一線城市寫(xiě)字樓怎么了 ? 北京空置率創(chuàng) 9 年新高 深圳高達(dá) 20%
去年，在經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下，多地寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升，租金下降。
日前，券商中國(guó)記者根據(jù) CBRE 世邦魏理仕的報(bào)告，梳理了四個(gè)一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。
綜合來(lái)看，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市去年寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況較為相似，在供應(yīng)大幅增加、經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創(chuàng)新高。其中，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率最高，達(dá)到 20%；上海空置率僅次于深圳，為 19.4%；北京空置率為 13.8%，創(chuàng) 2011 年以來(lái)最高水平。
截至 2019 年末，世邦魏理仕跟蹤的 17 個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫(xiě)字樓平均空置率為 21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)同比下跌 1.8%。
租金方面，因巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的需求放緩，整體市場(chǎng)空置率升高，租戶市場(chǎng)明顯。北京、上海、深圳 3 個(gè)一線城市的業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整租賃策略，給與包括延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠政策，以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。北京、深圳寫(xiě)字樓平均租金均同比下調(diào)，跌幅分別為 1.4% 和 3.4%，北京降幅更是創(chuàng)歷史最大。
不過(guò)，從 2019 年末租金水平來(lái)看，北京最高，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)為 472.6 元 / 月 / 平方米；上海第二，為 291.1 元 / 月 / 平方米；深圳為 201.2 元 / 月 / 平方米。
而廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況截然相反，2019 年全年，寫(xiě)字樓供應(yīng)量和空置率都創(chuàng)下多年來(lái)的新低紀(jì)錄，年末空置率為 5.4%，同比下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。但存量面積去化變慢，業(yè)主降價(jià)引吸納，全年租金同比下調(diào) 0.6%，平均租金報(bào)價(jià)是 168.2 元 / 月 / 平方米。
對(duì)于 2020 年的市場(chǎng)展望，報(bào)告認(rèn)為，北京面對(duì) 2020 年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行；上海在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化將逐漸回暖；深圳供應(yīng)高峰持續(xù)，整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨一定壓力；廣州的空置率將被供應(yīng)高峰推升，租金保持平穩(wěn)。
從全國(guó)來(lái)看，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2021 年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下，空置率有望開(kāi)始下行。2020 年寫(xiě)字樓租金將繼續(xù)承壓，但經(jīng)濟(jì)和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場(chǎng)租金走勢(shì)邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國(guó)寫(xiě)字樓租金降幅將收窄。
北京：空置率創(chuàng) 2011 年來(lái)最高，租金跌幅創(chuàng) 2010 年來(lái)最大
報(bào)告顯示，2019 年，北京全年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量超 90 萬(wàn)平方米，歷史上僅次于 2009 年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá) 71.3 萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至 13.8%，創(chuàng) 2011 年以來(lái)最高水平。
2019 年，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求疲軟，全年凈吸納量?jī)H錄得 12.1 萬(wàn)平方米，為過(guò)去 5 年歷史最低。CBD 核心區(qū)域和金融街 ( 7.98 +0.25%, 診股 ) 高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但 2019 年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫(xiě)字樓最為穩(wěn)??；其他甲級(jí)寫(xiě)字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫(xiě)字樓全年的凈吸納量錄得 -9.6 萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。
報(bào)告稱，在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，北京全年同樣本比整體租金增速為 -1.4%，創(chuàng) 2010 年以來(lái)的最大跌幅，其中乙級(jí)市場(chǎng)為 -2.1%。世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出："2019 年是近 10 年以來(lái)最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來(lái)，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì) 2020 年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。"
上海：空置率上升至 19.4%，2020 年市場(chǎng)去化或回暖
報(bào)告顯示，2019 年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得約 99 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟(jì)放緩、需求端走弱的影響，新交付項(xiàng)目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。全年凈吸納量累計(jì)僅錄得 29.6 萬(wàn)平方米，企業(yè)保守?cái)U(kuò)張、縮減成本為主導(dǎo)的當(dāng)前形勢(shì)下，超過(guò)四分之三的市場(chǎng)去化來(lái)自于租金性價(jià)比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。由此，全市空置率同比上升 4.2 個(gè)百分點(diǎn)至 19.4%。
此外，業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加碼的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，積極調(diào)整租賃策略，給予多元化優(yōu)惠激勵(lì)政策，其中免裝期優(yōu)惠幅度平均為 3.7 個(gè)月，與去年相比提升了 22%，可見(jiàn)一斑。2019 年，上海寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)為 291.1 元 / 月 / 平方米。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆? 展望 2020 年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將逾 140 萬(wàn)平方米。近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議對(duì)市場(chǎng)情緒帶來(lái)提升，而隨著金融，TMT 等服務(wù)業(yè)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的政策紅利逐步落地，未來(lái)有望進(jìn)一步利好外資需求設(shè)立擴(kuò)張，或迎來(lái)新一輪市場(chǎng)拐點(diǎn)。在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下，上海將發(fā)揮龍頭作用引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)長(zhǎng)三角一體化格局，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化逐漸回暖。"
深圳：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率高達(dá) 20%
報(bào)告顯示，2019 年深圳新增供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過(guò) 200 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)有史以來(lái)的供應(yīng)最高位，共計(jì) 21 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。從分布區(qū)域來(lái)看，南山區(qū)為新增供應(yīng)的主要聚集地，貢獻(xiàn)了 6 成以上的新增供應(yīng)，細(xì)分市場(chǎng)主要分布在高新科技園和前海片區(qū)。甲級(jí)寫(xiě)字樓是市場(chǎng)供應(yīng)主流，占比超 8 成。
全年吸納量表現(xiàn)較為穩(wěn)定，共錄得超 80 萬(wàn)平方米的新增吸納，但從季度供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，受整體經(jīng)濟(jì)疲軟以及貿(mào)易摩擦的影響，2019 年下半年新增吸納明顯放緩，新入市項(xiàng)目去化緩慢與老舊項(xiàng)目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場(chǎng)空置率年度同比上升 8.7 個(gè)百分點(diǎn)至年末達(dá) 20.0% 的高位，市場(chǎng)呈供過(guò)于求的整體態(tài)勢(shì)。
租金方面，巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的需求放緩，整體市場(chǎng)空置率升高，租戶市場(chǎng)明顯。業(yè)主實(shí)施更為靈活的租賃策略，包括免租期的調(diào)整、針對(duì)不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎(jiǎng)勵(lì)等，以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。同時(shí)各區(qū)政府在引入產(chǎn)業(yè)方面也更為主動(dòng)，實(shí)施一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引知名租戶進(jìn)駐區(qū)內(nèi)知名寫(xiě)字樓項(xiàng)目。全年來(lái)看，供求狀況影響下，市場(chǎng)平均租金同比下降 3.4% 至每月每平方米 201.2 元。前海片區(qū)在回巢政策和地鐵開(kāi)通的帶動(dòng)下，租金表現(xiàn)穩(wěn)定，片區(qū)市場(chǎng)不斷向好。
世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部主管程志文表示：" 未來(lái)一年，供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)依然有超過(guò) 100 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，供應(yīng)高峰持續(xù)。需求方面，持續(xù)發(fā)展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區(qū)和大灣區(qū)政策利好帶動(dòng)的金融需求，包括傳統(tǒng)金融和非傳統(tǒng)金融需求預(yù)計(jì)將保持一定發(fā)展，但發(fā)展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的需求則會(huì)有一定的波動(dòng)和整合。整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。"
廣州：供應(yīng)創(chuàng) 2004 年來(lái)最少，空置率創(chuàng) 2000 年來(lái)新低
報(bào)告顯示，2019 年，廣州僅錄得兩個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目、共計(jì) 12.5 萬(wàn)的新供應(yīng)入市，供應(yīng)量同比減少 49%，是自 2004 年以來(lái)供應(yīng)最少的一年。新項(xiàng)目理想的預(yù)租表現(xiàn)帶動(dòng)全市吸納，年末空置率為 5.4%，同比下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，繼 2018 年后，再一次創(chuàng)下自 2000 年以來(lái)的新低紀(jì)錄。
全年凈吸納統(tǒng)計(jì)，TMT 位于需求的首位，其次是金融服務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)。低空置率環(huán)境下，金融行業(yè)憑借較高的承租能力表現(xiàn)突出，全年珠江新城該類租戶成交占比同比提升 13 個(gè)百分點(diǎn)到 38%。在過(guò)去兩年貢獻(xiàn)了占全市超過(guò)七成新供應(yīng)的琶洲商圈，2019 年 TMT 租戶成交占比同比提高 30 個(gè)百分點(diǎn)到 50%，行業(yè)集聚效應(yīng)逐漸加強(qiáng)。
總體市場(chǎng)需求偏弱，大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限，部分有擴(kuò)張需求的企業(yè)則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務(wù)園區(qū)，更有個(gè)別企業(yè)轉(zhuǎn)移到自用物業(yè)中。部分樓宇由于設(shè)施老舊、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，有流失租戶的危險(xiǎn)。多個(gè)因素作用下，珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比 1.2 到 1.5 個(gè)百分點(diǎn)的上升。存量面積去化減慢，租戶的議價(jià)能力增大，業(yè)主提供租金折讓促進(jìn)成交，全年租金同比下降 0.6%，平均租金報(bào)價(jià)是 168.2 元 / 月 / 平方米。
世邦魏理仕華南顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部主管程志文表示：" 展望 2020 年，預(yù)計(jì)將有接近 90 萬(wàn)平方米的新供應(yīng)入市，供應(yīng)分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域，全市空置水平將被供應(yīng)高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級(jí)、擴(kuò)張需求，促進(jìn)吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應(yīng)稀缺、進(jìn)駐率高位的核心商務(wù)區(qū)租金或有回暖。"
