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年底各行各業(yè)開始盤點(diǎn)，就寫字樓方面，從各機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2019 年全國(guó)一線城市及香港地區(qū)寫字樓交易情況并不樂觀，寒意直抵人心。

從數(shù)據(jù)來看，2019 年全國(guó)一線城市寫字樓空置率攀升，達(dá)到近 10 年來最高點(diǎn)，目前平均在 10% 左右。其中深圳寫字樓空置率最高，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019 年第四季度空置率在 24.6% 左右。

而香港地區(qū)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，2019 年寫字樓空置率及租金都受到了較大影響。數(shù)據(jù)顯示，2019 年 11 月份甲級(jí)寫字樓的租金指數(shù)報(bào) 267.6 點(diǎn)，環(huán)比下跌約 2.69%，是 2009 年 4 月跌約 3.3% 后的最大跌幅。

一線城市寫字樓行情入冬

2019 年寫字樓空置率數(shù)據(jù)驚人，尤其是一線城市。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到近 10 年階段性高點(diǎn) 15.9%，深圳同比上漲 6.33 個(gè)百分點(diǎn)至 22.04%，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，上海這一數(shù)值在 2018 年的短暫回落后再次沖上 19.3% 高位。

戴德梁行報(bào)告顯示，2019 年全國(guó)一線城市整體寫字樓市場(chǎng)空置率攀升，達(dá)到近 10 年最高點(diǎn)，目前平均在 10% 左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在 28% 左右。

與此相對(duì)應(yīng)，寫字樓租金情況也不容樂觀。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019 年第四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25% 環(huán)比上漲，75% 環(huán)比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50% 環(huán)比上漲，40.9% 環(huán)比下跌。

以北京為例，戴德梁行發(fā)布的北京第四季度寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，2019 年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下調(diào)，北京全市和五大核心商圈的有效凈租金分別達(dá)到了 382.4 元 / 平米 / 月和 427.9 元 / 平米 / 月，分別環(huán)比下降了 1.5% 和 1.3%。

以深圳為例，第一太平戴維斯發(fā)布的深圳第四季度寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳全年過百萬平米的新增供應(yīng)，令深圳寫字樓市場(chǎng)供過于求的特征凸顯，以致全市空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 5.4 個(gè)百分點(diǎn)，至 24.6%。與此同時(shí)，業(yè)主以價(jià)換量的推租策略已然普遍。年內(nèi)深圳全市平均租金連續(xù)四個(gè)季度下調(diào)，同比下跌 10.0%，至每平米每月 202.6 元。

香港寫字樓租金遇十年來最大跌幅

香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新的統(tǒng)計(jì)顯示，2019 年 11 月份，香港甲級(jí)寫字樓的租金指數(shù)報(bào) 267.6 點(diǎn)，按月跌幅約 2.69%，是 2009 年 4 月跌約 3.3% 后的最大跌幅。

乙級(jí)寫字樓 2019 年 11 月的租金指數(shù)報(bào) 247.6 點(diǎn)，環(huán)比下跌約 3.66%，是 2009 年 1 月后最大跌幅；丙級(jí)寫字樓 2019 年 11 月的租金指數(shù)報(bào) 230.4 點(diǎn)，環(huán)比下跌約 3.07%，是 2018 年 12 月后的最大跌幅。乙級(jí)及丙級(jí)寫字樓的指數(shù)，均已回落至 2018 年 8 月水平。

同樣值得注意的是，仲量聯(lián)行最新公布的《香港地產(chǎn)市場(chǎng)觀察》指出，至 2019 年 11 月底全港甲級(jí)寫字樓空置率已上升至近 6%，最少為 5 年新高。若對(duì)比金融海嘯期間最高逾 7%，則仍有一段距離。其中中環(huán)寫字樓空置率更是由 6 月時(shí)的 2.3%，急升至 11 月的 3.5%，創(chuàng)逾 4 年新高。

《香港地產(chǎn)市場(chǎng)觀察》指出，因局勢(shì)和經(jīng)濟(jì)不明朗因素持續(xù)影響香港寫字樓市場(chǎng)，導(dǎo)致各區(qū)租賃活動(dòng)疲弱，其中中環(huán)、灣仔 / 銅鑼灣及尖沙嘴等核心區(qū)寫字樓市場(chǎng)空置率均持續(xù)上升，11 月份整體寫字樓租賃市場(chǎng)錄得 91900 方呎的負(fù)吸納量，導(dǎo)致整體空置率升至 5.9%，最少是過去 5 年新高。

香港被稱為國(guó)際金融中心，香港中環(huán)更是由此得名。但實(shí)際情況是，不少金融機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)事務(wù)所也由于其高昂的租金而逃離中環(huán)。2019 年上半年，中環(huán)蟬聯(lián)全球最貴寫字樓的桂冠。美國(guó)房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕發(fā)布的最新《全球主要寫字樓租用成本》報(bào)告稱，截止到 2019 年 3 月底，中環(huán)甲級(jí)寫字樓的租金為每年每平方呎 322 美元（約 2515 港元），如果以平米計(jì)算，每年每平米的租金近 27000 港元。

據(jù)了解，作為四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永，2018 年撤出金鐘中信大廈，搬到港島東太古坊，據(jù)稱每月可節(jié)約近 400 萬港元的租金成本。

同時(shí)，2019 年初香港證監(jiān)會(huì)向立法會(huì)提交的文件中顯示，證監(jiān)會(huì)將在 2020 年搬到太古坊港島東中心，租金大約只是目前所在的長(zhǎng)江集團(tuán)中心的一半。

香港投資客有意增加大灣區(qū)投資

高力國(guó)際《2019 年度香港投資者問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，49% 的受訪者表示有意增加大灣區(qū)內(nèi)的投資，香港投資者對(duì)深圳和廣州的興趣分別提升至 57% 與 43%。最受香港投資者歡迎的大灣區(qū)內(nèi)地城市的資產(chǎn)類別，分別為物流 ( 38% ) 、住宅用地 ( 37% ) 及寫字樓 ( 35% ) 。其中，香港投資者對(duì)廣州、深圳的寫字樓最感興趣，分別占比 25% 和 35%。

與此同時(shí)，對(duì)于 2020 年的展望，第一太平戴維斯方面表示，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃和建設(shè)深圳社會(huì)主義先行示范區(qū)等一系列利好政策的背景下，諸多投資者對(duì)深圳市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，市場(chǎng)和項(xiàng)目問詢量及實(shí)地考察量料將持續(xù)上升，大宗買賣亦料將持續(xù)增加，買家背景多元化將更為明顯。大灣區(qū)及城市內(nèi)部規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人才落戶政策等利好，市場(chǎng)需求仍將繼續(xù)表現(xiàn)暢旺。

" 深圳較北上的投資市場(chǎng)仍有一定差距，尤其對(duì)于外資機(jī)構(gòu)投資者而言，但需注意的是，其物業(yè)具有較高的溢價(jià)空間。隨著領(lǐng)展大手筆收購中心城，為更多投資機(jī)構(gòu)特別是外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入深圳市場(chǎng)拉開序幕，深圳市場(chǎng)的成長(zhǎng)性逐漸得到機(jī)構(gòu)客戶的認(rèn)可。" 第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示。