50城租售比大比拼 買(mǎi)房租房誰(shuí)劃算?
50城平均租金回報(bào)率仍處于較低水平。
如霜通過(guò)租金收回買(mǎi)房成本，哪個(gè)城市最輕松?哪個(gè)城市壓力最大?
諸葛找房近日發(fā)布的《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》(下稱(chēng)《報(bào)告》)顯示，以年租金收回買(mǎi)房成本情況來(lái)看，廈門(mén)以89.6年高居榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。
此外，從國(guó)際慣例看，房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好區(qū)域的租售比一般界定為1∶300~1∶200，而今年上半年我國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比為1：592，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，四個(gè)一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率均不高于2%，與紐約5%左右的租金回報(bào)率差距明顯。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月份全國(guó)100個(gè)城市中有40個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，較10月份增加了8個(gè)。雖然房?jī)r(jià)下降城市不斷增多，但為何不少城市的租金回報(bào)率仍處于低位?在租售比偏低的情況下，買(mǎi)房與租房哪個(gè)更劃算?
出租回本平均需47.7年
“中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說(shuō)。”11月28日，一直認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率水平偏低的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%，而我國(guó)的租金回報(bào)率偏低，只能是先用低房租吸引顧客、日后再漲的策略。
1∶300~1∶200，這是國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比。而今年上半年，我國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比僅為1：592，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。
《報(bào)告》顯示，在統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國(guó)大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，處于較低水平。而一線(xiàn)城市中的北京、深圳，租金回報(bào)率均僅為1.8%。在50城中，租售比最高的是哈爾濱，租金回報(bào)率為4.0，租售比突破1：298，是唯一一個(gè)在國(guó)際租售比合理區(qū)間的城市。
如果以年租金收回買(mǎi)房成本來(lái)看，全國(guó)50大中城市平均需要47.7年。其中，廈門(mén)以89.6年高居榜首，排在第二位的石家莊為65.7年;一線(xiàn)城市中，北京、上海、廣州和深圳分別為54.3年、49.8年、51.4年和54.9年;而排在最后一位的哈爾濱僅需要24.9年。
從低租售比TOP10城市來(lái)看，大多分布在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，如石家莊、北京、濟(jì)南、天津。諸葛找房對(duì)此解釋稱(chēng)，“這些城市受各種區(qū)域利好因素影響，投機(jī)性需求較高，房?jī)r(jià)漲幅快于租金漲幅，因此租售比相對(duì)較低。”
高租售比TOP10城市則主要聚集在東北區(qū)域，如哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連。這是因?yàn)榻陙?lái)東北經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，對(duì)外來(lái)人口吸引力不強(qiáng)，房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位。但東北省會(huì)城市對(duì)區(qū)域內(nèi)務(wù)工人群的吸引力較強(qiáng)，租賃市場(chǎng)熱度高，租金處于相對(duì)高位。
整體來(lái)看，一線(xiàn)城市租金與房?jī)r(jià)差距最大，其次是三四線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市的租金與房?jī)r(jià)差距最小。從變化上看，一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率微升0.06個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)及三四線(xiàn)租金回報(bào)率均小幅下降。
不過(guò)，不少購(gòu)房者似乎對(duì)租金回報(bào)率并不是特別看重，而在意更多的是房產(chǎn)增值。
時(shí)牧(化名)在北京一家房地產(chǎn)公司工作，在父母資助下，租住房屋一年后他在昌平買(mǎi)下自己的首套房產(chǎn)。
“我是在2015年買(mǎi)的這套房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)不到3萬(wàn)元/平方米。2016年和2017年房?jī)r(jià)漲了不少，現(xiàn)在我們小區(qū)的單價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米。”
幾年時(shí)間，時(shí)牧的房子便增值100萬(wàn)元左右，這樣來(lái)看，房租的確不能引起他的關(guān)注。
不僅僅是業(yè)主，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員也樂(lè)于向潛在購(gòu)房者渲染樓盤(pán)的增值幅度。近期朋友圈中刮起了對(duì)比自己2017年和2019年變化的風(fēng)潮，而不少樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員在向購(gòu)房者推銷(xiāo)房子時(shí)，更多會(huì)對(duì)比兩年間水泥、鋼材、土地等價(jià)格的上漲情況，意在告訴潛在購(gòu)房者：房?jī)r(jià)仍在不斷上漲。
但時(shí)牧也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“其實(shí)想想房?jī)r(jià)上漲和我也沒(méi)有太大關(guān)系，我就手里這一套房，賣(mài)了我就沒(méi)地方住了。再買(mǎi)改善型的吧，別的房子同時(shí)也在漲?！?
一二線(xiàn)城市租房壓力大
一方面是業(yè)主面對(duì)較低的租金回報(bào)率，另一方面則時(shí)租客對(duì)高房租的抱怨。
在北京某出版社行業(yè)工作的張和(化名)看來(lái)，每個(gè)月要花費(fèi)兩千多元(占收入三分之一有余)來(lái)承擔(dān)房租，的確壓力有些大?！俺シ孔?，每個(gè)月需要在交通、飲食等方面開(kāi)支，還想著存一點(diǎn)錢(qián)，稍微有點(diǎn)意想不到的支出，便會(huì)感覺(jué)又月光了。”
“而我也僅僅是和別人合租的一個(gè)三居室，需要和別人共用衛(wèi)生間和廚房，上下班的時(shí)候上衛(wèi)生間我們都需要掐好點(diǎn)，怕耽誤了別人。”張和有些無(wú)奈地說(shuō)：“我也想整租一人間，但是房租幾乎就要翻倍，有點(diǎn)承擔(dān)不起?！?
而公職人員楊頌(化名)為了離單位近一些，便在海淀區(qū)整租了個(gè)一居室，每月租金需要5000元左右，而這幾乎便是她所有的工資收入了，其他支出還需要靠家里來(lái)補(bǔ)貼。
“我是希望住得舒心一些，不過(guò)房租確實(shí)有些高，最近我在考慮尋找一個(gè)室友幫我分擔(dān)房租?！睏铐灨嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
《報(bào)告》顯示，一線(xiàn)城市中的北京、上海、深圳，整租一居室的租金收入比(當(dāng)?shù)卦缕骄芍涫杖?一居室平均租金)分別為89.5%、82.5%、78.1%，合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%。即使選擇合租的住房模式，在這三個(gè)城市的租房成本也達(dá)到收入的30%以上。
也就是說(shuō)，一線(xiàn)城市租客的很大一部分收入都交給了房東。
不僅僅是一線(xiàn)城市，據(jù)《報(bào)告》，部分二線(xiàn)城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市整租一居室的租金收入比均大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。西安、杭州近兩年高新科技行業(yè)持續(xù)發(fā)展，外來(lái)就業(yè)人口吸引力逐漸增強(qiáng)，租房成本進(jìn)一步提升。
相比較而言，長(zhǎng)三角區(qū)域的無(wú)錫、常州、寧波的租房壓力較小，無(wú)論是整租還是合租的方式，租金收入比均位于末位。原因是長(zhǎng)三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，工資水平也處于高位，而當(dāng)前的租金水平較為合理，因此租房壓力相對(duì)較小。
“雖然從租金回報(bào)率來(lái)看，中國(guó)城市普遍偏低，房?jī)r(jià)、房租發(fā)展不均衡。但當(dāng)前中國(guó)居民更為青睞買(mǎi)房的居住模式，即使一線(xiàn)城市，租房比例也不高。” 諸葛找房表示，隨著租賃市場(chǎng)制度的逐漸健全，租賃保障更為完善，以及長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)化品質(zhì)化的租房服務(wù)，越來(lái)越多的年輕人接受租房的住房模式，加之“租購(gòu)并舉”大力發(fā)展住房租賃的政策傾斜，未來(lái)新租房時(shí)代將逐漸靠近。
