貸的壓力會(huì)減小，這也有助于后續(xù)購房者的積極入市。到了年底房企的降價(jià)促銷力度增大，相關(guān)房貸的優(yōu)惠自然也容易吸引更多的購房者入市，進(jìn)而有助于帶來更多的市場交易活躍態(tài)勢。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，此次下調(diào)有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當(dāng)前穩(wěn)增長前提下有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。
不過，雖然LPR每月更新，但按照銀行房貸合同，房貸客戶的利率不會(huì)每個(gè)月都隨之變動(dòng)。
自LPR新規(guī)執(zhí)行后，多家銀行已經(jīng)改變了房貸利率重定價(jià)的周期。從北京市場了解到，目前不同銀行對重定價(jià)周期出現(xiàn)了三種不同規(guī)定。
比如，民生銀行和興業(yè)銀行等銀行個(gè)人房貸合同期滿12個(gè)月重定價(jià)。工行的重定價(jià)周期至少一年。舉例來說，某客戶今年10月20日簽訂的首套房貸合同，享受的房貸利率是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，要到明年的10月20日銀行才會(huì)重新確定該客戶享受的房貸利率。
也有銀行在新規(guī)執(zhí)行后，依然是每年1月1日按照當(dāng)時(shí)的LPR重新定價(jià)，客戶需要在每年1月份注意自己月供的變化。還有銀行表示，究竟是每年1月1日調(diào)整，還是以合同簽訂日期滿年調(diào)整，客戶可以與銀行協(xié)商后確定。
此外，多家銀行表示，重定價(jià)時(shí)，合同簽訂時(shí)的加點(diǎn)數(shù)不變，新的利率會(huì)以重定價(jià)日期最近的LPR利率為準(zhǔn)加上加點(diǎn)數(shù)確定。
降息通道或已開啟
事實(shí)上，自推動(dòng)貸款利率市場化以來，LPR逐漸成為新增貸款定價(jià)基準(zhǔn)。隨著MLF利率、央行逆回購利率的接連下調(diào)，以及此番LPR的跟進(jìn)，市場有觀點(diǎn)認(rèn)為，新一輪降息周期可能已經(jīng)開啟。
中信證券首席宏觀分析師諸建芳表示，LPR新規(guī)落地為央行采取價(jià)格手段調(diào)整貨幣政策提供了空間，在生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(PPI)疲弱的中期趨勢下，國內(nèi)降息通道已經(jīng)打開。中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)也指出，從歷史情況看，央行逆回購利率下調(diào)通常不會(huì)一次就結(jié)束，新的一輪降息周期可能已開始。
雖然為降低融資成本，未來公開市場操作利率、LPR仍可能碎步下行，但目前出現(xiàn)大幅降息的可能性仍較小。在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖看來，在降成本穩(wěn)增長真正出效果之前，公開市場操作利率可能還會(huì)有若干次調(diào)降，但調(diào)降幅度可能會(huì)相對有限。
諸建芳此前曾預(yù)計(jì)，最早在四季度，LPR利率將有進(jìn)一步明顯下行，而本輪周期整體將下行30-50個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率。此外，LPR改革還將提升銀行中長期貸款投放意愿，助力基建投資的溫和修復(fù)。
考慮到未來經(jīng)濟(jì)下行壓力等因素，中國銀行研究院研究員范若瀅建議，繼續(xù)發(fā)揮定向降準(zhǔn)、定向中期借貸便利(TMLF)等已有工具的作用，進(jìn)一步創(chuàng)新豐富新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具組合，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對民營小微企業(yè)、制造業(yè)投資、“三新”經(jīng)濟(jì)等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持。
樓市影響幾何?
對于房地產(chǎn)行業(yè)，此次報(bào)價(jià)對后續(xù)市場將帶來何種影響？多位專家認(rèn)為，5年期以上LPR首次下調(diào)并不意味著房地產(chǎn)政策有所調(diào)整，其下調(diào)更多仍是受MLF利率下調(diào)使得銀行資金成本下降影響，房地產(chǎn)行業(yè)從中獲益有限。
央行此前公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這就意味著，最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結(jié)果。央行2019年三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，將按照“因城施策”的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，長端LPR下行不等同于房貸政策全面放松。LPR新機(jī)制以來，5年期以上LPR首次下行，主要目標(biāo)在于引導(dǎo)企業(yè)中長期信貸融資成本下降，但絕非房貸政策放松的政策信號。當(dāng)然也不排除房地產(chǎn)調(diào)控政策因城施策，局部針對性進(jìn)行調(diào)整的可能。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色表示，5年期以上LPR下調(diào)與房地產(chǎn)政策沒有直接關(guān)系，其下調(diào)仍主要是受MLF利率下調(diào)影響。這也說明，今后MLF利率的波動(dòng)將大概率帶動(dòng)1年期和5年期以上LPR相應(yīng)變動(dòng)。
中信證券研究所副所長明明分析，本次5年期LPR報(bào)價(jià)利率首次下行5個(gè)基點(diǎn)，反映了降息后市場化報(bào)價(jià)機(jī)制下中長期融資利率有所下行，雖然住房抵押貸款利率等長期貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)有所下行，但《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中仍然堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然堅(jiān)持因城施策的思路。
蘇寧金融研究院研究員陶金指出，5年期LPR首次下降，主要體現(xiàn)了“穩(wěn)增長”的目標(biāo)更加明確。房貸利率下降的空間也被打開，房地產(chǎn)市場韌性仍然值得注意。“利率下降后，首套房等剛需將會(huì)有一定程度的擴(kuò)張，但房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段較多，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場總體仍將受到嚴(yán)格調(diào)控?！?
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，此次5年期LPR下調(diào)的直接表現(xiàn)是會(huì)降低購房者，尤其是首套購房者的利息成本支出。但事實(shí)上，5個(gè)基點(diǎn)的利息成本相對于購房總成本來說微乎其微，其更大層面的影響主要體現(xiàn)在對購房者心理預(yù)期上。如果后續(xù)5年期LPR出現(xiàn)持續(xù)性下調(diào)，才有可能使房貸利率的推動(dòng)性勢能在樓市得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。
交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示，5年期LPR下調(diào)并不等同于房貸政策正在放松，其下調(diào)實(shí)際上旨在一定程度降低企業(yè)中長期信貸融資成本。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，此次5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)0.05個(gè)百分點(diǎn)對房地產(chǎn)市場影響并不大，尤其是臨近年底，銀行的放貸額度更加趨于緊張，加之房地產(chǎn)市場仍處于相對較強(qiáng)的調(diào)控之下，從目前形勢來看，此舉并不意味著會(huì)放松房貸政策。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此次下調(diào)后，受之前下限(首套房貸利率不得低于4.85%，二套房貸利率不得低于5.45%)影響較大的城市，房貸利率可能會(huì)有所下調(diào)，以保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定。但這樣的應(yīng)該只是少數(shù)，而且也仍然需要在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場政策的大原則下調(diào)整。目前房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定的地區(qū)，預(yù)計(jì)年底之前不會(huì)只因?yàn)長PR下調(diào)而發(fā)生大的變化。
