戴德梁行：寫字樓競爭激烈市場承壓 五象新區(qū)活躍度提升
南寧，2020年1月14日——房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布2019年南寧甲級(jí)寫字樓市場回顧及展望,對(duì)南寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行了全方位、深層次的解讀，并對(duì)2020年發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)判。
2017年以來，伴隨五象新區(qū)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)放量，南寧寫字樓市場進(jìn)入供應(yīng)高峰期，近三年來交付使用總量達(dá)123.04萬平方米，帶動(dòng)南寧商務(wù)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。2019年底，南寧甲級(jí)寫字樓存量為204.1萬平方米，較2016年底增加了151.81%。大規(guī)模的供應(yīng)為南寧商務(wù)市場的跨越式發(fā)展奠定基礎(chǔ)的同時(shí)，也大大增加了市場競爭激烈程度。一方面，大量品質(zhì)較高樓宇的面市吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極入駐，提升市場活躍度，促進(jìn)新興商務(wù)市場快速發(fā)展。在五象新區(qū)，疊加顯著的租金優(yōu)勢和多樣化的租金補(bǔ)貼政策，以及交通、配套條件的改善，企業(yè)新增或置換需求都較為活躍。2019年，五象新區(qū)吸納量達(dá)12.92萬平方米，較去年增長96.52%。在全年新增供應(yīng)達(dá)42.95萬平方米的情況下，空置率仍同比下降7.16個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，在激烈的市場競爭中，因及缺乏租金優(yōu)勢及新供應(yīng)不足，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)租賃市場活力下降，租戶從成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)的部分老舊樓宇遷出的案例時(shí)有發(fā)生。全年金湖和鳳嶺商圈吸納量分別為-1.47萬平方米、-1.72萬平方米，空置率分別同比上升10.11個(gè)百分點(diǎn)、1.89個(gè)百分點(diǎn)至31.39%、36.73%。
全市來看，年末南寧甲級(jí)寫字樓空置率處于54.3%的較高水平，全年9.73萬平方米的吸納量較過去兩年都有所下降，而每月每平方米78.94元的平均租金同比也下降了14.91%。在市場活躍度最高的五象新區(qū)，其空置率尚高達(dá)77.97%，平均租金處于每月每平方米48.93元的較低水平。以良好的經(jīng)濟(jì)基本面為依托的新增需求的穩(wěn)步增加是支撐寫字樓市場良性發(fā)展的基礎(chǔ)。2019年前三季度，南寧GDP2700.49億元，同比增長4.1%，而同期西南省會(huì)城市昆明、貴陽增速分別為7.5%、8.2%。從規(guī)模以上工業(yè)增加值來看同比增速來看，南寧前三季度為-1.4%，昆明、貴陽分別為5.5%、7.3%。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，多地經(jīng)濟(jì)增速放緩。相比之下，新動(dòng)能不足等因素使得南寧面臨更大的轉(zhuǎn)型期壓力。在此背景下，寫字樓市場需求增長亦隨之放緩，疊加供應(yīng)放量，需求增長不及供應(yīng)速度，市場壓力難以減輕。
從2019年需求結(jié)構(gòu)來看，在房地產(chǎn)市場熱度較高的當(dāng)下，建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)成為南寧寫字樓市場的核心客群，二者租賃成交面積占比分別為32%、25%，相加接近六成；而專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT、金融業(yè)則分別占比12%、9%、9%，該行業(yè)構(gòu)成與多數(shù)一線城市及重點(diǎn)二線城市相去甚遠(yuǎn)。未來，作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要?jiǎng)恿Φ腡MT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)在南寧仍有著巨大的發(fā)展空間。此外，全年租賃成交中鮮見總部企業(yè)和外資企業(yè)，可見當(dāng)前南寧商務(wù)市場對(duì)此類客戶的吸引力仍然有限，這也是未來在城市發(fā)展、政策支持等的促進(jìn)下可改善的一大方向，如總部型企業(yè)的引進(jìn)不僅可以大體量去化辦公物業(yè)，還有助于集聚上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善。通過企業(yè)租用甲級(jí)寫字樓辦公空間面積段分布分析，租用1000平方米（含）及以下甲級(jí)寫字樓辦公空間的企業(yè)數(shù)量占比達(dá)64%，反映了中小型企業(yè)是現(xiàn)階段南寧甲級(jí)寫字樓租賃市場的主要客群，同時(shí)亦有部分大型企業(yè)的區(qū)域分支租用。
2020年，全市預(yù)計(jì)還將有82萬平方米的供應(yīng)量陸續(xù)入市，市場壓力不言而喻。雖然需求的增加最終有賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，不過政策刺激也有助于更快的吸引企業(yè)進(jìn)駐，自8月廣西自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)獲批設(shè)立以來，南寧片區(qū)新增企業(yè)逾1300家；12月，廣西出臺(tái)“30條”支持自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)電子信息、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)給予稅收減免，對(duì)總部企業(yè)落戶予以貢獻(xiàn)激勵(lì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)政策有望刺激辦公市場的需求增加。
戴德梁行南寧公司總經(jīng)理李思毅表示，在五象新區(qū)，大量高品質(zhì)樓宇的入市為企業(yè)帶來了多樣化的選擇，而辦公場地資金補(bǔ)助、企業(yè)落戶等扶持政策對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了較大的吸引力，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐使得該區(qū)域商務(wù)氛圍漸趨濃厚。2020年，地鐵網(wǎng)線的持續(xù)鋪展、公交線路密度提升、道路建設(shè)推進(jìn)及商務(wù)配套的豐富將促使新區(qū)商務(wù)環(huán)境日益成熟，作為首府戰(zhàn)略的核心承載區(qū)，其對(duì)城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的帶動(dòng)有望逐步兌現(xiàn)。與此同時(shí)，激烈的市場競爭下，新興商務(wù)區(qū)的崛起意味著對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)一定程度上的客戶分流，市場分化的趨勢將會(huì)持續(xù)。
