疫情考驗地產(chǎn)“體質(zhì)” 房企如何應(yīng)對挑戰(zhàn)
農(nóng)歷正月初七，原本是眾多房企復(fù)工上班的日子，在今年卻仍屬假期。伴隨國家“延長2020年春節(jié)假期至2月2日”的要求，龍湖、越秀、融創(chuàng)等房企將假期延長至2月9日，恒大今日（2月2日）更通知將假期延長至16日，同時宣布該集團在全國的1246個項目停工至2月20日。
此前，百余城市已宣布售樓處、二手門店延遲開業(yè)。加之這不是普通的假期，絕大多數(shù)人只能呆在家，這意味著全國房地產(chǎn)行業(yè)幾乎有17天完全處于歇業(yè)狀態(tài)。
地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志分析認為，這17天不僅房地產(chǎn)行業(yè)“零收入”，還必須支出工資、辦公場地租金等；房企這17天還需承擔(dān)利息。如果房企總體綜合財務(wù)成本在8%，按總體有息負債占銷售額的50%計算，那么一家千億房企就擁有大約500億的有息負債，停業(yè)17天僅利益就會燒掉1.86億元。
“全行業(yè)停運17天（占全年天數(shù)比例4.77%），可以直接理解為房地產(chǎn)行業(yè)至少直接損失4.77%以上，今年行業(yè)平均利潤率也會受到影響。而且地產(chǎn)周邊行業(yè)也會一并受到影響。”
停業(yè)對房地產(chǎn)的影響，已經(jīng)反映在市場數(shù)據(jù)上。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，全國房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)單月操盤銷售金額同比下降12%。機構(gòu)預(yù)計進入2月，多數(shù)城市的售樓短期內(nèi)仍關(guān)閉，新房銷售基本停滯，市場成交數(shù)據(jù)可能會比1月更為低迷。
1月各梯隊房企新增貨值也同比下跌，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，1月后半月，受春節(jié)以及疫情影響，土地市場成交熱度下降，新增貨值TOP10門檻值跌至136.6億元（去年同期為167.3億元）。機構(gòu)預(yù)測，一季度房企拿地力度受到抑制。
防疫當前 企業(yè)施工遭遇用工荒
很難想象，在中國這片土地上會出現(xiàn)農(nóng)民工荒。
面對這次疫情，開發(fā)商清一色選擇了停工和延遲開工，一方面基于對疫情防護的響應(yīng)，一方面也是出于“無工可用”的客觀狀況。
用某房企招采負責(zé)人的話說，“老板們也等著開工，可就是沒人！”
其告訴記者，“其實沒有任何一個行業(yè)愿意犧牲這么長時間，因為這可能形成不能承受之重。”
但施工單位遭遇用人荒，是不能回避的現(xiàn)實。
該負責(zé)人直言，建筑工地人員流動性大、來源廣泛、組成復(fù)雜，居住、作業(yè)等聚集性較強，是疫情蔓延的重點防控對象。尤其是節(jié)后開復(fù)工期間外來人員將大量輸入，對用人所在的城市來說也是考驗。無論是企業(yè)還是地方政府都是既糾結(jié)又焦灼。
以浙江省建筑工地疫情防控要求為例，對工地駐守和進入工地的人員、車輛一律排查登記，發(fā)現(xiàn)疑似病例，一律停工。一房企的工程總告訴記者，按這個標準，還得主管部門驗收合格，估計得二月底三月份才能徹底開工。
“原本，企業(yè)已經(jīng)面臨勞動力不足的問題，現(xiàn)在加上相關(guān)限制，用工荒對于人力密集型公司來講，打擊有點大。就項目來說，上半年有工程交付壓力的項目受影響最大，接下來勢必會有一波項目延期交付?！?
據(jù)某Top20房企管理人透露，團隊今年負責(zé)交付的房近3萬套。2020年是交付大年，如今面臨團隊人數(shù)不夠、人員抽不開身的窘境。
一樓盤項目總也告訴記者，“我們現(xiàn)在要看業(yè)主是否認可延期交付，一個樓盤少說有幾百號業(yè)主，如果他們不認，就有麻煩。我們也在準備相應(yīng)的法律文書來知會業(yè)主，爭取諒解?！?
比施工延遲更嚴重的是預(yù)售證暫停發(fā)放，這直接導(dǎo)致的結(jié)果是銷售收入放緩。
“但施工達不到驗收標準，肯定是拿不到預(yù)售證的。比如浙江省是3月底不能開工，那必然推遲施工節(jié)奏，延后預(yù)售證的審批，銷售回款必定受影響，可謂牽一發(fā)而動全身。”
“快周轉(zhuǎn)”不再 部分房企現(xiàn)金流承壓
施工延遲、銷售放緩、回款受阻，直接挑戰(zhàn)著房企賴以生存的“高周轉(zhuǎn)模式”，而最明顯、最快會反應(yīng)在現(xiàn)金流上。
“原來行業(yè)里大家都以高速增長的市場邏輯來規(guī)劃支出、結(jié)構(gòu)和負債，一旦收入下降，現(xiàn)金流就會明顯惡化?，F(xiàn)金流都上不去，何談利潤？”
上述房企負責(zé)人告訴記者。目前行業(yè)的情況是，很多房企的資金都壓在銀行審批環(huán)節(jié)，原本可以和時間賽跑，正常從拿地到開盤最快要6個月，平均七八個月就能實現(xiàn)銷售，這中間必須留足緩沖期。
如果沒有新增銷售多帶來的回款，那土地款、前融、到期債務(wù)、工程款都將對企業(yè)運營造成影響。
“可能出問題的是去年下半年拿地的項目，尤其是9月份以后拿的地，目前都處在樁基工程結(jié)束后的正負零階段，有些項目可能就差一到兩個月就可以銷售了，也就是差這幾個月，如果資金流轉(zhuǎn)不暢，可能撐不了幾個月?！鄙鲜鰠^(qū)域總告訴記者。
這需要整個公司來平衡。沒開盤的項目，工程投入已經(jīng)進去了，土地款全付清了，這樣的項目基本只能靠其他項目接濟。
該區(qū)域總直言，此類項目占比不能超過20%。這就好比身體機能，如果器官大面積壞死，影響的就是整個企業(yè)的資金流安全。所以就怕這種項目的體量規(guī)模大，有盈利能力的“接濟”項目又不夠，那么財務(wù)成本增加會是倍量級的。
其透露，這樣的項目在前端融資一般都是借用信托，成本在10~15%之間，這個階段融資成本普遍較高。如果后面不能自救，只能向外尋求貴錢。
不過，也有房企高管認為，此次事件對于房企的影響還有待評估，由于目前疫情或?qū)⒂绊懶麻_工，對房企銷售情況影響如何，也取決于疫情后續(xù)的控制情況。
此外，并非所有企業(yè)實行的高周轉(zhuǎn)模式，而一些自身有資金實力和抗風(fēng)險能力較強的企業(yè)只要保持謹慎和敬畏的心態(tài)、順應(yīng)市場走勢，對全年的貨量安排和資金周轉(zhuǎn)積極作出調(diào)整就能順利度過這次考驗。
提前拓展營銷渠道 房企提振效率應(yīng)對困境
市場并非一片哀嚎。有房企老總認為，等春暖花開之后，此時的觀望情緒可能成為報復(fù)性消費。
從這個邏輯來說，即使第一季度銷售額比去年同期下滑20%，但因為后期的進一步彌補，全年業(yè)績受到的影響可能不大。
對于企業(yè)，其也認為，能否撐過去，主要看一季度的剛性兌付有多少。融資成本低、去年四季度土儲少的企業(yè)是比較安全的，能夠順利度過這次難關(guān)。
為了降低壓力和風(fēng)險，在當前特殊形勢下，部分房企已經(jīng)大力對線上銷售渠道進行布局或拓展，一定程度上緩和線下銷售停擺對項目整體銷售去化帶來的沖擊。
例如碧桂園、融創(chuàng)、金茂、綠城、雅居樂等，紛紛加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上銷售服務(wù)。
“這幾個月就比誰能提前鋪排、更好抓到銷售渠道，保證回款，把持住負債率和現(xiàn)金流。如果做得不好，可能一個月都扛不住，如果解決得好，就只是賺多賺少的區(qū)別了?！庇衅放品科筘撠?zé)人告訴記者。
一房企總裁也向記者表示，首先堅定對國家疫情防控的信心，同時企業(yè)要從保守角度來籌劃整體經(jīng)營，確保公司安全度過窗口期，不能樂觀去應(yīng)對，也要重視這次挑戰(zhàn)。確保今年安穩(wěn)度過，取得后續(xù)的長足發(fā)展。
多位房企老總都向記者表達了同樣的感受，只要宏觀經(jīng)濟面沒有變化，短暫的挑戰(zhàn)對經(jīng)濟或產(chǎn)業(yè)而言，雖然可能導(dǎo)致局部放緩，但不會構(gòu)成決定性影響。
58安居客首席分析師張波則建議，這個時候考驗的房企負債率、產(chǎn)品力、投資眼光的綜合能力，不能太激進，要精細化管理、確保資金安全。其次，施工人員、材料采購、施工組織等，要提前做好準備。并且，要提升能力加強對基層單位賦能，并確保每個單位的安全。此外，保證產(chǎn)品質(zhì)量，加強研發(fā)做賣得出去的產(chǎn)品，扛住這一次企業(yè)經(jīng)營的壓力測試。
