返鄉(xiāng)置業(yè)，買套武漢的寫字樓過年！
時間：2020/1/7
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2015年1月至2018年4月期間，武漢市場的寫字樓成交均價是一路高歌猛進(jìn)，從最初的9941元/平米漲到21453元/平米，每平米上漲11512元，三年零四個月的漲幅高達(dá)115.80%，年均上漲34.77%，這顯然與武漢市日益顯著的城市魅力高度相關(guān)。
2018年5月開始，主要受調(diào)控政策對投資預(yù)期的影響，寫字樓市場成交均價開啟了下跌模式，僅一年時間，就降至16321元/平米的階段性低位，每平米比最高峰記錄降了5132元，一年的降幅達(dá)23.92%，跌得有點(diǎn)兇。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，成交均價為16681元/平米。從近期成交均價變化趨勢看，武漢市場寫字樓的成交均價會守住16000元/平米這個整數(shù)關(guān)，繼續(xù)下跌的可能性不大。
單套成交總價的變化波動顯著，這顯然與套均面積的變化高度相關(guān)。
2017年1月之前，盡管總價波動也很明顯，但趨勢性上漲的節(jié)奏，讓套均總價從2015年1月的310萬元/套，漲到2017年1月的1214萬元/套，兩年時間內(nèi)購買成本幾乎翻了兩翻，這對武漢這樣的二線城市而言，顯然有過分炒作之嫌，不利于產(chǎn)業(yè)引入。
之后，套均總價波動更加頻繁，但呈現(xiàn)出橫盤調(diào)整的趨勢。截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，套均總價為855萬元/套。根據(jù)近兩年的套均總價變化情況，可以判斷武漢的寫字樓購買成本將維持在550-1000萬元/套之間。
寫字樓作為一種典型的投資型物業(yè)，是很多中產(chǎn)階級的重點(diǎn)投資領(lǐng)域，從長遠(yuǎn)看，尤其是投資超過2500億元的世界軍運(yùn)會，國家“舉辦一屆盛會，成就一座城市”的辦會理念，讓武漢的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套更加完善，城市發(fā)展動力進(jìn)一步增強(qiáng)，在金融與產(chǎn)業(yè)聚集地購買優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)，會是一個不錯的選擇。
強(qiáng)烈建議不要貪圖便宜購買寫字樓，而是在自己的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍內(nèi)盡可能摸高買好地段的好物業(yè)，同時把物業(yè)管理水平作為重要的購買要素考慮，未來不但出租收益高，房價支撐能力也會很強(qiáng)，做金融抵押品的抵押率也更高，何樂而不為呢？
武漢市場寫字樓的套均面積變化也是亂花漸欲迷人眼的節(jié)奏，幾乎看不出什么規(guī)律性，只能說明從事寫字樓開發(fā)的發(fā)展商對寫字樓市場的把握度很差，只能“摸著石頭過河”。
如果從另一個角度看，武漢寫字樓市場的可挖掘空間極大，需要通過細(xì)致的市場調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)、外著名城市寫字樓開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，深入研發(fā)產(chǎn)品和市場需求，盡享武漢城市圈發(fā)展紅利，開辟新戰(zhàn)場。
2018年四季度以來，武漢市場新增供應(yīng)的寫字樓，其套均面積有逐步增大的趨勢，其面積區(qū)間維持在294-650平米/套之間。截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，套均面積為564平米/套，這個面積段也是比較適合中、小型企業(yè)的辦公需求，總價壓力也不至太高。
武漢寫字樓市場供應(yīng)量的變化也同樣折射出開發(fā)商對市場把握度不足的特點(diǎn)，2017年3月底之前，供應(yīng)量由2015年1月的106套/月，一路跌跌撞撞，升至2017年3月底1923套/月這一歷史高峰值，隨后，開始趨勢性下滑，并于2019年1月底達(dá)到288套/月的階段性低位后開始回調(diào)。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，寫字樓新增供應(yīng)量為474套/月。
從走勢看，寫字樓市場的新增供應(yīng)量處在繼續(xù)下行狀態(tài)，顯示寫字樓市場的銷售壓力明顯，開發(fā)商的推盤欲望在持續(xù)降低中。
寫字樓市場的成交均價處在橫盤調(diào)整狀態(tài)，而套均總價和套均面積都在趨勢性上揚(yáng)狀態(tài)，供應(yīng)量的下滑趨勢不太可能持續(xù)維持，對返鄉(xiāng)置業(yè)的人群，也許是適時介入的好機(jī)會，至于如何決策，還是您自己拿主意，本文觀點(diǎn)僅供參考。
武漢市場寫字樓的租售比顯然要好過之前談過的三種產(chǎn)品。
在統(tǒng)計期內(nèi)，最低只需要15年就可以通過收取的租金回收購買的成本，最高也就27年。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，寫字樓的租售比為21年，顯然比住宅的49年、普通公寓的47年和酒店式公寓的34年要短太多?？催^這個比較，您在這四種產(chǎn)品中究竟應(yīng)該買什么恐怕就不難做出抉擇了！
和前一篇文章的說法一樣，接下來的這三張圖都含有兩層含義：
藍(lán)色代表某類產(chǎn)品段（分別是單價段、總價段和面積段）占市場供應(yīng)總量的比重，這可以視為是開發(fā)商對市場判斷的應(yīng)用成果；紅色代表該類產(chǎn)品段通過客戶調(diào)研獲得的真實(shí)需求在市場總需求中所占的比重。
普通消費(fèi)者可以關(guān)注那些市場供應(yīng)量大、但需求更大的產(chǎn)品段，去配置自己相應(yīng)的投資品。而作為開發(fā)商，這個圖更有價值，就是讓您看清供應(yīng)與需求之間的錯位情況，從而針對性進(jìn)行進(jìn)一步的深入調(diào)研，提升產(chǎn)品的市場契合度，聚焦經(jīng)營，獲取較好收益。
就單價段選擇而言，1.1-1.2萬元/平米稀缺性極強(qiáng)，是您首選的投資標(biāo)的物；其次選擇1.6-1.7萬元/平米單價段產(chǎn)品，市場供應(yīng)量略大于需求量；第三選擇，考慮1.0-1.1萬元/平米單價段產(chǎn)品，稀缺性更強(qiáng)，但需求量略低些。
1.7-1.8萬元/平米單價段供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，不宜考慮；而1.5-1.6萬元/平米單價段產(chǎn)品，供應(yīng)量是需求量的數(shù)倍，遠(yuǎn)離為妙。
如果有足夠的有吸引力的產(chǎn)品，1.2-1.3萬元/平米單價段可以考慮，需求量是供應(yīng)量的一倍，有一定投資價值。
從總價段角度，首選50-60萬元/套的寫字樓產(chǎn)品，稀缺性較好；其次選擇90-100萬元/套的產(chǎn)品，稀缺性也不錯；最后，再選擇40-50萬元/套的寫字樓，雖然總量占比不高，但需求和供應(yīng)嚴(yán)重倒掛，稀缺性更好。
對絕大多數(shù)普通投資者而言，寫字樓的低總價是構(gòu)成購買沖動的要素。您在購買時會受此要素影響，在未來計劃轉(zhuǎn)手時，買家也會有同樣心理。因此，在低總價前提下選擇好的物業(yè)，是您要考慮的首要因素，不能因?yàn)閺?qiáng)調(diào)低總價，用貪便宜心態(tài)去考慮更大的面積，而是用“物業(yè)升值預(yù)期+租金回報收益+周邊配套成熟度+二手物業(yè)轉(zhuǎn)讓活躍度+知名企業(yè)扎堆程度”等指標(biāo)去綜合考慮，才可能做出較好的選擇。
就面積段而言，首選45-50平米/套的寫字樓產(chǎn)品；其次選擇40-45平米/套的面積段產(chǎn)品，這兩者的稀缺性都算不錯，值得考慮；第三再選擇55-60平米/套面積段的寫字樓，需求高于供應(yīng)，具備一定投資價值。
50-55平米/套的寫字樓產(chǎn)品，屬于開發(fā)商過分扎堆的領(lǐng)域，供應(yīng)量嚴(yán)重偏大，不建議選擇。
60-65平米/套和75-80平米/套的寫字樓產(chǎn)品，也有同樣問題，謹(jǐn)慎選擇為好。
110-115平米/套的寫字樓產(chǎn)品，有特別好的稀缺性，雖然需求量偏小，但供應(yīng)量更小，有足夠閑錢的朋友們可以考慮這個面積段的產(chǎn)品抉擇問題。
在調(diào)控背景下，“房住不炒”這一最高指示顯然是一切政策的基礎(chǔ)和綱領(lǐng)，除非中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨不得不將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“救命稻草”，否則，這四個擲地有聲的單詞構(gòu)成的政治生態(tài)，一定不會讓中國的房地產(chǎn)業(yè)重演“調(diào)控變空調(diào)”、“房價越調(diào)越高”的歷史大戲，但一直缺乏投資渠道的中國百姓，辛辛苦苦積累的資金，既不敢再嘗試“穿套西裝進(jìn)去、剩條短褲逃出”的股市生死劫，更不敢冒著風(fēng)險去參加各種五花八門的套路貸而血本無歸，只能在“存銀行賠息”和“買物業(yè)收租”這兩條道中擇其一做出選擇。
如果您真是這種人群，武漢，這一未來華中城市群的樞紐和帶頭大哥，在住宅、普通公寓、酒店式公寓和寫字樓這四種產(chǎn)品中，依據(jù)您自身財力，按逆序方式考慮置業(yè)產(chǎn)品方向，即優(yōu)先考慮寫字樓、其次是酒店式公寓、最后再考慮普通公寓或住宅。
如果您有購房資格，但尚不具備投資能力，在住宅新房市場精挑細(xì)選選一套好開發(fā)商的好房子（您可以看看第一篇文章是如何描述好開發(fā)商的好房子這一觀點(diǎn)的），會是一個不錯的選擇。
無論如何，在武漢市場，如果您的方向就是投資，就是靠出租來維持物業(yè)長期自持或委托運(yùn)營，強(qiáng)烈建議您盡量別碰普通公寓這種雞肋型產(chǎn)品，這恐怕是我能給您的最真誠建議。
2018年5月開始，主要受調(diào)控政策對投資預(yù)期的影響，寫字樓市場成交均價開啟了下跌模式，僅一年時間，就降至16321元/平米的階段性低位，每平米比最高峰記錄降了5132元，一年的降幅達(dá)23.92%，跌得有點(diǎn)兇。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，成交均價為16681元/平米。從近期成交均價變化趨勢看，武漢市場寫字樓的成交均價會守住16000元/平米這個整數(shù)關(guān)，繼續(xù)下跌的可能性不大。
單套成交總價的變化波動顯著，這顯然與套均面積的變化高度相關(guān)。
2017年1月之前，盡管總價波動也很明顯，但趨勢性上漲的節(jié)奏，讓套均總價從2015年1月的310萬元/套，漲到2017年1月的1214萬元/套，兩年時間內(nèi)購買成本幾乎翻了兩翻，這對武漢這樣的二線城市而言，顯然有過分炒作之嫌，不利于產(chǎn)業(yè)引入。
之后，套均總價波動更加頻繁，但呈現(xiàn)出橫盤調(diào)整的趨勢。截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，套均總價為855萬元/套。根據(jù)近兩年的套均總價變化情況，可以判斷武漢的寫字樓購買成本將維持在550-1000萬元/套之間。
寫字樓作為一種典型的投資型物業(yè)，是很多中產(chǎn)階級的重點(diǎn)投資領(lǐng)域，從長遠(yuǎn)看，尤其是投資超過2500億元的世界軍運(yùn)會，國家“舉辦一屆盛會，成就一座城市”的辦會理念，讓武漢的基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套更加完善，城市發(fā)展動力進(jìn)一步增強(qiáng)，在金融與產(chǎn)業(yè)聚集地購買優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)，會是一個不錯的選擇。
強(qiáng)烈建議不要貪圖便宜購買寫字樓，而是在自己的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍內(nèi)盡可能摸高買好地段的好物業(yè)，同時把物業(yè)管理水平作為重要的購買要素考慮，未來不但出租收益高，房價支撐能力也會很強(qiáng)，做金融抵押品的抵押率也更高，何樂而不為呢？
武漢市場寫字樓的套均面積變化也是亂花漸欲迷人眼的節(jié)奏，幾乎看不出什么規(guī)律性，只能說明從事寫字樓開發(fā)的發(fā)展商對寫字樓市場的把握度很差，只能“摸著石頭過河”。
如果從另一個角度看，武漢寫字樓市場的可挖掘空間極大，需要通過細(xì)致的市場調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)、外著名城市寫字樓開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，深入研發(fā)產(chǎn)品和市場需求，盡享武漢城市圈發(fā)展紅利，開辟新戰(zhàn)場。
2018年四季度以來，武漢市場新增供應(yīng)的寫字樓，其套均面積有逐步增大的趨勢，其面積區(qū)間維持在294-650平米/套之間。截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，套均面積為564平米/套，這個面積段也是比較適合中、小型企業(yè)的辦公需求，總價壓力也不至太高。
武漢寫字樓市場供應(yīng)量的變化也同樣折射出開發(fā)商對市場把握度不足的特點(diǎn)，2017年3月底之前，供應(yīng)量由2015年1月的106套/月，一路跌跌撞撞，升至2017年3月底1923套/月這一歷史高峰值，隨后，開始趨勢性下滑，并于2019年1月底達(dá)到288套/月的階段性低位后開始回調(diào)。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，寫字樓新增供應(yīng)量為474套/月。
從走勢看，寫字樓市場的新增供應(yīng)量處在繼續(xù)下行狀態(tài)，顯示寫字樓市場的銷售壓力明顯，開發(fā)商的推盤欲望在持續(xù)降低中。
寫字樓市場的成交均價處在橫盤調(diào)整狀態(tài)，而套均總價和套均面積都在趨勢性上揚(yáng)狀態(tài)，供應(yīng)量的下滑趨勢不太可能持續(xù)維持，對返鄉(xiāng)置業(yè)的人群，也許是適時介入的好機(jī)會，至于如何決策，還是您自己拿主意，本文觀點(diǎn)僅供參考。
武漢市場寫字樓的租售比顯然要好過之前談過的三種產(chǎn)品。
在統(tǒng)計期內(nèi)，最低只需要15年就可以通過收取的租金回收購買的成本，最高也就27年。
截止到2019年12月的最新數(shù)據(jù)，寫字樓的租售比為21年，顯然比住宅的49年、普通公寓的47年和酒店式公寓的34年要短太多?？催^這個比較，您在這四種產(chǎn)品中究竟應(yīng)該買什么恐怕就不難做出抉擇了！
和前一篇文章的說法一樣，接下來的這三張圖都含有兩層含義：
藍(lán)色代表某類產(chǎn)品段（分別是單價段、總價段和面積段）占市場供應(yīng)總量的比重，這可以視為是開發(fā)商對市場判斷的應(yīng)用成果；紅色代表該類產(chǎn)品段通過客戶調(diào)研獲得的真實(shí)需求在市場總需求中所占的比重。
普通消費(fèi)者可以關(guān)注那些市場供應(yīng)量大、但需求更大的產(chǎn)品段，去配置自己相應(yīng)的投資品。而作為開發(fā)商，這個圖更有價值，就是讓您看清供應(yīng)與需求之間的錯位情況，從而針對性進(jìn)行進(jìn)一步的深入調(diào)研，提升產(chǎn)品的市場契合度，聚焦經(jīng)營，獲取較好收益。
就單價段選擇而言，1.1-1.2萬元/平米稀缺性極強(qiáng)，是您首選的投資標(biāo)的物；其次選擇1.6-1.7萬元/平米單價段產(chǎn)品，市場供應(yīng)量略大于需求量；第三選擇，考慮1.0-1.1萬元/平米單價段產(chǎn)品，稀缺性更強(qiáng)，但需求量略低些。
1.7-1.8萬元/平米單價段供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，不宜考慮；而1.5-1.6萬元/平米單價段產(chǎn)品，供應(yīng)量是需求量的數(shù)倍，遠(yuǎn)離為妙。
如果有足夠的有吸引力的產(chǎn)品，1.2-1.3萬元/平米單價段可以考慮，需求量是供應(yīng)量的一倍，有一定投資價值。
從總價段角度，首選50-60萬元/套的寫字樓產(chǎn)品，稀缺性較好；其次選擇90-100萬元/套的產(chǎn)品，稀缺性也不錯；最后，再選擇40-50萬元/套的寫字樓，雖然總量占比不高，但需求和供應(yīng)嚴(yán)重倒掛，稀缺性更好。
對絕大多數(shù)普通投資者而言，寫字樓的低總價是構(gòu)成購買沖動的要素。您在購買時會受此要素影響，在未來計劃轉(zhuǎn)手時，買家也會有同樣心理。因此，在低總價前提下選擇好的物業(yè)，是您要考慮的首要因素，不能因?yàn)閺?qiáng)調(diào)低總價，用貪便宜心態(tài)去考慮更大的面積，而是用“物業(yè)升值預(yù)期+租金回報收益+周邊配套成熟度+二手物業(yè)轉(zhuǎn)讓活躍度+知名企業(yè)扎堆程度”等指標(biāo)去綜合考慮，才可能做出較好的選擇。
就面積段而言，首選45-50平米/套的寫字樓產(chǎn)品；其次選擇40-45平米/套的面積段產(chǎn)品，這兩者的稀缺性都算不錯，值得考慮；第三再選擇55-60平米/套面積段的寫字樓，需求高于供應(yīng)，具備一定投資價值。
50-55平米/套的寫字樓產(chǎn)品，屬于開發(fā)商過分扎堆的領(lǐng)域，供應(yīng)量嚴(yán)重偏大，不建議選擇。
60-65平米/套和75-80平米/套的寫字樓產(chǎn)品，也有同樣問題，謹(jǐn)慎選擇為好。
110-115平米/套的寫字樓產(chǎn)品，有特別好的稀缺性，雖然需求量偏小，但供應(yīng)量更小，有足夠閑錢的朋友們可以考慮這個面積段的產(chǎn)品抉擇問題。
在調(diào)控背景下，“房住不炒”這一最高指示顯然是一切政策的基礎(chǔ)和綱領(lǐng)，除非中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨不得不將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“救命稻草”，否則，這四個擲地有聲的單詞構(gòu)成的政治生態(tài)，一定不會讓中國的房地產(chǎn)業(yè)重演“調(diào)控變空調(diào)”、“房價越調(diào)越高”的歷史大戲，但一直缺乏投資渠道的中國百姓，辛辛苦苦積累的資金，既不敢再嘗試“穿套西裝進(jìn)去、剩條短褲逃出”的股市生死劫，更不敢冒著風(fēng)險去參加各種五花八門的套路貸而血本無歸，只能在“存銀行賠息”和“買物業(yè)收租”這兩條道中擇其一做出選擇。
如果您真是這種人群，武漢，這一未來華中城市群的樞紐和帶頭大哥，在住宅、普通公寓、酒店式公寓和寫字樓這四種產(chǎn)品中，依據(jù)您自身財力，按逆序方式考慮置業(yè)產(chǎn)品方向，即優(yōu)先考慮寫字樓、其次是酒店式公寓、最后再考慮普通公寓或住宅。
如果您有購房資格，但尚不具備投資能力，在住宅新房市場精挑細(xì)選選一套好開發(fā)商的好房子（您可以看看第一篇文章是如何描述好開發(fā)商的好房子這一觀點(diǎn)的），會是一個不錯的選擇。
無論如何，在武漢市場，如果您的方向就是投資，就是靠出租來維持物業(yè)長期自持或委托運(yùn)營，強(qiáng)烈建議您盡量別碰普通公寓這種雞肋型產(chǎn)品，這恐怕是我能給您的最真誠建議。
