限價效果明顯 深圳今年“最豪”土拍遇冷
11月22日，深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權。此次推出的6宗住宅用地總建筑面積約77.6萬平方米，超越今年6月24日的招拍規(guī)模，是近年來深圳招拍掛市場最大規(guī)模的一次宅地供應。
不過，“最豪”土拍卻意外遇冷。其中，5塊地以總價127.51億元成交，另一塊罕見“流拍”。業(yè)內(nèi)人士表示，競拍規(guī)則由“單限”變?yōu)椤半p限”對房企搶地積極性影響較大，調控效果比較明顯，有利于后續(xù)土地市場趨向穩(wěn)定發(fā)展。
土拍略顯冷清
此次拍賣會定于11月22日下午15時在深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行。14時30分左右，已有部分房企代表在交易廳外排隊拿競拍號碼。與“6·24”土拍盛況不同，此次土拍略顯冷清。
據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告，此次以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權，掛牌起始總價近132億元，最高限制總價191億元，總建筑面積約77.6萬平方米，人才住房初始配建總面積95740平方米。6宗宅地分別位于龍華、光明、大鵬和坪山。其中，位于坪山坑梓地塊由于競買前無人報名遭遇“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產(chǎn)市場，這比較罕見。
現(xiàn)場開拍前，位于大鵬壩光的地塊則由于只有人才安居集團一家報名，被以4.89億元底價直接拿下。開拍后，位于坪山馬巒地塊為現(xiàn)場第一宗競買地塊，共有6位競買人參拍。該地塊起始報價為21.02億元。開拍不到半小時，五礦便以25.6億元的價格拿下該地塊。
位于坪山碧嶺的第二宗拍賣地塊成交速度則更快。該地塊起始報價為20.42億元，共2位競買人。由于現(xiàn)場無人應價，該地塊由此前電腦競價階段報價較優(yōu)的招商及華潤的聯(lián)合體，以20.42億元的價格拿下。
隨后參與競拍的地塊較受歡迎，兩地塊分別位于龍華民治以及光明，最后分別以50.2億元、26.4億元由中海及南國置業(yè)競得。但由于競買意向較低，這兩地塊都沒有進入競拍人才住房面積階段。最終，5地塊以127.51億元總價成交。
“雙限雙競”規(guī)則引關注
為何深圳大規(guī)模土拍突然遇冷？參與土拍的一位房企人士告訴中國證券報記者，此次各房企參與積極性不高與“雙限雙競”規(guī)則中的“限普通商品房銷售均價”有關，此次參拍地塊均限銷售均價，部分地塊所定均價低于周邊二手房水平。
“雙限雙競”即：限地價、限普通商品房銷售均價(大鵬地塊為限人才住房銷售均價和最高銷售單價)，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。
競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
此前的“6·24”土拍則采用“單限雙競”規(guī)則，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。
另外，本次出讓的其中5宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房產(chǎn)權歸政府，由競得人建成后無償移交，由地塊所在轄區(qū)住房和建設局負責監(jiān)管，由深圳市人才安居集團有限公司代表市政府接收、運營和管理，房源由深圳市住房和建設局統(tǒng)籌調劑使用。
有益土地市場穩(wěn)定發(fā)展
對于深圳土拍“遇冷”，易居研究院智庫中心嚴躍進表示，房企競拍土地積極性與定價有關系，如果限制比較多，房企競拍積極性會相應降低。從今天競拍結果看，競拍規(guī)則由“單限”變?yōu)椤半p限”的調控效果比較明顯，有利于后續(xù)土地市場穩(wěn)定發(fā)展。
“通過配建人才住房，增加了房企拿地的約束，避免個別房企盲目高價拿地，炒高樓價；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供應，符合發(fā)展租賃住房的導向。”嚴躍進表示。
從前述土地競拍情況不難看出，此次拍賣各地塊受歡迎程度分化較大，冷門地塊直接流拍，熱門地塊爭搶力度仍較大。
嚴躍進表示，開發(fā)商會挑性價比高的熱門地塊，而性價比低的則難再受熱捧，這反映房企拿地趨于理性。
今年初，深圳住建局曾表示，今年深圳將加快推動住房新政落地實施，加大人才住房和保障性住房籌集和供應力度，全年計劃開工籌集8萬套、供應3.4萬套。
業(yè)內(nèi)人士指出，從今年兩次大規(guī)模土拍來看，不僅今年，未來人才住房和保障性住房入市節(jié)奏也將穩(wěn)步推進。
