房企融資集中度進(jìn)一步提升，中型開發(fā)商受影響最大
臨近年末，房企資金鏈持續(xù)承壓，融資需求有增無減，融資集中度進(jìn)一步提升。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至11月26日，本月內(nèi)已有40余家房企計(jì)劃或已發(fā)布融資動(dòng)作，其中20余家房企的美元融資規(guī)模超過50億美元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來，房地產(chǎn)行業(yè)仍將被嚴(yán)格管控，違規(guī)融資有所減少，但融資成本分化的趨勢依然將持續(xù)。
本月下旬融資密集，“借新還舊”仍是主因
進(jìn)入11月下旬，房企融資動(dòng)作頻頻，僅11月21日就有寶龍實(shí)業(yè)、廈門象嶼、碧桂園地產(chǎn)等多家公司發(fā)布有關(guān)發(fā)行債券或債券上市的公告，涉及金額超100億元。11月26日，華發(fā)、綠城、中國電建、金科等公司通過發(fā)行公司債、為下屬公司提供擔(dān)保、進(jìn)行貸款等形式進(jìn)行融資，涉及總金額近80億元。
據(jù)了解，“借新還舊”、補(bǔ)充流動(dòng)性資金仍是企業(yè)融資的主要原因。從中國銀保監(jiān)會(huì)到北京等地銀保監(jiān)局頻下罰單，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。為此，房企一邊通過各種方式促進(jìn)銷售回款，一邊尋找更多的融資途徑。
中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，受益于前10月全國住房銷售表現(xiàn)，相較全球其他區(qū)域的債券收益率，中國房企所發(fā)債券的收益率更吸引全球資本的青睞。年末，房企海外融資需求在11月基本得到了滿足。
融資主體中，除規(guī)模房企外，也不乏中小型房企。中原地產(chǎn)分析指出，回望今年房企融資狀況，受監(jiān)管收緊影響最大的是中型開發(fā)商。由于百強(qiáng)以外的小型房企原本就較難獲得信托融資資源，本輪收緊對其沖擊較小。融資能力強(qiáng)勁、具備成本優(yōu)勢的依然是頭部房企，這也將導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
美元債融資成本持續(xù)分化
整體來看，今年房企海外發(fā)布美元融資計(jì)劃超過650億美元，同比增長近50%，僅10月份就有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計(jì)劃。
對此，張大偉表示，整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，美元債是部分房企補(bǔ)充資金的重要來源，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要的資金來源。
在較大的融資規(guī)模下，不同規(guī)模房企的融資成本也出現(xiàn)了一定程度的分化。美元債利率大多集中在6%至15%之間。11月8日，弘陽地產(chǎn)公告稱，擬額外發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.95%；11月12日，綠城中國公告稱，將發(fā)行于2020年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率4.55%；同日，德信中國公告稱，擬發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為12.875%。
上述企業(yè)的融資規(guī)模都不大，但融資成本卻出現(xiàn)了較大的差異。
張大偉指出，不管對何種規(guī)模的企業(yè)來說，資金鏈的安全都至關(guān)重要，而房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)則是防止企業(yè)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，信托與海外融資都是“規(guī)范”而非“暫?！?，所以對于中小房企和高負(fù)債率房企來說，未來預(yù)計(jì)融資難度相對較大，但對于大型企業(yè)來說影響相對有限。
