客觀看待 北京寫字樓住宅租金雙降
時間：2019/12/23
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北京寫字樓和住宅的租金在2019年下半年出現(xiàn)的雙雙下降，并未出乎市場意外，其中寫字樓的租金下滑主要受到市場供應量增加，空置率不斷攀升影響；住宅租金的下滑主要受到需求不足影響。但不管對于寫字樓還是住宅，北京依然是需求相對堅挺的市場，短期租金的下調(diào)，并不意味著長期走勢的低迷。
北京 (5)
過去五年里，北京房租經(jīng)歷了一輪快速上揚，特別是住宅的租金，曾在2018年達到階段性高峰，當時輿論質(zhì)疑，長租公寓搶房變相推高房租。進入到2019年下半年后，之前的漲幅在需求回調(diào)后，快速下調(diào)，并創(chuàng)下階段性低點。寫字樓的租金要比住宅的租金率先進入到下行通道，主要是受到最近幾年供應量不斷放大影響，一些新進入的寫字樓低價入場，拉低了市場的成交價。
歷史經(jīng)驗表明，租房市場的價格即便出現(xiàn)短時間的背離，最終也將由供需市場決定，而影響房租走向的核心因素是企業(yè)和居民的收入水平，未來房租的變化將隨著企業(yè)或者居民收入水平的變化而波動。
2018年，北京地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長6.6%；全市居民人均可支配收入超過6.2萬元，比上年實際增長6.3%，與經(jīng)濟增長基本同步，而北京住宅的租金卻出現(xiàn)大幅上揚，這種漲幅不僅與居民收入的增長速度相背離，也透支了房租未來的漲幅。
不管是房屋買賣市場還是房屋租賃市場，脫離供需基本面的過快上漲，都將最終回歸到真實的供需上，相比房價，除去投資需求的房租的變動，更能反映真實的供需關(guān)系。
最近幾年，北京市人口的凈流出對房租的影響正在顯現(xiàn)，房租從早期的爆發(fā)式上漲，逐漸放緩，甚至下調(diào)。而北京市的房價，特別是二手房也已出現(xiàn)明顯下降，又與房租的回調(diào)形成呼應，但影響兩者走向的因素仍存在明顯不同。住房帶有一定的金融屬性，容易受到宏觀政策，特別是金融政策影響，而租房更多是滿足人們的基本生活需求。
北京 (5)
過去五年里，北京房租經(jīng)歷了一輪快速上揚，特別是住宅的租金，曾在2018年達到階段性高峰，當時輿論質(zhì)疑，長租公寓搶房變相推高房租。進入到2019年下半年后，之前的漲幅在需求回調(diào)后，快速下調(diào)，并創(chuàng)下階段性低點。寫字樓的租金要比住宅的租金率先進入到下行通道，主要是受到最近幾年供應量不斷放大影響，一些新進入的寫字樓低價入場，拉低了市場的成交價。
歷史經(jīng)驗表明，租房市場的價格即便出現(xiàn)短時間的背離，最終也將由供需市場決定，而影響房租走向的核心因素是企業(yè)和居民的收入水平，未來房租的變化將隨著企業(yè)或者居民收入水平的變化而波動。
2018年，北京地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長6.6%；全市居民人均可支配收入超過6.2萬元，比上年實際增長6.3%，與經(jīng)濟增長基本同步，而北京住宅的租金卻出現(xiàn)大幅上揚，這種漲幅不僅與居民收入的增長速度相背離，也透支了房租未來的漲幅。
不管是房屋買賣市場還是房屋租賃市場，脫離供需基本面的過快上漲，都將最終回歸到真實的供需上，相比房價，除去投資需求的房租的變動，更能反映真實的供需關(guān)系。
最近幾年，北京市人口的凈流出對房租的影響正在顯現(xiàn)，房租從早期的爆發(fā)式上漲，逐漸放緩，甚至下調(diào)。而北京市的房價，特別是二手房也已出現(xiàn)明顯下降，又與房租的回調(diào)形成呼應，但影響兩者走向的因素仍存在明顯不同。住房帶有一定的金融屬性，容易受到宏觀政策，特別是金融政策影響，而租房更多是滿足人們的基本生活需求。
從長期看，人們對住宅的租房品質(zhì)要求將不斷攀升，一些高品質(zhì)的出租房將更容易得到租房人的認可，相對多元和多層次的租房供需格局也將逐步形成，一些基本的社會保障由政府的廉租房兜底，相對高端的公寓將提供給對住房有要求的高端人士，中間階層由市場化的租房市場供應。而對于寫字樓市場，隨著供應井噴期的結(jié)束，寫字樓的供應量增速將明顯放緩，將有效緩解日益擴大的空置率。
